20年，5.2亿，物业管理出现新玩法

在部分地方政府喊出“砸锅卖铁”，各级政府都使出自己的招数融资，积极化解债务的大背景下。

 

笔者注意到江西省南昌市新建区也使出了自己的招数。

 

01#

物业管理的“特许经营”

 

9月23日，江西省南昌市新建区推出了全区域物业服务20年的特许经营权转让挂牌，这在全国公开可查的交易范围内算是一次首创性的操作。

 

（图片来源：江西省公共资源交易平台）

 

根据江西省公共资源交易平台披露的信息显示，此次转让覆盖新建区内的115个物业服务项目（涵盖公租房、安置房、产业园区、政府办公、卫健、教体等物业），有明确面积部分的汇总超过1029万平方米。

 

（信源：公告附件）

本次转让的挂牌价格约为5.21亿元，特许经营期限为20年，交易保证金400万元，产权交易佣金按28万元收取，由受让人承担。

 

挂牌结果将在10月底出炉。

 

不过基本可以确定的是，物业服务特许经营权转让成功后，转让清单上的115个物业项目将变成独家经营管理。只要合同一直履行，20年内其它物业公司将无法染指其中项目。

 

02#

新建区财政吃紧

 

根据南昌市财政局官网披露，2023年新建区债务余额（决算数）为102.02亿元，在市下辖中高居第二；而当期的财政收入为34.09亿元，与2022年相比增加了3.11亿元，同比增长10%。

（图片来源：南昌市财政局官网）

 

按新建区统计局公布，2024年1-6月新建区房地产开发投资完成8.91亿元，同比下降37.6%。

 

或许，在较大的偿债压力下，新建区政府首创了将辖内物业服务20年的特许经营权转让的做法。

 

从受让方主要工作内容看，除常规的前期物业管理服务外，还有交通秩序维护与车辆停放管理、房屋装饰装修管理。

 

（信源：公告附件）

 

后两项都是可以创收的经营类项目，可以有效的弥补前期物业管理服务造成的薄利或者亏损。资产包做到了肥瘦相间，以提高对潜在投标人的吸引力。

 

相比同等级的市/区属资产包——如泓盈城市服务、西安经发物业等公司通过复杂的IPO融资，新建区的流程则要简单、用时也大幅缩短。

 

03#

谁有可能拿下？

 

截至2024年6月30日，64家上市物企均有净现金结余，合计总额1055.43亿元。整体来看，2024上半年上市物企现金结余总额，较去年同期略微减少。

 

64家上市物企中，现金及现金等价物超过5亿元的有35家。其中，万物云手握现金121.97亿元，位居榜首；碧桂园服务、保利物业现金超过百亿，分别为119.86亿元、106.05亿元。

 

 

也就是说5.2亿的挂牌价，即便是上市物企来报名，也仅有半数的公司有这个财力。

 

考虑到这35家上市物企中，现金及现金等价物低于10亿元的公司不太可能参与，剩下有意愿且有能力的公司可能凤毛麟角。

 

最后大概率是当地国资或城投背景的物管公司报名和中标。

 

结  语

 

物业管理业务具有轻资产运营、较强的抵御周期波动等属性，具备长期的潜力和增长的韧性，这些特性也助力物业管理类资产成为各地政府压箱底的“粮票”，关键时候用来融资解难。

 

好在财政部目前已经在帮助地方政府积极进行债务化解，新建区这种做法可能不会被快速普及，否则物业管理市场将面临项目资源逐渐向国资企业集中的命运。