京圈大佬“甩卖”商管

“一部首开史，半座北京城”，是北京地产江湖对首开股份的最高褒奖。

可以说，首开股份是妥妥的京圈大佬。

不过和其它大部分房企一样，在时代的车轮下，即便是国资控股的大佬也不得不把化债作为“活下去”的头等大事。

数据显示，2022年和2023年上半年，首开股份的归母净利润分别为-4.61亿元和-19.06亿元，降幅约为3 3.45%。

2022年也是首开股份近20年来首次出现归母净利润为负的情况。

面对亏损和还债困境，首开股份的做法是发新债还旧债、转让资产，优化资源配置等。其中在多次转让资产后，首开股份终于把旗下两宗商管资产摆上了货架。

一般而言，对待物业板块，为了回血，房企的做法要么是分拆上市，要么是挂牌出售。或许分拆上市远水解不了近渴，或许是看首置物业卖出了4.5个小目标的高价，首开股份选择了后者。

10月23日，首开股份在产权交易中心挂牌转让两家商管公司：

北京首开云锦璞瑅商业管理有限公司100%股权及1.034亿债权，转让底价4.65亿；

北京首开云锦铂郡商业管理有限公司100%股权及8896.6万债权，转让低价2.99亿；

公开资料显示，云锦璞瑅所属行业商务服务业，经营范围包括企业管理;物业管理;工程管理服务；停车场服务；非居住房地产租赁；云锦铂郡，所属行业商务服务业，经营范围包括企业管理;物业管理;工程管理服务；停车场服务；非居住房地产租赁。

具体而言，璞瑅公司主要业务为租赁经营北京市丰台区紫芳园四区12套房产（简称为“璞瑅商街”），铂郡公司主要业务为租赁经营北京市朝阳区新东路8号院45套房产（简称为“铂郡商街”）。

显而易见，如上两家公司都属于物业管理中的商管板块，和曾经IPO无果的瑞安新天地类似。

放在前几年，商管可是众多物企追逐的业务，是物企盈利水平的保障，如今却被打包出售。

首开股份官方说法是，铂郡商街、璞堤商街自持经营多年，租金收入涨幅不大，带来的利润和净现金流有限，未来增值潜力较小，对其进行处置有利于快速回笼资金，优化公司财务状况，有利于公司的可持续发展，符合公司和全体股东的利益。

勿爷注意到，2022年度云锦璞瑅和云锦铂郡净利润分别是-6.86万元、-257.35万元，处于亏损状态。但截至2023年8月31日，二者净利润分别是410.64万元、328.8万元。一举扭亏为盈，增值潜力貌似并不小。

以二者前8个月净利润，粗略估算出2023年年度净利润分别约是615.96万和493.2万。

按照挂牌低价计算，收购云锦璞瑅和云锦铂郡的市盈率分别是：

75.48倍和60.56倍。

远超行业水平5倍以上，印象中只有彩生活收购绿闵物业比其高，可惜还黄了。

在勿爷看来，首开股份两宗商管资产挂出高价，可能有不动产属性加持。

如果在风口正嗨的时候，热衷收购的物企可能会竞相角逐，根本等不到挂牌。但眼下，风口不再、地主家余粮不多的情况下，挂出如此高价，或许令不多的潜在接盘方望而却步。

民营房企出险出售资产，指望国资接盘，那么国资作为卖方谁会接盘？

唯二可能性最大的估计只有万达商管和华润万象生活。二者都属商管大佬，业务契合度高，前者积极帮助建业地产租赁了建业新生活的商管业务，后者是唯一目前活跃在并购市场的主角。

当然，这只是勿爷个人猜测，是流拍，还是接盘，坐等吃瓜就好。

结语：

不论国家队房企还是民营房企，为了活血，除了分拆物业板块上市，出险后大都是出售物业救急。只有个别破釜成舟改走轻资产之路，如万达商管、华夏幸福、云南城投以及北辰实业等。

目前来看，走轻资产的物管之路柳暗花明，售卖物管平台的房企日子并没有好过多少。

所以，在房地产开发时代已近尾声的背景下，出售物业平台可能并非最佳选择。

正如万物云大佬朱保全说的，卖掉了未来。