广信君达律师事务所名誉主任、创始合伙人王晓华：物业如何实现持续合规运营

12月21日，由粤港澳大湾区产业发展研究中心（以下简称大湾区研究中心）和日新网联合主办的年终答谢晚宴在深圳举办，本次活动邀请了广东省物业管理行业协会会长杨国贤、大湾区研究中心主任唐学斌、广信君达律师事务所名誉主任、创始合伙人王晓华进行年终汇报。

广信君达律师事务所名誉主任、创始合伙人王晓华：

广东省物业管理条例中明确规定，物业是基层社会治理的重要参与者，社区和居委会有责任协助物业来解决物业管理中出现的矛盾。比如物业公司和业主委员会闹矛盾、业主委员会不履职的，有20%以上的业主去申请即可。

民法典里对物业管理公司的基本定位做了规定，妥善维护设施设备、养护清洁绿化、维护秩序、保护业主人身财产安全是物业的义务。而广东省物业管理条例在2018年国家物业管理条例的基础上做了一些修订，细化了民法典的条例。比如，物业的第二义务是要定期向业主公开账目情况。

在实际的物业管理中，物业比较容易出现几个法律问题。第一，物业通过停水停电发方式催缴物业费，这个行为是不合法的，以暴制暴并不可取，因为不交物业费属于民事纠纷，华人刑事不一样，在刑事里，如果对方的不法行为侵害了你的合法权益，是可以正当防卫的。但民事纠纷不可以，物业必须要采用合法手段去催缴物业费。第二，小区内公共区域的广告收益归属权问题。法律明确规定，小区内公共区域的收益归全体业主共有。第三，业主和居住人不一致的物业费该由谁来支付。出于各种可能。房子可能会被业主以外的其他人来居住，有些是暂住，有些是租赁，但不管居住人是出于什么原因居住在小区里，物业都不能直接找居住人催缴物业费，而应该通过业主来收取费用。如果找不到业主，居住人要承担连带责任，但是首先追究的还是业主的责任。第四，屋顶漏水无人修，业主可以拒交物业费吗？答案是不可以。不止是漏水问题，业主也不能以小区里设施无法正常使用为理由来拒交物业费。如果物业公司无法处理，可以请教政府协助。第五，物业公司是否该对高空抛物造成的损害承担责任？法律明确规定，相关损害由侵害人承担责任，如果侵害人难已查明，由区域上方的全体业主承担责任，如果房子无人居住则不用承担责任。涉案物业公司未安装监控设备和未采取必要的安全保障措施，也是要承担相应的责任的。但物业管理公司要按照什么类型的设备其实也是要根据管理费的多少决定的，所以这个最好是交由业主委员会来决定，因为业委会毕竟是业主自己选出来的，是被业主信任的，以此，可以规避一些纠纷。

现在物业管理已经越来越规范了，纠纷较之前些年也少了很多。但关于管理方面，广东省物业管理条例还是比较细的，建议物管人员人手一本，最好是能够背熟，防范于未然。