A股物管龙头，股价创下新低

根据2023年10月23日行情数据显示，招商积余股价盘中最低触及12.95元，创2022年3月16日以来新低。

近一年来，招商积余股价走势处于持续阴跌的状态，年内至今跌幅达14.64%。

虽为A股物管上市公司龙头，但这种走势与其地位极不相称。

在股价创下近19个月新低的同时，中信证券研究团队出来发声了。

该投行认为招商积余是当下业内稀缺的，同时满足公司治理可靠、历史记录清白、关联方信用强韧、应收款管理能力业内领先、规模化品质外拓强劲和收并购整合能力突出的优秀龙头物业管理公司。招商积余当前的估值也达到了具备吸引力的位置。

过去一段时间，行业蓝筹估值大幅下挫。2023年年初以来，排名前五的物业管理公司华润万象生活、万物云、碧桂园服务、中海物业、保利物业市值总计下降45%，跑输恒生指数31%，行业估值大幅调整。

物业管理公司业务底盘扎实，成本上升压力小，该投行认为前期股价大幅调整的原因主要包括：

1）在和关联地产公司的频繁关联交易中，市场担心企业治理不佳，尤其在地产行业资金紧张情况下，无法保全物业管理公司利益；

2）住宅物管外拓竞争日趋激烈，公建和城市服务则可能面临应收款问题；

3）部分物管公司毛利率过高不符合民生产业属性，且可能和开发商承担售后责任有关，未来毛利率可能面临下行压力；

4）物管虽然是现金牛行业，但相比其他现金牛行业现金分红比例偏低；

5）物业管理行业并购成功案例少，商誉减值却比较常见。

受上述因素影响，上述五家公司的2023年PE已经下降到6-21倍（Wind一致预期）。

中信证券认为，招商积余作为头部央企物业管理企业，在关联方稳定持续业务支持的同时，具备更强的客户信赖度。招商积余在非住领域具备多赛道拓展能力，2023年上半年新签约第三方年度合同额16.5亿元，创历史新高，其中非住业态新签年度合同额为15.5亿元，占比94.2%。在激烈的市场竞争之中，公司维持和核心外拓能力，预计物管业务收入将持续增长。

中信证券在研报中称，招商积余关联方信用无虞，公司治理水平和A股严格的监管规定，成为公司价值的多重保险。

首先，招商蛇口作为公司关联方，在开发领域的市占率不断提高，债务融资成本低，并刚刚完成股权融资。这不仅意味着未来招商蛇口交付的新盘的区域位置较佳，盈利水平较好，也意味着关联方本身没有必要占用公司的账面资金。

其次，招商局集团对公司有较之同业更为明确的战略发展指引，即招商局董事长所指出的，轻型化、规模化、科技化和市场化四化原则。公司在招商局集团较高的战略定位保证了上市公司可靠的公司治理。

最后则是A股市场相比其他资本市场更为严格的信披规定，尤其是对关联交易更为严格的监管，也是公司良好治理的外部保障。

根据招商积余半年报显示，2023年上半年，公司综合毛利率13.3%，比去年同期提升0.6个百分点。其中，基础物业管理业务毛利率10.6%，比去年同期略微下降0.4个百分点。公司的历史报表盈利能力处于合理水平，反映民生产业的现实情况。公司不断依托科技应用，集中采购，发展专业服务和退出亏损项目的方式，未来其盈利能力有望维持稳中微升。

2023年上半年，公司贸易应收款占收入TTM的比重为24.7%（头部企业29.9%），一年以内应收款占比91.9%（头部企业84.6%），全面好于其他头部物业管理公司。

2023年上半年，公司经营活动现金净流出3.1亿元，在上半年经营规模增加的背景下，现金净流出好于去年中期的5.0亿元，也好于公司上市以来的所有中报，说明公司今年现金流管控初见成效。

2022年公司收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中4家企业整体经营业绩良好，2023年上半年合计实现营业收入5.4亿元，上半年新签项目年度合同额合计超1.3亿元。公司展现了优秀的整合能力，并且具备进一步收并购的基础。

万物皆有周期，物股通认为随着A股投资环境的逐步改善，招商积余凭借稳健的基本面，有望迎来反转。