今年以来，港股持续走弱，恒生指数更在3月15日直接击穿19000点整数关口，录得2015年7月9日以来最大单日跌幅。近期股市持续下跌是内外部因素共同影响的结果。外部美联储加息，叠加俄乌冲突无终结迹象；内部央行降准不及预期，人民币相对美元贬值，疫情反复等不确定因素堆积，资本市场波动加剧。

综合各大券商分析师观点来看，展望后市，市场短期或仍以筑底为主，但估值已跌至底部区间，中长期配置价值凸显，投资者可根据自身情况适时把握下跌中蕴藏的机会。随着疫情影响减弱、美联储如期加息等落地，修复行情渐行渐近，国内有利的政策环境和较低的估值水平仍将为市场带来更多机会。

多重利空因素导致整体表现欠佳 HSPSM下跌19.71%

今年以来，港股持续走弱，恒生指数更在3月15日直接击穿19000点整数关口，报收18415点，录得2015年7月9日以来最大单日跌幅，截至5月6日，恒生指数2022年以来下跌14.51%。受累于港股市场的深度回调，物业股表现整体欠佳，HSPSM（恒生物业服务及管理指数）年初至5月6日下跌19.71%。

年内资本市场的持续下跌，是内外部因素共同影响的结果。综合各大券商分析师观点来看：

首先，受美联储加息力度加大预期的影响，上周五美股大跌，低迷的情绪波及A股。鲍威尔在近期IMF会议上表示支持5月加息50个基点。随着中美利差持续缩小，国内降准降息力度面临调整。

其次，疫情在全国多地反弹，特别是长三角的疫情持续了较长时间，对生产、物流以及消费都产生压制，市场对经济的修复有担忧，风险偏好进一步走低。此前国家已出台了部分稳增长政策，但疫情打乱了政策传导节奏，对稳增长效果形成挑战，经济二次探底的可能性增大。与此同时，国常会、央行等多个部门会议积极表态支持稳增长，但货币政策的力度不及预期，未能扭转悲观预期，这也导致近期上游资源品等稳增长受益板块持续回调。

再次，人民币延续快速贬值，市场避险情绪加重。在过去两年间，由于中国出口的强劲表现，积累了丰富的美元流动性，结售汇需求强劲，导致2021年下半年以来人民币兑美元汇率不断升值，而2021年一季度，中国经济面临的下行压力加大，美国经济则继续处于货币、财政持续刺激扩张阶段，造成了人民币短期汇率回调。人民币贬值一方面反映国内4月经济疲软，对市场基本面造成影响；另一方面导致外资流出压力加大。

此外，俄乌冲突目前还没有终结迹象，俄乌冲突带来的国际油价维持高位，对我国形成输入性通胀，进一步制约货币政策空间。

最后，中美摩擦持续发酵，中概退市风波波及外资对投资中国的情绪。

综合上述因素影响，资本市场面临较大的不确定波动。此轮宏观层面的波动大幅影响了市场需求、估值体系、行业潜力、甚至港股整体可投资性，导致个股层面股价的大幅波动。物业板块平均β值（剔除所得税）为1.01，略微高于系统性风险，表明物业企业与恒生指数属于高度强相关，即使物业企业基本面向好，也会受到大盘的影响，产生剧烈的波动。

图：2021年-2022年5月物业板块与恒生指数PE值

数据来源：wind，嘉和家业物业云

物企通过回购传递利好 中长期投资价值显现

在持续震荡下跌的行情下，旭辉永升服务、建业新生活、宋都服务等多家物业企业发布回购公告或完成回购事宜刺激市场。碧桂园服务动作频繁，在1月进行8次回购，共购回149.3万股；旭辉永升服务2022年初至5月3日，已累计购回254万股，占于普通决议案通过时已发行股份的0.152%；同样，建业新生活近三个月累计回购股份数249.90万股，占公司已发行股本的0.2%。

回购数据包含了多重信息：管理层通过回购传递对公司经营的乐观预期，表达公司股价被低估的观点；此外，也在一定程度上表明，公司账面有足额现金。综合来看，回购是增强投资者信心，传递利好的表现。

图：2022年部分物企回购情况

数据来源：wind，嘉和家业物业云

展望后市，市场短期或仍以筑底为主，但估值已跌至底部区间，中长期配置价值凸显，投资者可根据自身情况适时把握下跌中蕴藏的机会。随着疫情影响减弱、美联储如期加息等落地，修复行情渐行渐近，国内有利的政策环境和较低的估值水平仍将为市场带来更多机会。房地产与物业行业经过前期的回调，中长期配置价值进一步显现。具体来看：

供给端，2022年以来，在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下，宏观政策、调控政策环境改善空间进一步打开，部分热点城市市场出现企稳迹象，楼市正在发生一些积极变化。4 月 25 日全面降准落地，央行下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点，此次降准共计释放长期资金约 5300 亿元，资金面整体较宽裕。全面降准对化解部分房企流动性压力有着积极意义。

需求端，市场的购房需求并未消失，随着降准落地，预计个人按揭贷款下滑等情况有望获得改善，但短期内，观望情绪仍较重。预计随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情有效防控、各地政策的执行力度等。在此背景下，热点一二线城市市场有望率先启动恢复行情。

房企行情向好将逐步传导至物业行业，叠加上龙湖智创生活等巨头物企登陆港股市场，有望再次搅动资本池水。此外，随着物业服务参与疫情防控工作的持续深入，对于将物业行业纳入到基层服务治理体系的呼声越来越高，相关的行业发展指引、政策等也在加紧制定、出台。预计未来，物业服务行业的价值与发展空间将进一步被释放出来。长期看，也必将影响市场的投资决策机制。

结语

短期来看，资本市场进入磨底期，投资者的情绪仍将受多重因素的压制，在暂无有效增量资金入场的情况下，资本市场向上的动力不足，将继续震荡寻底。经过前期的回调，中长期来看，资本市场的机会将大于风险。物业行业经过前期的回调，中长期配置价值进一步显现。