雅生活服务(3319):低估值陷阱OR十倍潜力股?
雅生活似乎具备一定安全性+高弹性,再加上母公司的积极还债态度(已经短期控制住风险),地产行业政策回暖,雅生活似乎正迎来至暗后的第一缕曙光。
在物业股大盘点文章中物业股大盘点,重点关注这几只总结到,华润万象生活为业内标杆,但估值最贵;而投资赔率(回报率)为先的话,则重点考虑雅生活服务、宝龙商业、世茂服务等。
本篇为物业股系列第三篇,来扯一扯营收排行业第三(比华润万象高出30+亿元),但市值还不足华润万象生活十分之一的雅生活服务(3319.HK)。
一句话总结雅生活服务:十倍反转OR估值陷阱?都有可能,相信光明在眼前,但前方仍有迷雾。
业绩高增长,盈利能力在下坡
作为首家红筹分拆H股上市的物管企业,上市五年半,雅生活服务有过高光,也有过低谷和至暗。当前,似乎正处于历经至暗后的曙光初现。
雅生活服务成立于1997年,2018年2月红筹分拆在港股上市,是国内定位中高端的物业服务领先企业。翻开雅生活的历年财务报表,首先映入眼帘的是高成长——2017年,营收17.61亿元,2022年,153.8亿元。五年复合增长率高达54.3%!而在股东应占溢利上,则从2017年的2.9亿元,增长为2022年的18.4亿元,五年复合增长率达到44.7%!
作为永续轻资产行业龙头企业之一,如此高的五年复合增长,且非周期性行业,细看每年都是平均保持一定程度高增长,理应获得高估值,然而事实截然相反,截至2023年7月末,雅生活服务PETTM为3.7倍,PB仅有0.55倍!对比前一篇业内标杆华润万象生活就非常“冥”显,一年营收比人家高30+亿元,净利润也不比人家低多少,但市值却仅有人家十分之一都不到!
吃得和人一样多、甚至更多,然而长得只有人家脚踝高。那就不妨再细看财务报表。
自2020年开始,雅生活服务盈利能力指标,全面下滑。2021年进一步反映到现金流。毛利率上,2019年为36.7%,到了2022年将为22%,每年逐步下降。净利率同样如此,ROE也一样。2021年,雅生活经营现金流净额开始下降,到了2022年直接巨幅转负值,要知道,物业是轻资产高现金流的固定收租生意模式,为何经营性现金流为负?此外,业绩持续增长,而盈利能力持续下滑,又是哪般?
答案或许就在雅生活的股东背景以及吃得多但消化不良上。
雅生活服务自2017年与绿地股权合作以来,开启疯狂买买买模式,加上2018年上市募资后,进一步坚定收并购激进扩张路线,大手笔收购中民物业+新中民物业,跃居行业龙头位置。也由此奠定企业双千亿雄心。
但并购扩张路线,并非全是优点,往往在浪潮退去之后,行业下行周期会暴露不少问题。雅生活就处于这样的一个发展周期,大量收并购,摊薄了原先手上优质资产,规模虽然变大了,但公司整体毛利率持续下降,总资产盈利能力下降。其次也带来了很多商誉资产的风险,贪多嚼不烂、吃得多但长得瘦、消化不良,成了雅生活的当下真实写照。
双千亿出师不利,资产负债表上的两个“雷”?
2021年,雅生活首次提出“双千亿”发展目标,具体即指:自2021年开始算,5年内实现千亿市值,并在公共与企业服务、创新领域等方面孵化出千亿估值的业务平台。
与此同时,2021年地产及相关行业寒冬潮来临,行业不断暴雷,母公司雅居乐也短期陷入债务危机,雅生活遇到发展分水岭,其不得不停止上市之初财大气粗的买买买模式,转身开始出售一些资产,变成守城策略。万丈雄心、双千亿战略可谓出师不利。
或许是2020年业绩高光掩盖了其盈利能力开始下滑的弊端,或许是管理层过于乐观、未看到行业下行风险、过分扩张会引发的消化不良后果?更或者是,双千亿只是公司在股价高位,故意向市场注射的一剂荷尔蒙?
