8月29日，卓越商企服务发布2022年半年报并召开了业绩说明会，董事会主席、执行董事李晓平，执行董事、总经理郭莹，首席运营官杨志东，财务总监、公司秘书吕力出席会议并答疑。

今年上半年，卓越商企服务集团营收约人民币18.63亿元，较去年同期增长12.7%，其中，来自第三方的基本物业管理服务收入占比58%；毛利约为5.30亿元，较去年同期增长8.4%；净利润约为3.28亿元，较2021年同期约2.91亿元增长13.0%；归母净利润约为3.11亿元，较去年同期约2.71亿元增长15.0%。

上半年，虽然卓越商企重点布局的大湾区和长三角区域受疫情反复影响，但各项数据均较去年保持增长态势。

报告期内，卓越商企服务合约面积超过6894万平方米，业务布局2个国家，15个省份、在43个一线及区域重点城市拥有530个管理项目。

对于下半年的业务拓展策略，卓越商企服务管理层表示，深耕核心业务的同时，积极拓展战略客户合作与新赛道，培育新的增长点，稳扎稳打，在每个盈利点上下深工夫。

舒适圈

卓越商企服务深耕商业赛道，面对商务物业日益严峻的竞争，积极入局新赛道及加速第三方项目拓展，跳出“舒适圈”。但在规模及营收增长的同时，利润率又成为待解难题。

上半年，卓越商企营收18.63亿元，较去年同期增加12.7%。从具体业务上看，基础物业管理服务营收13.58亿元，增值服务营收4.75亿元，其他业务营收2891万元。增值服务占总收入比重较去年上升3.8%，至25.5%；基础物业管理服务收入占比较去年下滑3.9%，至72.9%。

基础物业管理服务收入较去年同期增加7.0%，主要由于商务物业第三方拓展项目的收入较去年同期增加17.4%。

今年上半年，卓越商企合约面积约为6894万平方米，较2021年同期增长约35.1%，合约项目数量627个；在管面积达到约5008万平方米，较2021年同期增长约42.3%，在管项目数量530个。

从具体业务上看，卓越商企商务物业在管面积2302.7万平方米，占总在管面积的46.0%，收入10.61亿元，占总收入的78.1%；公共及工业物业在管面积858.5万平方米，占总在管面积的17.1%，收入9371.1万元，占总收入的6.9%；住宅物业在管1847.2万平方米，占总在管面积的36.9%，收入2.03亿元，占比总收入15%。

上半年，卓越商企新拓第三方非住宅项目共87个，年化合同金额3.61亿元，总合同金额达到13.06亿元，其中来自卓越商企自有平台的拓展贡献率达97%。

新扩项目及盈利在前面跑，毛利率却有点“掉队”。

中期业绩公告数据显示，报告期内卓越商企物管服务毛利率从去年同期的24.7%下滑至23.4%。其中，来自卓越集团的商务物管毛利率为46.5%，与去年47.9%相比下滑1.4%；来自第三方开发商的物管毛利率只有14.2%，也较去年下滑0.1%。

据悉，毛利润下滑是由于去年底卓越商企出售深圳市卓越运营股权后，公共及工业物业毛利率下降以及住宅物业的毛利率较去年同期有所下降所致。

快速拓展的第三方项目也使得卓越商企的销售成本就较去年同期增长28.37%，至13.33亿元。第三方项目营收占比大、毛利低，使得这部分项目除了增加企业营收外，对整体盈利效果作用不强，而不断降低的物业费又使得卓越商企第三方项目毛利率以低位运行。

就目前毛利润走低的态势，卓越商企首席运营官杨志东在业绩说明会上表态：“未来，卓越商企除了业务增长以外，将会非常关注利润率。一方面主动地清掉了一些利润率比较低的盘。在新拓的业务关系上，通过内部的成本控制，提高新盘利润率，做到整体的平衡。”

卓越商企还在2021年底出售的浙江港湾物业服务有限公司、武汉市雨阳物业管理有限公司，收回投资款3.5亿元，持续优化内外平衡。

增长点

增值服务一直是物业服务在基础收益外的一大盈利点。

数据显示，今年上半年，卓越商企增值服务收入由2021年同期3590.1万元增至4756.3万元，增幅32.5%，占总收入比约为25.5%。毛利润贡献比为35.9%，相比于2021年、2020年32.8%、11.8%的贡献比快速实现提升。

增值服务的增速得益于合约面积及在管面积分别较去年增长35.1%和42.3%，随着在管规模的扩大，客户的服务需求也随之增多。

卓越商企的增值服务分为资产服务、卓品商务服务、建筑机电服务、其他专业增值服务。

截至2022年6月30日止六个月，卓越商企增值服务实现多元化快速增长，其中以卓品商务服务和建筑机电服务业绩增幅比例较高，呈双增长曲线。

报告期内，建筑机电收入同比增长人民币1188.9万元，同比增长率达125.0%，为增值服务的第一增长曲线。高端服务品牌卓品商务同期增长率达81.3%，培育增值服务未来第二增长曲线。

