王者的创收VS青铜的盈利

通过算数平均法，分别加和计算港股物业服务企业2019-2021三年以来营业收入均值并进行排名，万物云位列第一，三年营业收入均值达185.92亿元，约是行业均值（25.84亿元）的7倍，同时高于排名第二的碧桂园服务（180.35亿元）5.57亿元；万物云创收能力卓越。

图：2019-2021年港股上市各物业服务企业营业收入均值（算数平均法）

数据来源：中指数据CREIS物业版

1、毛利率呈逐年下滑趋势

2019-2021年港股上市物业服务企业毛利率均值约为28.27%，同期万物云毛利率均值仅为17.74%，约是行业均值水平的6成，在行业企业中排名倒数第四；招股书显示，万物云的毛利率正在呈现逐年下滑的趋势，自2019年至2022年前三个月，万物云的毛利率分别约为17.72%、18.54%、16.96%、14.73%及14.47%。另一方面，靠近社会平均利润率的水平从某种程度上来说更有利于物企与业主之间建立长期稳定的关系，提升企业发展的可持续性。

图：2019-2021年港股上市各物业服务企业毛利率均值（算数平均法）

数据来源：中指数据CREIS物业版

2、净利率不足行业水平六成

2019-2021年港股上市物业服务企业净利率均值约为13.03%，同期万物云净利率均值仅为7.69%，不足行业均值水平的6成，在行业企业中排名倒数第九；招股书显示，万物云的净利率正在呈现逐年下滑的趋势，自2019年至2022年前三个月，万物云的毛利率分别约为7.47%、8.37%、7.23%、6.05%及4.65%。

图：2019-2021年港股上市各物业服务企业净利率均值（算数平均法）

数据来源：中指数据CREIS物业版

3、黑铁的营业成本率，为保证服务品质，投入较高

2021年万物云营业成本率为83%，在港股上市物业服务企业中排名第三，高于港股上市企业营业成本率均值70.9%，约12个百分点，高于百强企业均值水平74.9%，约8个百分点，企业成本控制能力趋弱或服务成本投入较多，根据万物云的服务品质表现推测大概率属于后者。

图：2021年港股上市各物业服务企业营业成本率情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

4、外包成本占比四成，单位员工成本6.8万元

2021年万物云销售成本构成中分包成本占比最高为43.3%，其次是员工成本占比36.8%；员工成本低于分包成本可能的原因之一是万物云为了降低员工成本，提高企业毛利率，所以选择大量外包服务，确定性的推高了外包服务成本，结合万物云的平台战略，未来万物云的成本构成大概率会在现有框架下进行优化，甚至外包成本比例可能会再创新高。万物云单位人均成本仅为6.8万元，在头部企业中处于较低水平，在不考虑企业业务布局因素情况下，说明企业成本控制能力较强。

数据来源：中指数据CREIS物业版

ROE16.86%，头部企业中位列三甲

万物云2021年净资产收益率ROE为16.86%，略低于港股上市物企ROE均值18.04%，略高于港股上市物企ROE排名中位数15.01%，仅次于中海物业和雅生活服务，在头部企业中排名TOP3，可见万物云对自有资本的利用率较高，通过自有资本获得净收益的能力在行业中处于中等水平，这一点对于超大型物业服务企业的发展难能可能又至关重要，物业行业“现金奶牛”属性会放大企业ROE的现实价值，这在一定程度上能够弥补万物云毛利率水平低的现实问题。

图：2021年港股上市各物业服务企业净资产收益率ROE情况(摊薄)

数据来源：中指数据CREIS物业版

物业管理行业与其他行业对比

1、物业管理行业净利率水平较高

在港交所划定的13大行业分类中，若按照2021年的毛利率表现进行排名，物业服务及管理行业以毛利率28%排名第5。

数据来源：中指数据CREIS物业版

注：港交所划定的13大行业分类中，物业服务及管理行业属于房地产与建筑业，这里为了便于对比单独取物业服务及管理行业的数据。

2、物业于房地产行业内部利润率水平靠前

在港交所划定的行业分类，物业服务及管理行业属于房地产与建筑行业，若按照2021年的毛利率表现进行排名，物业服务及管理行业毛利率和净利率在行业内部均排名第3，属于比较靠前的位置，仅次于房地产投资信托及房地产。

数据来源：中指数据CREIS物业版

结语：

现阶段，万物云显著低于行业的毛利率水平和高企的营业成本率，只是说明该企业目前盈利水平处于低位，但并不代表该企业盈利能力真弱，万物云只是物业管理行业蔚蓝天空中的“一朵云”，但是这朵云很接近行业未来的样子：

低毛利&高品质、轻资产&现金牛、大行业&高分散