8月30日，保利物业按时披露了2022上半年业绩并召开了业绩会。

报告期内，保利物业规模实现了稳定增长，营收及利润增幅均在25%左右，管理面积增加至5.23亿平方米，而在行业普遍下行的背景下，利润率也得到了改善。

保利物业自身作为央企在公共服务领域具备先天优势，所构建的公建城服护城河以及全域服务战略将有效确保其在物企公共服务领域的领先地位。

央企物业的余裕

从2022年中期业绩具体来看，保利物业上半年实现营业收入64.5亿元，同比增长25.2%；净利润6.4亿元，同比增长25.8%，和往期相比增幅有小幅下调。但若在业绩普遍下行的物业服务行业中横向比较，可以认为实现了优质增长。

项目层面，截至2022年6月30日，保利物业在管面积达到5.23亿平方米，较去年年底新增约5778万平方米；合同面积7.32亿平方米，较去年底新增约7529万平方米。

作为央企物业公司，保利物业的规模成长并非通过收并购手段而是主要源自内生增长。

2022上半年，保利物业新中标第三方项目单年合同金额12.4亿元，新签约第三方项目单年合同金额6.1亿元，近3年第三方物业管理服务收入复合增速64%。

值得一提的是，保利物业股权激励方案也终于在今年上半年顺利落地。由于历史原因，大型国企对管理层及员工实施的股权激励面临较严厉监管，实施上存在一定难度，落地的并不多。

保利物业股权激励今年4月份终于通过国资委完整审批并落地，从最终结果来看，授予总份额约为428万股，授的价格约为每股25.71港元，从4月份授予到6月30日，累计摊销约产生了532万元的管理费用。

另外，保利物业截至年中应收款科目也有所增长，主要是车位代销业务交付给保利发展30亿元作为保证金，这也是保利物业在手现金及现金等价物下降的主要原因之一，根据合同约定，相关款项将于今年12月收回。

据投资者转述，保利物业管理层在业绩会中曾就此回答表示，车位代销业务上半年实现的利润高过这笔资金在银行存款所能获得的利息，该等车位销售业务预计明年还会继续开展，2023年预计也还会有相关保证金的支出。

这些表现离不开地产关联方保利发展。

截至2022年6月30日，保利发展扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41，三道红线指标均处绿档，在手货币现金1571亿，约占总资产的11%，考虑到大部分民营房企现状，保利发展未来在地产开发行业的市占率将有望进一步扩大，这也会为保利物业提供更充分的物管项目或业务输送。

利润率方面，2022上半年，物业服务行业受疫情冲击、补贴退坡、地产危机以及宏观环境不景气等因素影响，从已公布半年报上市物企来看，利润率下行是普遍趋势，例如碧桂园服务毛利率下降6.5个百分点，融创服务毛利率下降3.4个百分点。

保利物业以往毛利率水平和同行民营物企相比一直不占优势，但今年上半年在行业普遍面临较大压力情况下不降反升，毛利率上升0.2个百分点至20.2%，行政开支占总收入的比例也由8.5%降低至8%。

2022上半年国内市场疫情扰动，房地产行业环境也频频波动，保利物业在下行环境中不仅实现了业绩增长，成本管控方面也取得了成效，表现出了同时作为央企和物业公司良好的经营韧性和强抗周期性。

公建城服护城河

公建业态是保利物业的重要布局版图，占截至2022年6月30日总在管面积约52.7%，而公建领域也是保利物业进行第三方外拓的重点之一。

公建业态本身的单位面积营收以及利润率并不高，保利物业公建业态面积占比高达52.7%，只提供了约15.3%营业收入。但是物业服务行业本身与基层治理息息相关，保利物业的央企背景也令其在公建项目获取方面有其他企业难以企及的优势。

具体成效来看，保利物业今年上半年新签约公共项目的单年合同金额约4亿元，其中高校与教研物业、轨道及交通物业、城镇景区三大核心业态金额占比71.1%，重点拓展项目则包括华中科技大学、长沙市轨道交通4号线及6号线、广东城际线路（广惠、广肇）、滕王阁景区、故宫博物院文保科技部等。

而且城市服务一直是物业服务企业拓展的重点之一，普遍观点认为环卫业务是城市服务的主体构成，但实际上不同物企对城市服务的概念也有不同的理解和追求。从保利物业的角度出发，城市服务模式被其称为“全域服务”。

具体而言，以保利物业新孵化的广州海珠模式为例，今年上半年新中标了广州市海珠区琶洲街道、凤阳街道、瑞宝街道等多个街道项目。

通过这些环卫项目，结合所管理的广州塔景区、海珠湖以及同在海珠区同一地域的一系列住宅、商办以及公共服务项目，从这些项目中进一步孵化出“全域服务”，包含垃圾分类，园林，绿化养护，水域生态治理，一体化市政和一站式老城镇换新，智慧化民生配套和定制化产业赋能等产品包。

保利物业自身在公建及城市服务领域具备先发和背景优势，近年来在环卫项目以及公建业态的拓展方面一直保持活跃，市场化方面在国资物企中也走在前列，已稳居公共物业龙头。

另外值得一提的是，在例如碧桂园服务等物企近期中期业绩会中，部分同行物企管理层曾表示今年上半年较大面积出现了大业主在公建项目及城市服务项目的支付能力有所下降，即出现了款项回收延期或受阻的情况。

而保利物业方面，截至2022年6月30日贸易应收款中约95%为1年期以内，从公共服务板块来看，该部分72%的应收款账龄在为90天以内，87%为半年以内，97%以上为1年内，上半年公共服务的收入同比增加约13亿，对应的公共服务应收帐款增加约1.4亿。

整体来看，保利物业在大量布局公建领域的情况下应收款结构和账龄也并未受到明显影响，这也侧面反映了保利物业作为央企物业公司进开展公建业务的经营优势。