先展示一张图

这是从去年6月30日到现在，40家物业公司市值的变化情况：

基本上没有一家物业公司，在这场属于整个行业的变局里，能独善其身。

尤其是规模型上市物业公司，都在跌，且跌的有点惨。最高的跌了-95%，碧桂园服务跌去了90%多，就连华润万象生活也跌去了56%。

跌的少的，大部分是一些小型公司，或者中海物业、招商积余这类央企。

可能很多人都已经听说了，前不久朱保全和张贵清见了个面。根据中海物业官微披露的信息，双方交流的内容包括物业行业未来趋势、公司管理模式、市场增长、项目运营、增值服务、品牌建设等。

据一位不愿具名的内部人士透露，这次中海物业之行，是因为最近物业估值跌得太狠，对物业的未来、企业的战略，大宝总也有点看不清拿不准了。拜访中海物业之后，很可能还会拜访一些其他的头部物业公司。

万物云9月29日在行业低谷期敲锣，发行价每股49.35港元，还不到一个月的时间，如今已经跌到了30元以下，总市值也只剩下350亿元左右。

上市前，大家猜到万物云市场表现可能不会太好，一边夸赞万物云选择在低谷上市格外有勇气，但另一边也暗暗期待一哥能不能刺激一下低迷的市场。

结果是没有刺激到，反而自己也陷了进去。

头部大佬的迷茫，折射出的可能是时代的某粒灰，也有可能是命运掌握在别的未知手里的恐惧。

万物云官微断更了30天，在去年万物云官微内容策略调整之后，这种情况很罕见。就连这次会面之后，一向高产的朱保全也没在官微上发表些什么。仅在今天发文回顾了一下万物云更名两周年、共同发展计划一周年的成果。

可能断更本身不能说明什么，但多少让人感觉有什么在酝酿。

01 物业股下行

从什么时候开始，物业股开始下行的？

我们来找几家物业公司作为参照。

第一家当然是碧桂园服务，这几天碧桂园服务在二级市场的表现被调侃成仙股了，基本上是跌跌不休的走势，截至发稿，碧桂园服务市值只剩下了250亿左右。

但在去年9月份，我们还曾经发过一篇文章，提出一个问题：碧桂园服务=4个恒大物业？

当时碧桂园服务市值1812亿，恒大物业市值436亿。一年时间，已是物是人非。

这当然不是碧桂园服务的高光时刻，去年初收购蓝光嘉宝的事情出来，碧桂园服务大涨了几天，市值一度超过2000亿元。而在此之前，早在1月20日，碧桂园服务就曾成为首家突破两千亿的物业公司。当天收盘每股68.25港元，总市值达到2013.07亿港元。

此后涨涨跌跌，行业热闹非凡，一直到7月前后，碧桂园服务市盈率一度飙至86倍，市值高达2868.7亿元，大约就是碧桂园服务的高光时刻了。文章开头的那幅图，选取的数据是6月30日，当天收盘碧桂园服务市值2746亿元。

我们再看行业里公认的市盈率标兵——华润万象生活。去年1月，在碧桂园服务市值破两千亿时，华润万象生活市盈率曾高达168倍。图表中选为样本的6月30日，市值大约为1237亿元。

下跌并不是一下子到来的。去年7月中上旬，在跌跌涨涨中，股价悄悄地下滑。

随后发生了一件大事，很多人将这件事当作是第一次信号。

可能很多人都还记得，去年7月末物业股的一次惨烈的过山车。在7月26日这天，五十多家上市物业公司几乎全线溃败、全体飘绿。

直接相关因素，是2021年7月23日住建部等8部门发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中有五条与物业相关，并提到了公共收益和业主共有部分，以当时市场对增值服务的重视程度来看，相当于是一下子掐住了蛇之七寸。

几家物业公司反应都很迅速，先后通过电话会议深入沟通，解答市场误会。简单来说，就是公司公共收益处理规范、账目清晰，员工社保一直依法缴纳。

其实在这个月，一切仿佛都还不晚，花样年和彩生活还曾作出最后的努力，先收购绿地旗下的绿闵物业，后公告称计划拆分商业板块上市。

回过头去看，处于当时的我们，似乎谁也没想过，似乎这时冥冥之中已经在释放一些凛冬将至的信号。

在2021年7月底，碧桂园服务市值还在两千亿以上，华润万象生活也在千亿以上。涨跌之间，大家的心态似乎都还算平和。

但进入8月，气氛就不同了。8月大事多，酷暑之下，行业里却似乎陡然感受到一抹凉意。

恒大暴雷、恒大物业卖身，万物云与阳光城换股，都是在这个月，将凛冬的氛围一下子营造了起来。

又仿佛打开了潘多拉的盒子，此后想要卖的物业公司越来越多，第一服务、彩生活、富力物业……与之对应的是，进入下半年以后，港交所的大门越来越难叩开。有一些物业公司招股书失效后，就立刻紧锣密鼓地开始寻找买家。

与此同时，是做空机构的加入，关联方业绩大跳水、各种骚操作不断突破底线等等。

如同写一部小说，以紧凑的来自内外的失败打击，让逻辑和希望逐渐被情绪淹没。

02 在差市场交真朋友，或者在差市场优胜劣汰

按照文学作品的套路，到谷底的同时意味着反转即将开始。

但目前的问题是，谁也不知道谷底在哪里。

前几天有朋友在群里问，现在是不是抄底的好时机。一句话把群里潜水的各位同行都炸了出来，大家各抒己见，理由很多，指向的结论却只有一个：不看好。

类似的事情有很多，流传广一点的，则是一位知名地产分析师在朋友圈里发名为“某类房企的重生”的研究报告，建议关注开发类房企，而后被一名知名基金经理人怒怼“别出来害人”。知名券商在朋友圈公开吵架，还是头一次。

这么来看，市场的情绪还远没有过去。

但如果从价值、场景创新或者向外看找“他山之石”，都一致认为物业或者社区跟地产不一样，地产是看城市化看增量的一杆子高价买卖，但物业则是看当下运营生活的持续性消费。

因此，关于物业股的跌跌不休，许多人认为多是被地产公司牵连，虽然物业公司上市之后，就是独立的个体，但依然有关联交易不断地挤压众人的底线，以至于信用危机很容易从地产传导过来。

但是当理智回归、市场降温后，所有的故事都被放到镁光灯下一帧一帧的对比着，惊讶、疑问、失望是兜头落下的。

在这个时候，大宝总组织行业聚会，不管是合作还是解惑，或许都算是一个不错的信号。

与其指望“猪队友”的地产行业，这个时候的物业公司，更应该做的，可能是思考如何自救。

在差市场交真朋友，或者在差市场优胜劣汰。