暂且不去臆测市场阴谋论,但无论如何,雅生活双千亿提出后,其股价在高位未撑过半年,行业性颓势+自身快速扩张问题暴露导致股价雪崩式下跌,截至2023年7月底,双千亿目标提出已两年半过去了,雅生活服务市值仅不足80亿港元,与千亿市值和孵化千亿平台相去甚远。
如此反差,除了前文说的盈利能力下滑(最起码人家还在高增长,不至于)外,行业整体遭遇信用危机,以及雅生活资产负债表上两个科目恐怕也令人担忧。
看资产负债表格局:
上表为主要的资产负债项,开摆之前,不得不先夸一下物业生意模式及雅生活,短期负债+长期负债占比仅有总资产0.45%,只有一个亿。看到这种有息负债接近于0的公司,天然会有好感和安全感,说明资产轻,经营干净。
说了好的,接着吐槽两个标红的可能的“雷”。
截至2022年末,预付款及其他应收款达到103.5亿元,占总资产比率高达45.6%。经查证,该项目主要是贸易应收款(69.3亿),关联母公司及第三方各占一半(均为35亿元左右),大部分应收款账期在一年以内。在地产公司相继暴雷,资金断粮背景下,当前市场对地产母公司应收款如临大敌,谈虎色变。应收款数据巨大,让市场望而却步,这是雅生活资产负债表上第一个“雷”。
应收款这部分影响确实不小,毕竟有可能开母公司持续薅子公司羊毛先河,市场担忧也有一定道理,毕竟现在行业内很多企业都不太干净。尤其是母公司雅居乐也深陷债务危机泥潭中。但好的一点在于,雅生活应收款大部分是一年以内的,且母公司正在尽最大努力全方面积还债,也包括欠雅生活这个儿子的债。
雅生活是首个出现母公司用房子抵押还应收款的,即母公司雅居乐向市场官宣:虽父子,但要明算账。该给的都会还给你,哪怕自己困难重重?这种不耍无赖、“真还债”的硬汉作风,似乎也正在母公司雅居乐上演。据雅居乐官微披露的数据显示,2022全年,其债务净偿还近250亿元,净负债率也得以从2019年的约83%降至2022年底的57.3%。雅居乐还债手段包括变卖资产、配股、卖项目等等,可谓不遗余力对抗暴雷风险。
而据市场相关统计,在2022年全力保信用对抗暴雷风险之后,雅居乐短期债务稍有缓解,未来只要保持一定房产销售量,其经营现金流+适当灵活融资,便能大概率安全度过危险期。当然,这里还是有个前提,保持一定程度的房产销售回暖。不然年年寅吃卯粮,迟早玩完。但不论如何,2022年集中还债高峰,雅居乐算是安全度过了一个至暗时刻。当前房地产政策有所回暖,或许这是一个曙光!
这个曙光,当然也可能属于雅生活的,毕竟,他只是一个被父亲连累的孩子。
而第二个“雷”,恐怕就藏在商誉及无形资产项目上,46.9亿元,占总资产比重约20.65%。这是雅生活快速外拓的一个后遗症,过去几年,雅生活持续大手笔收购,被成为市场第三方外拓标兵,同时收购和第三方外拓也是近几年雅生活业绩增长的主要推动力。虽然业绩持续大幅度增长,但这不仅降低了公司整体毛利率,同时带来商誉资产的激增,在行业下行周期下,商誉风险越来越被担忧。
关于商誉,雅生活坚持认为没有减值的风险。从某种程度来说,这是值得信任的。一是物业是一个量价稳定收租的生意,较难出现大波动,容易估算和看到业绩,也就不容易出现商誉减值。第二个是收购的项目众多,单个项目在153亿营收里造成的影响恐怕也不会很大,同时都出现资产减值的可能性也不大,除非公司出现了比较严重的信任危机,目前这个还未发生。相反,上文提到,雅生活及其母公司正在试图重新建立市场信任感。
极低估值,大佬加持,吃瓜别忘了站队
资本市场对雅生活的态度,也是冰火两重天的。
看好的极度看好,不看好的更是嗤之以鼻,巴不得他马上暴雷。
网络传言,知名私募希瓦资产基金经理梁宏(市场亲切称“大金链子”)曾重仓雅生活服务,7月25日,梁宏发文地产政策大转向,二底确认。
该言论进一步引来疯狂讨论:
双方观点各持一词,其实有一种可能,是双方都对。这无非是风险规避者和风险爱好者的一场隔空对话,本质上可能是鸡同鸭讲。
就像你如果以胜率优先,那雅生活可能不是你的投资选择,但如果你以赔率优先,雅生活却可能会实现你的预期。就比如梁宏所说,其重点在弹性!而另外一种情况也可能是,当下已经暴雷,但能控制住的,反而是相对安全的,在行业大部分都遭遇同样雷区情况下,这个观点也非常有说服力。
在这种情况下,雅生活似乎具备一定安全性+高弹性,再加上母公司的积极还债态度(已经短期控制住风险),地产行业政策回暖,雅生活似乎正迎来至暗后的第一缕曙光。
结语:雅生活服务通过自身扎实基础+大量并购取得行业TOP5地位,跃进式发展同时,带来了整体盈利能力下滑的弊病,同时商誉资产激增,在行业风险盛行期,这种弊病容易被放大。
客观说,物管作为万亿级别的轻资产、高现金流行业,理应获得中高水平估值。雅生活作为龙头物业,在管和合约、营收等均处于行业前列,全国化布局、高低线城市均衡分布,其稳定盈利、丰富现金流潜力不可忽视。不应该仅有个位数PETTM及0.5倍PB估值。从这方面讲,雅生活至少具备价值回归潜力,如果再加上母公司重新提供增长动力、第三方优质外拓增长、社区增值服务提升及其他稳定增长,不排除重新高光表现的可能。
问题的核心在于,母公司是否暴雷、母公司是否薅子公司羊毛、母公司是否改善并提供新的增长动力?这就是雅生活价值反转、迎接曙光前的迷雾。暂时没有定论,但大幕会徐徐拉开。