综述

10月，头部企业规模持续扩张，全委项目共计拓展519个，相较于9月拓展项目数下降19.03%。本月第三方拓展规模前三的业态仍是办公、学校、住宅，其中办公项目占比32.51%，学校项目占比25.32%，住宅项目位于第三位，占比20.28%。城市服务项目来看，碧桂园服务以超过2亿元的项目合同额，成为10月城市服务项目合同金额冠军。该项目为定远县城区环卫保洁特许经营项目。物企并购事件5起。

2023年10月，TOP50企业新增合约面积约6822万平方米，较9月下降17%；TOP10企业新增合约面积4017万平方米，占比58.87%，本月华润万象生活新增合约面积最高，为776万平方米，TOP10门槛为233万平方米。

【榜单解读】

第三方拓展分析

1、新拓全委项目规模5527万平方米

10月，50个企业共计新增第三方拓展规模5527万平方米，相较9月，环比下降17.2%。拓展全委托项目规模达到500万平方米2家企业，TOP 2拓展规模占比22.03%；新增拓展项目在300万平方米（含）-500万平方米之间的共有2家企业，拓展规模占比14.41%；新增拓展项目在100万平方米（含）-300万平方米之间的共有11家企业，拓展规模占比34.81%；拓展规模百万平方米及以下的占比28.75%。

10月，华润万象生活拓展全委托项目56个，以668万平方米的规模领先其他企业位列第一；其次，中海物业位居第二，拓展全委项目规模为550万平方米，金科服务以490万平方米的拓展规模位列第三。

2、多元业态布局，办公业态拓展第一，学校业态热度不减

就监测数据来看，本月第三方拓展规模前三的业态仍是办公、学校、住宅，其中办公项目占比32.51%，学校项目占比25.32%，住宅项目位于第三位，占比20.28%。此外，产业园业态规模占比11.92%；医院、公建及商业业态项目，规模占比均未超过10%。究其原因，自主外拓业态类型丰富度主要与新建住宅拓展空间有限、存量住宅拓展难度较高有关。

头部企业多业态拓展成绩优异。越来越多的物业公司开始扩展非住宅业态，丰富服务领域，寻找新利润增长点。头部企业在各业态的拓展上竞争优势明显。本月，万物云拓展办公领先其他企业，为112万平方米；招商积余在产业园拓展规模最大，拓展面积为57万平方米；在公建物业和医院物业表现最佳的万达商管拓展规模为15平方米及40万平方米；世茂服务在商业业态以16万平方米的拓展规模领先其他企业，雅生活集团在学校业态拓展规模领先其他企业，中海物业在住宅物业的拓展规模领先其他企业，拓展规模为165万平方米。

3、碧桂园服务10月中标城市服务金额最高且中标数量最多

就10月城市服务项目金额Top10项目来看，合同额共计8.19亿元，相较于9月上升11.07%，Top10城市服务项目金额占整体比例72.67%，其中碧桂园服务以超过2亿元的项目合同额，成为10月城市服务项目合同金额冠军。该项目为定远县城区环卫保洁特许经营项目。9月27日，安徽滁州市定远县城区环卫保洁特许经营项目二次招标，项目预算金额4738万元/年，特许经营期5年，投标总价最高限价为23690万元；后期可能出现作业范围增减时，一级道路（主要道路）最高限价为9元/年/㎡，二级道路（其他道路）最高限价为7元/年/㎡，三、四级道路（含背街后巷）最高限价为4.5元/年/㎡。开标日期为10月17日，碧桂园服务中标。

企业收并购分析

行业收并购事件5起    

2023年10月，本月物业服务企业对外公告收并购事项5起。

中海物业：9.5亿港元制造今年最大物业并购案

10月11日晚间，中海物业发布关联交易收购公告称，拟从兄弟公司中国建筑国际旗下的力进企业有限公司手里，收购“中海通信”和“中海监理”两家全资子公司，代价不超过9.5亿港元。值得一提的是，9.5亿港元不仅刷新了今年物业行业最大并购金额，同时也创造了17.54倍PE的收购定价，远超2022年物业行业平均11.5倍的收购PE。

本次交易标的企业为中海通信的唯一股东，而中海通信则为中海监理的唯一股东。中海通信是位于国内从事提供通信工程咨询服务的企业，中海监理则是政府主管机关认定的高新技术企业，主要从事提供工程监理及施工咨询服务。

尽管中海物业于公告中阐述了本次关联交易将为自身业务发展带来的各种利好，但是资本市场仍对19倍PE的收购定价并不认可，该司股价在12日开盘后持续下挫，截至当日收盘，其股价单日跌14.81%，录得近期最大跌幅。