今年上半年，卓越商企综合毛利率是28.4%，其中增值业务毛利率是40%，远高于基础物业管理服务的23.4%。

“公司的主基调仍然是保持稳健可持续的业务增长，大客户战略仍然是这两年要做深做厚的。同时我们看到系统能力的提升、多赛道、增值业务，都是这两年我们要长期坚持的发展。”卓越商企管理层指出。

自2021年下以来，由于部分房企陷入流动性困局，旗下物业板块被摆上货架，市场上物业公司标的数量猛增。

谈到未来卓越商企的收并购方向及新赛道布局时，杨志东还指出，关注标的估值的合理性，通过对收并购公司的历史业绩以及未来成长性进行预判。另一方面希望收购一些平台公司，能够让以此进入新的赛道，尤其是医疗和城市服务。

此外，卓越商企服务董事会建议派付截至2022年6月30日止六个月中期股息每股公司股份14.60港仙，派息率达到50%。

以下为卓越商企服务2022年中期业绩会问答实录：

现场提问：公司怎么看增长前景包括今年收入的增长目标？

郭莹：现在大的经济环境下，这一定是大家非常关注的一个问题。

刚才我们也看到了，上半年虽然说受到周期性经济影响以及公司去年出售了两家收并购公司，可能阶段性的财务受到影响，整体来讲我们上半年的业绩是符合预期的。而且，我们自身会看到在今年一方面还是持续增长，另外一方面也不断的在夯实内功，整体来讲下半年仍然会秉承着整个发展策略和业务重心，全力以赴达到年度业绩目标。

未来几年的发展当中，首先我们关注到最近有些大行调低了对行业未来发展的预期，主要还是受到目前国内外经济形势以及疫情的客观影响，而这个影响会带来对未来的不确定性研判。

公司会秉承着长期主义的战略，首先主基调仍然是保持稳健可持续的业务增长，大客户战略仍然要做深做厚，因为我们优质客户的抗周期性以及在未来经济复苏后的恢复速度是非常快的。

第二，系统能力的提升，多赛道、增值业务都是这两年要长期坚持的发展。我们也相信，未来几年一定会有可持续的增长，对未来业务也是充满信心的。

现场提问：公司在巩固基本盘和提升利润方面有什么样的规划？

杨志东：今年基本上除了业务增长以外，我们非常关注利润率。

从几个地方可以看出，我们主动清掉了利润率比较低的稍微差一些的盘，所以在这一块的成本控制的相对比较好。

另外，新拓的盘把利润率调高，整体希望实现比较好的水平。

现场提问：卓越商企服务是否在接洽合适的收并购标的？会主要关注哪一类型标的？

杨志东：今年开始我们非常关注几点。

第一是估值的合理，我们希望通过对收并购公司的历史业绩以及未来成长性进行预判，能够更好估值。

第二希望收购一些平台公司，能够让我们进入一些新的赛道，尤其是医疗和城市服务。

第三希望在新一线和一线城市有一些布局，这样可以在业务规模性上面有一些互通互利互补。

最后，在纵向产业链打造一定的核心竞争力。

现场提问：各家物业公司对商业物业都有布局，如何面对同行的竞争？

杨志东：这两年开始确实有一些住宅背景的物业公司开始进入商业物业赛道，但需要时间比较长的沉淀，有一个过程。

卓越商企进入这个赛道比较早，在交付能力、对业务判断以及人才储备和能力上面都有比较长的时间沉淀，尤其是互联网高科技的头部企业，战略上已经有比较大的提升。

我讲两个数据，一个阿里，一个腾讯，我们新拓的业务都能做到第一第二名的好成绩，上半年新拓两个成绩，第一个是战略大客户占49%，第二个是接近6.4个亿大客户签约，所以我们对于未来的竞争充满信心。

现场提问：最近是否有股权激励计划？

李晓平：公司一直重视公司人才培养和长期人才激励，IPO的时候已经做过人才激励计划。

大家都知道，由于市场原因，我们的计划没有达到激励效果，所以最近正在积极研究新的员工长期激励计划，吸引更好的人才加入公司，能够形成公司稳健的发展。

现场提问：有关注到公司上半年参与的新赛道里涉及到医疗项目，下半年是否会着力布局医疗物业？

杨志东：去年开始我们已经进入医疗赛道，做了很多全面布局。

上半年我们签了多个医疗项目，也开发了以医疗为背景的标的，我们会持续加大布局，下半年会考虑这个市场的延伸和深化。