物管圈最后的“巨头”

年初，勿爷写过一篇《被“剩下”的物管三巨头》，龙湖智创生活、万达商管和金地智慧服务。

前二者已经表明了上市意愿，金地智慧服务却一声不吭，堪称物管圈最后的巨头“守望者”。

我们都知道，物企上市的动机无外乎募集资金协同地产发展，接棒后地产时代的城市更新、城市服务。直白点讲就是物企上市圈钱，和地产美好发展。

当时来看，物企上市是房企需要的，也是必要的，虽然没能挽救房企颓势，但多少让房企喘了口气。只有个别房企没这个打算，在勿爷看来，应该是不需要，或者还没到那一步。

如金地，在“招保万金”序列中，其它三家早已分拆物业板块上市，而金地愣是没露出一丁点意思。

以万科为例，其准备分拆万物云上市，从2020年开始铺垫，到2021年净利润和现金流下滑后才正式公告要分拆万物云上市。

所以，勿爷预判，金地智慧服务上市可能还没到时候。就如2021年业绩会上，金地集团董事、高级副总裁兼董事会秘书徐家俊所所说：

目前金地智慧服务还没有明确的上市时间表，未来会选择符合投资者利益的合适时机。

2021年，金地净利润微降9.5%，但还在盈利，且至今没有出现债务违约。所以，金地有不分拆物业上市的底气。

不过，此一时彼一时。随着金地董事长换帅，市场的神经又被刺激了。金地又开始被人用放大镜打量。

10月16日，金地因掌门人凌克金盆洗手被市场热议，说什么的都有。

居心叵测者说这是要“溜”了，毕竟在房地产行业不景气的大背景下，金地也不可避免的出现业绩下滑，掌舵者没有错误也要被造点失误。

灵魂人物退位，市场的反应是股债双杀。就如小岳岳那句“燕子，你走了我怎么活啊”……

有评论说，职业经理人控制的开发商，100%会把大势当成个人的能力，无一例外，人性不可战胜。

这话没毛病，不过客观的讲，凌克在位的25年，金地做到了其它出险房企未做到的事情，至今没有暴露，守住了底裤，和万科有得一比。而民营房企中，这样的房企如龙湖、滨江和金地的，真的不多。

所以，凌克已经完胜了99%的大佬，官方用“恪尽职守，兢兢业业”评价，一点也不过分。

壹地产文章中提到，金地之所以能挺到现在，还在决赛圈，知情人士称是凭借超强的执行力、一二线城市销售的现金流、拿地借开发贷等手段，撑到现在。

半年报显示，金地短期借款和一年内到期的非流动性负债加起来，是414亿。

虽然金地有455亿非受限现金，应该可以覆盖未来一年要还的债务，但长期借款内要求两年内还款的，也不少。

有机构做过一轮金地偿债压力测试，如果市场稳定在2022年的水平，金地差不多可以通过明后年的偿债高峰。饭如果继续变坏，比2022年下行30%，金地将有46亿资金缺口。

事实上，今年九月，金地销售额131亿，同比下降42%。前九个月，累计销售额1219亿，同比下降25%。而市场还在不断变坏。

这将是金地继任者黄俊灿或将面对的雷点。

所以，勿爷觉得，事情如果往更坏的方向发展，和其它物企一样，金地不排除把金地智慧服务分拆上市。

数据显示，金地智慧服务上半年末合约管理面积约3.68亿平方米，在管面积约2.17亿平方米，2023年中期营收36.2亿，同比增速22.19%，毛利率8.03%。

此前，市场分析金地智慧服务不上市的原因之一，是业绩指标数据不好看，如增速慢盈利水平低。如今大部分物企业绩下滑，业绩增速下滑，毛利率倒车，队友衬托下，金地智慧服务并不差。

如果装入资产，改良下数据，金地智慧服务应该有资格去港交所敲门。当下风口下，还不怕被说割韭菜。

以前是不需要，没必要，现在就不一样了。

综上所述，在市场可能不断变坏的当下，未雨绸缪，金地管理层还有金地智慧服务的牌可以打。

凌克退休，市场认为和万科王石交棒郁亮神似。郁亮接任后，在万科净利润和现金流下滑时把万物云分拆上市，那么黄俊灿呢？