7月29日，新晋物业市值一哥华润万象生活（截至8月3日收盘，总市值766.92亿港元）抢先港交所上市物业公司发布上半年盈利预告。

公告披露，预计报告期内，公司拥有人应占溢利同比增加约25%-30%，由于收并购公司财务并表及市场化外拓，集团物业管理在管建筑面积大幅增加带来显著的业绩增长，集团来自华润置地及第三方业主的合约商业项目数量上升，令商业运营管理服务收入增加。

亮眼的业绩表现引来一众机构更新对其的评级。

（制表：物股通）

以下物股通重点引用中金公司及中信证券的点评，供各位参阅。

—【中金公司】—

1、公司近况

公司于7月29日晚发布2022上半年盈利预告，预计归母净利润同比增长25-30%，并于8月1日上午举办公开电话会与投资人交流经营近况。

2、评论

1）免租影响可控、业务进展顺利，上半年业绩料好于市场预期。

购物中心板块，我们预计公司在管项目全年免租总额占租金收入比重约在12%左右，其中华润置地项目免租额料将占绝大部分（置地已公告上半年投资物业免租总额17.5亿元、全年计划22-25亿元，其中上半年购物中心免租额占80%左右），免租对公司利润影响料可控；

此外，上半年公司新开业6家购物中心（包括3个重奢场）、新签约7个优质第三方项目（截至7月底新签10个），进一步支持板块收入增长。

住宅及非商板块，两单大型并购已于上半年如期并表、第三方外拓亦持续推进，我们预计上半年板块利润增速可观。

总体来看，上半年公司业绩料明显好于市场预期，考虑下半年租金减免影响较上半年更小、消费环境或边际改善，公司全年业绩增幅及确定性亦可期。

2）我们认为公司商管业务模式具有合理性。

业务模式方面，我们在此前报告《如何看待中国商管公司商业模式》基础上提炼两点关键：

2.1）海外不存在而中国存在规模化的独立轻资产商管公司，本质上因为中国现阶段难以通过金融手段盘活商业存量资产，而轻资产运营商实际上替代了资本来从事这一职能，盘活存量资产的需求在当前宏观环境下又显得额外迫切；

2.2）如果中国相关金融创新进展较慢（如鼓励商业不动产REITs发展），那么独立轻资产运营商的发展空间将愈发宽广。

3）就公司在商业运营管理环节对资产经营收入的收费提点率，我们同样提几点看法：

3.1）不论是关联方还是第三方业主，华润万象的提点率由服务合约明确规定，在合约周期内不存在主观上下调整的空间；

3.2）和关联方的提点率目前看整体小于第三方；

3.3）我们认为第三方较高的提点率至少说明两点，其一是市场中真实存在这类服务需求，其二是该提点率是供需作用的结果，即类似华润万象这样的优质运营方目前在中国市场仍是稀缺的。

3、盈利预测与估值

• 维持2022和2023年盈利预测不变，预计公司核心净利润分别同比增长24%和30%至21.2亿元和27.6亿元。

• 维持跑赢行业评级和目标价56.5港元（对应40倍2023年市盈率和60%上行空间）。

• 公司交易于26倍2023年市盈率，我们认为已具备吸引力，中长期维度，我们认为存量资产盘活需求扩张和商业领域加速优胜劣汰都将给予公司alpha意义上的投资价值。

4、风险

下半年商场零售表现恢复弱于预期；下半年减免租力度进一步扩大。

—中信证券—

核心观点

公司2022年上半年合同外拓进展顺利，第三方商管和物管的管理规模都在扩张。凭借公司品牌和管理优势， 我们预计公司市占率和盈利能持续提升。

1、公司上半年业绩实现稳健增长。 

公司发布2022年上半年正面盈利预告，归母净利较2021年同期增长约25-30%。主要原因是：

1.1）因收并购公司财务并表及市场化外拓，物业管理在管面积大幅增加带来的业绩增长。 

1.2）来自华润置地及第三方业主的合约商业项目数量上升。

2、购物中心在管规模扩大，免租影响程度可控。 

2022年上半年，公司新开6座购物中心，其中包括3座重奢定位项目，公司商业在管组合进一步扩大，高端壁垒进一步巩固。

由于上半年疫情影响，公司购物中心零售额和客流受到短暂打击，但6月有所恢复，我们判断上半年公司在管购物中心整体零售额同比小幅增长，个别因为疫情延期开业的项目也将有望在下半年顺利开业。

免租方面，最大业主方华润置地表示将为租户提供22-25亿元的租金减免（包括购物中心、写字楼及体育中心等），其中购物中心的租金减免对华润万象生活的全年业绩整体影响程度可控。

3、合同外拓进展顺利，市场化程度更近一步。 

住宅与非商业物管方面，我们预计公司上半年实现市拓在管面积新增超过2000万平米，在局部疫情背景下成绩优秀。

除市场拓展以外，公司年初收购的两家物业管理公司都在上半年完成并表，两单新增第三方在管面积7200万方，目前整合情况良好。在外拓和收并购的共同支撑之下，公司今年住宅和非商业物管业务的第三方面积占比已经超过一半。

商管方面，公司上半年新拓展7个第三方合同，7月份另拓展3个第三方合同，合同项目质量良好，包括多个8万平以上项目、TOD项目等。公司自 2021年至今一共拓展了22个商业运营合同，商管业务第三方规模占比进一步提升。

4、市场竞争格局不断变化，公司品牌红利有望持续释放。

2022年，一些雄心勃勃的民企商管品牌遭遇关联方资金压力，关联方交付和品牌外拓声誉都受到冲击。公司本就是商管业务第三方外拓的先行者，未来发展之路可能更为平顺。住宅物管市场的起落，客观上也为公司未来的项目外拓和并购提供了更好的环境。

当然，商管和物管业务都是存量业务，市场份额调整速度会显著慢于开发业务——但依托会员体系的轻资产服务更具规模效应，故而我们相信最终公司在商管领域的市占率，应该会超过华润置地本身在综合体开发的市场份额。