此前郑州保障性租赁住房工作经验获全国推广。郑州市“利用存量房屋建设方面，支持村集体经济组织与万科泊寓等成立住房租赁服务公司，承租城中村居民的拆迁安置房用作保障性租赁住房”的做法入选。

随着我国城镇化水平不断提升，城市开发建设方式逐步由粗放型外延式发展向集约型内涵式转变，城中村改造成为城市更新的必要一环。“十四五”规划纲要中明确提出实施城市更新行动，而“保障性租赁住房” 从中央到地方，也都将其作为“十四五”时期的工作重点。在城市更新的背景下，保障性租赁住房将如何赋能城市更新？

01.城市更新是城市化进程的必然结果

中国城市化进程日新月异，高速发展的背后，老旧城区等存量用地亟待焕发新活力。近年来，城市更新正以空前的规模和速度在全国各地展开，更是列入国家十四五规划、政府工作报告。城市更新作为当前城市存量发展的重要途径，强调用综合的、整体性的观念和行动计划来解决城市存量发展过程中遇到的各种问题，促进城市可持续发展。城市更新可以说是城市化发展进程的必然结果。

什么是城市更新？城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有基础设施亟需完善、环境恶劣或现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求等情形之一的区域，根据城市规划和规定程序进行以综合整治、有机更新或者拆除重建为主要方式的活动。

城市更新经过前期的粗犷发展，现阶段更追求高质量发展。城市更新的高质量发展关键在于要从大拆大建的城市更新，上升到与产业升级、消费升级、新基建、文化传承等的紧密结合的高质量城市更新阶段。

城市更新部分政策列表

资料来源：公开资料整理

02.住房租赁赋能城市更新

从“房住不炒”到“住有所居”，住房问题从来都是民生所系，“保障性租赁住房”也荣登去年的年度热词，从中央到地方，都将其作为“十四五”时期的工作重点。2021年7月，国务院办公厅在发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在一定条件下允许改建为保障性租赁住房。

“十四五”期间，全国40城市共筹建保障性租赁住房650套，从各省市发布的租赁供应可以看出，房源筹集以“存量为主，新增为辅”。而存量的来源，主要来自于符合条件的商业、办公、酒店、厂房、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。事实上，北上广深等一线城市地产市场已步入存量时代，关注“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。大城市大量的商办空置，在庞大的租房需求映衬下，空间资源浪费问题更为凸显。对于闲置的办公楼而言，改造为保障性租赁住房就是一个比较好的去库存方案。因为商办项目改建租赁住房，入市时间快，且比起新建项目，位置会更成熟或距离交通枢纽便利，有利于调整区域内的职住平衡。

在中央政策出台之后，各试点城市纷纷以中央政策为原则展开试点行动。以“工改租”为例，广州、南京、武汉等城市作为首批12个试点城市的成员，均开始制定试点方案细则，落实中央的指导原则。据统计，近两年出台的非改租细则里涉及：改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施等多个方面，有力盘活区域存量物业。

表：各城市非改租政策

03.非改租项目业态复合化成趋势

北京出台的《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》中提出，鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，同一项目内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和新业态发展。

促进产城融合、职住平衡，是非居住建筑改建宿舍型租赁住房的一大要求。《通知》提出非居住建筑改建宿舍型租赁住房应重点分布在商务区、科学园区、产业园区、交通枢纽等重点功能区周边以及合理通勤圈交通枢纽周边区域。这一举措能让市民享受到“15分钟生活圈”，有效减少服务业人员的通勤距离，改建项目也变得宜居。

纵观目前市场上非改租项目，业态复合化渐成趋势。

代表案例：安歆集团长沙三一重工店 

安歆青年社区·长沙三一重工店，位于长沙市经开区的”三一重工产业园区“内，三一重工是世界工程机械市值第二大企业，也是我国第二产业的代表型企业。由于三一产业园区中三一重工产业园区位置相对偏远，生活和社交设施配套有先天缺陷，而原先老旧宿舍楼因设施陈旧，配套不完善，已空置多年，成为”老大难“的闲置资产。

安歆集团把住宿嫁接在产业园区中。项目融合员工宿舍和酒店两大业态，于2017年8月开业。项目由两栋物业组成，分别引入企业员工宿舍（智寓）和酒店（品御）两个品牌，为园区打造一个有情有温暖的青年社区。其中智寓共计127个房间，756个床位，出租率高达98%。品御为中高档商务型酒店，共计110个房间，出租率高达85%。

代表案例：苏州星寓乐璟东景生活社区 

苏州星寓乐璟东景生活社区为苏州工业园的企业宿舍，依托“政企银”模式，在业内打造“生态大社区”概念，匹配产业升级发展需求的人才安置问题。项目于2018年开业，总占地面积4.4535公顷，其中商业20000平方米，包括5幢宿舍楼和2幢商业配套，有集体宿舍1445间，可以满足约5000名产业工人、白领员工的居住需求。

乐璟不止于“住”，为了提升居住体验，通过存量物业的改造，配备了2万平方米的商业配套，商业配套建设中有美食广场，咖啡奶茶店、生鲜超市、24H健身房等“最后一公里”社区商业配套。通过引入“宿舍+商业”复合业态，助力园区企业引才留才。

非改租项目中业态的复合化发展对于强化土地集约、优化城市空间布局具有重要意义。改造后的项目集商业、办公、酒店、居住等多种功能于一体，实现城市土地的二次利用与空间拓展，有效盘活城市空间资源，推进城市功能复合与城市更新，最终实现“业主，租户，政府”三方共赢。

04.结语

城市更新作为一个新的“空间生产”的过程，高质量的发展需结合时代的需求，而保障性租赁住房作为“十四五”时期，中央到地方的工作重点，通过非改租的策略将有效赋能城市更新，这既符合城市更新中的集约化高效化发展，又契合“房住不炒，住有所居”的理念。改建后物业业态的复合化发展也将有效促进产城融合，职住平衡。