中金公司怎么看世茂服务？

【核心观点】2021年业绩料稳健兑现；关注后续业务发展

【业绩预测】我们预计公司2021年归母净利润同比增长85%至12.8亿元人民币，符合市场预期。

【关注要点】我们预计2021年公司在管面积新增约9,000万平米至约2.3亿平米以上，其中主要来自于竞标外拓（包括储备面积转化与当期新增）；

预计合约面积新增超1亿平米至3亿平米以上，其中竞标外拓贡献新增合约面积约6,000万平米（住宅与非住宅占比相对均衡）。

我们认为社区增值服务有望在智慧园区、校园增值服务、社区零售等业务线带动下实现快速增长，预计板块收入全年同比增速可能接近翻番。城市服务端，考虑2021年内收购环卫公司于下半年完成并表，我们估计板块全年收入有望达到8亿元左右。

公司组织架构保持稳定，重点战略线条可能在2022年延续发展。

我们建议着重关注：

1) 竞标外拓端，我们认为公司2021年已形成较为系统性的打法和较为完善的团队建设，2022年外拓成果从方向上可能不会少于2021年。目前公司对面积端的发展节奏指引尚无调整（每年新增合约面积1亿平米）；

2) 城市服务端，考虑收购的环卫公司2022年将贡献全年收入，以及公司还能有新增项目拓展，我们预计城市服务全年收入或实现翻倍以上增长；

3) 社区增值服务端，我们认为优势业务条线或可延续较快发展势头，包括餐食业务（基于浙大新宇的学校场景可进一步向办公场景延伸）、智慧场景解决方案输出等，以带动板块整体收入水平较快增长；同时我们认为受地产端销售及交付不确定性影响，车位销售、美居服务等关联业务收入占比或将进一步下降。

总的来说，我们认为目前公司中高层管理架构和人员充实度保持稳定，建议投资者持续关注2022年公司的业务发展节奏与成效。

【估值与建议】

我们维持2021及2022年盈利预测不变，预计2021和2022年公司归母净利润分别同比增长85%和48%至12.8亿元和19.0亿元。

我们已对公司开发商关联业务做出保守假设，预计2022年公司非业主增值服务收入同比下降60%、车位销售收入同比下降30%，也对其他关联业务做出了不同幅度的调整。

引入2023年盈利预测25.0亿元（同比增长31.5%）。我们维持跑赢行业评级与目标价10.0港元，对应12倍2022年市盈率，较当前股价具备73%上行空间。

我们建议投资者关注公司于3月份业绩期对2022年及以后发展规划的表述。

【风险】2022年竞标外拓成果不及预期；社区增值服务发展不及预期；开发商关联业务体量超预期下行。

研究员：中金公司 孙元祺，张宇

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