个股研报

【核心观点】2021年盈利料符合预期，各业务条线均好发展

【业绩预测】我们预计碧桂园服务2021年归母净利润同比增长58%至42.5亿元，符合市场预期。

【关注要点】预计2021年竞标外拓进展顺利，管理规模有望迎来高速增长。

我们预计公司2021年下半年在竞标外拓方面延续良好势头，全年新增外拓合约面积有望达到1亿平米（预计21年下半年竞标外拓新增合约面积约5500万平米）。以规模计，公司的对外拓展能力已领先大多数同行。

考虑到公司在2021年下半年的收购项目有序并表，关联公司碧桂园的稳健交付（预计全年交付面积约6000-7000万平米），以及第三方项目交付及竞标外拓的存量项目贡献，我们预计2021年全年公司在管面积新增至8.5亿平米以上（含三供一业项目），管理规模行业领先。

社区增值服务料延续强劲增长势头。

我们预计2021年全年社区增值服务板块收入有望实现翻番增长、利润率保持稳定，细分赛道中到家业务、本地生活、家装服务及社区传媒等均有望实现良好表现。

到家业务板块，除传统的入户家政、家庭保洁等业务外，洗衣、洗护等服务也在增加更多的项目试点；

本地生活板块，年内引入更多的酒类供应商合作，亦为团购平台碧乐淘淘引入更多商家及供应商；

社区传媒板块，年内自营广告点位增长至约20-30万个，社区媒体SaaS园点通亦有序推广、我们预计园点通对社区传媒的收入贡献有望在2022年迎来提高。

其他业务板块预计稳健推进。

我们预计非业主增值服务2021年全年仍有一定增长，其中交付相关的开荒清洁业务有较大贡献。

相对较新的城市服务、商业运营板块亦稳步推进，我们预计城市服务全年收入约40-50亿元，商业运营收入约8亿元，合计贡献18%的收入体量，三供一业业务预计全年收入同比略有增长，利润率在经营提效的推动下或实现小幅提升。

【估值与建议】

考虑到公司社区增值服务板块收入增长及收并购公司有序并表，我们上调2021年和2022年归母净利润5%和7%至42.5亿元和63.1亿元（同比增长58%和49%），

同时引入2023年盈利预测，预计归母净利润84.1亿元，同比增长33%。

维持公司目标价76.0港元，对应66%上行空间和35倍2022年目标市盈率。

维持跑赢行业评级。

【风险】收并购标的整合不及预期，社区增值服务细分业务进展不及预期。

研究员：中金公司 张宇，王翼羽，程坚

项目调研

投后整合路径清晰，经营显著提效

【公司动态】公司近况，继2019年4月首次调研后，我们近期对碧桂园服务于2019年3月全资收购的北京盛世物业再次调研。

碧桂园服务在并购整合中战略明晰，在组织建设、业务拓展、激励机制和财务等多线条进行调整并通过集团资源赋能，标的经营效率得到显著提振。

从2017年开始与碧桂园服务合作至今，盛世物业利润规模提升约4倍，社区增值服务利润贡献占比提升至约30%。评论标的公司经营及治理转变显著，已初步搭建起现代化管理体系。

碧桂园服务在投后管理上对标的公司的管理、机制建设层面做了较大调整：

机制层面高屋建瓴，推行以目标为导向的组织治理；

快速推进标的公司集约化、区域平台化及项目独立化，形成公司-区域-项目三级架构模式；

搭建起完善的晋升考核体系，聚焦主营业务及项目外拓，实行末位淘汰制；

组织效能层面，实行岗位合并、一岗多能、以量布岗，对员工构成进行优化，并加强员工培训及人才培养。

我们认为相比2019年，标的公司的治理体系已明显改善，向现代化的物业管理体系迈进。

集团平台赋能项目外拓，标的公司收缴率亦有明显改善。在外拓方面，标的公司已形成体系化打法，2021年北京区域市场拓展成绩在碧桂园服务体系内排名首位。

一方面，基于碧桂园服务总部的投资拓展中心，标的公司搭建起盛世物业的投拓团队，另一方面在品牌端实行双品牌驱动，既保证碧桂园服务品牌的影响力，也能在部分项目展现盛世物业品牌的灵活性。

相比过往随机性的获取项目，碧桂园服务总部的项目资源库共享、系统性培训、以及标书方案制作、法务审核等市场拓展基础支持，能够帮助标的公司具备更专业的竞标能力及更广泛的市场拓展渠道。

标的公司主抓收缴率和追缴率，一方面以服务品质、满意度带动物业费收缴率提高，另一方面针对不同业主网格化分类、一户一策，采取多种方式提升收缴率（收缴率累计提升15%至92%-93%）。

多元业务有所侧重，因地制宜推进细分业务线条开展。标的公司的多元业务板块由碧桂园服务总部的生活服务事业群及标的公司总经理共同管理，针对不同业务条线，标的公司在考虑自身区域、项目上有所侧重并针对性设定业务目标。

经纪业务方面，在北京等高能级城市项目的重点推进；

车位销售方面，盛世物业在北方市场具备一定专业性，利用自身的车位销售、停车场管理能力，亦实现车位销售业务的对外拓展；

增值创新板块，在设定指标后盘点资源、实行全员营销，并及时兑现激励，推动该业务的稳健增长。

【估值与建议】我们维持盈利预测不变，预计公司2021年、2022年和2023年归母净利润分别同比增长58%、49%和33%至42.5亿元、63.1亿元和84.1亿元。

我们维持跑赢行业评级，维持目标价76港元，对应2022年35倍市盈率，隐含64%上行空间。

【风险】社区增值服务发展不及预期，并购标的整合不及预期等。

研究员：中金公司 张宇，王翼羽，程坚