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【深度】万物云合作的戴德梁行,租赁收入占比超20%

日新网pro
2022-10-11 01:14

今日,看看风景另一侧的这家定位全球的房地产服务商——戴德梁行。

前不久万物云上市的时候,我们提出一个问题:

万物云最值钱或者最代表其未来的,是哪个部分?

关于这个问题的解读,围绕着万物梁行、万物云城、科技、住宅物业以及前不久万物云发布的蝶城,每个人都给出不一样的回答。

可谓是,一千个人眼里,有一千种关于万物云的猜测。

2019年万物梁行横空出世时,算得上是行业里格外与众不同的故事,中西混血的商业物业,朱保全评价其“是万物云成长史中重要的里程碑”,最有可能成为万物云“第二曲线”的业务。

前不久万物梁行进行了融合复盘,朱保全在公众号发文,言辞间自信且溢满展望,最后还引用了毛主席的一句诗,“踏遍青山人未老,风景这边独好。”

但我们今日,看看风景另一侧的这家定位全球的房地产服务商——戴德梁行。

01 百年老店的并购价值观

戴德梁行算得上是真正的百年老店,企业历史最早能追溯到1784年。但戴德梁行上市却不早,比起国内的许多物业来说,可能都晚上一些。直到2018年8月2日,戴德梁行才在纽交所上市。

截至9月27日,公司股价为11.51美元,市值25.96亿美元,市盈率7.33。

百年老店的历史,基本上就是一场兼并重组、全球扩张的历史。在上市前的20年里,完成了超过100次收购。

戴德梁行历史上有多次合并,最终确定其现有业务版图的,是在2015年前后,与Cushman & Wakefield的合并。当时戴德梁行主席Brett White形容这次合并为一宗“彻底改变房地产业界格局的合并”。此前,“DTZ 与 Cushman & Wakefield 一直在积极扩大和深化各自的业务平台,在市场上完成众多的收购。”此后,“组成新的Cushman & Wakefield,将是房地产界最精彩的成长故事。”

目前,戴德梁行在70个国家有大约400个分公司,约48,000名员工,为35亿平方英尺的商业房地产空间提供服务。

从整体营业数据来看,2022年中期营业收入49.44亿美元,同比增长18.49%;归母净利润为1.43亿美元,同比增长301.97%。  

戴德梁行收入变化情况

实际上我们看到,从2015年的大合并之后,戴德梁行一直处于亏损状态,只是亏损额度一直在降低。到2021年中期之后,才终于扭亏为盈,利润率增长到2%以上。

戴德梁行净利率变化

02 被租赁业务托起的第二曲线

戴德梁行上市时,给自己的标签是“全球排名前三的商业地产服务商”。从这个标签,不止看到野心,也基本上能看清楚这家企业给自己的定位:

全球、商业地产、服务

围绕着这个定位,戴德梁行特意提出了“服务的广度”:为客户提供综合全方位的商业地产服务体验,满足各种类型的客户要求。并且“无论客户的任务是什么,我们都将与客户的每次互动视为一次机会,通过提供我们的全平台服务”。

这个话术几乎与国内物业公司提出的“服务边界”重合了。

从财报中看到,戴德梁行的业务被分成了四个大板块:

最首要的依然是物业、设施和项目管理:如果从国内视角来看,这部分相当于物业管理+增值服务。服务业态涵盖办公室,零售,工业,多户住宅,学生公寓,酒店,数据中心,医疗保健等,为房产使用者提供综合设施管理,项目和开发服务,投资管理组合,交易管理和战略咨询等。为业主提供各类物业管理服务,包括客户会计核算,工程和运营,租赁合规管理,项目和开发服务以及可持续发展服务。为业主和使用者提供自助设施服务,包括清洁、维护、环境管理、园林美化和办公事务管理。

租赁:分为业主代理和租户代理。业主代理业务是指长期代理业主的出租业务,租户代理业务是指代理客户续签、或者谈判新的租赁合约。 

资本市场:房产交易中的融资支持性采购,包括大宗房地产交易和股权,债务和结构融资等。

评估:为客户提供有关房地产债务和股权决策的评估和咨询服务,包括评估管理,投资管理,估值咨询,投资组合咨询,商务调查,纠纷分析和诉讼支持,财务报告,资产或投资组合评估。

在今年中期的财报里,这四大业务里,物业、设施及项目管理部分的收入贡献为61%,排在第二位的是租赁业务的21%。

大约也是因此,在提到戴德梁行时,很多人会称之为房地产代理公司。

戴德梁行业务收入结构

如果从全球的业务分布来看,在各个地区的这个比例都不尽相同,尤其是在EMEA,物业、设施及项目管理的收入占比降低到了45.7%。

戴德梁行业务收入结构(百万美元)

2018年上市之后,戴德梁行租赁业务规模增长基本上算是稳定的,从收入数据来看,2020年新冠带来的低谷期已经平稳度过了。2020年第二季度,收入最受影响的两个大类,是租赁业务和资本市场,同比降低了45%和50%。

2018中期~2022中期租赁业务收入变化情况(百万美元)

抢滩房产经纪,也是这几年国内物业公司喜欢探索的事情。2020年时,就已经有超过五成的上市物业公司开展了租售业务,2021年头部物业公司更是紧锣密鼓地先后升级了租售品牌。

前两年,大家喜欢开线下门店,或者把KPI加到自己员工头上。今年开始,互联网流量端很热闹,也有一些物业公司开始寻求与互联网平台的合作。

但就目前收入情况来说,租售天花板看起来似乎很低,很容易就碰到了。 以两位头部为例,万物云上半年居住相关资产服务期内收入5.26亿元,仅占总收入的3.7%;而碧桂园服务房地产经济服务的收入为1.96亿元,占总收入的不到1%。

从这样的数字来看,物业公司的租售业务依然是任重而道远的。

但如果选择重仓此道,又将面临一系列问题。其中首要的,也是戴德梁行在招股书里强调的:一流的行政领导与行业顶尖的人才。

注:本文来源于日新网pro,作者:黄玫莹。 声明:本文观点不代表日新网立场,转载请注明原文出处;如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。
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