PMIF2024｜彩生活集团沈一欧：向阳而生，物业多种经营业务的机遇

2024年12月13日，“增值创新 赋能未来”PMIF物业经营创新者论坛在深圳国际会展中心盛大召开。此次论坛活动汇聚了来自政府、企业、行业协会的嘉宾以及专家学者，共同探讨物业增值服务与多种经营创新的发展趋势，分享行业成功案例，旨在激发行业的创新思维，推动物业服务行业的可持续发展。

论坛在热烈的氛围中拉开帷幕，日新网创始人张建全开场致辞，介绍了论坛的背景和目的。他指出，随着城市化的快速发展和人们生活质量的不断提高，物业服务行业面临着前所未有的挑战与机遇。传统的安保、清洁和维修等基础服务已经难以满足业主日益增长的多元化需求，物业增值服务与多种经营创新逐渐成为行业发展的重要趋势。此次论坛旨在搭建一个交流与合作的平台，共同探索物业服务行业的新发展路径。

随后，日新智库合伙人/社区经济资深媒体人佟少、增值运营教练/李可频道主理人李可、彩生活服务集团社区多种服务部总经理沈一欧、中国数字地产与物业智库专家吴龙、时代邻里副总裁/广东省电子商务协会副会长/广东省家居建材商会副会长丁志刚、巷往社区创始人任振雷作为演讲嘉宾，纷纷上台发言。他们围绕着AI物管、房屋资产、车位资产、社区消费、美居服务等议题展开热烈讨论，分享了自己的见解和经验。

 

 

以下是彩生活服务集团社区多种服务部总经理沈一欧的演讲文字整理：

首先，我想与大家共同探讨并汇报一下，在当前物业行业不断面临严峻挑战的形势下，彩生活服务在过去一年关于多种经营业务方面的尝试与挑战。如果用一句话来描述彩生活，我愿意称之为“有烟火气的物业服务企业”，也叫“多彩服务生”。彩生活致力于成为业主的守夜人和吹哨人，我们拥有大量的住宅物业，覆盖全国近120座城市，为超过800万的家庭、1900个社区提供服务，其中已有近1600个社区入住。

在当今时代，机遇就像一场滔天大浪，迎面扑过来的时候，你可以选择翻身继续睡觉，也可以选择去迎接改变，而我们选择的是后者。在过去的一年里，我们在电能业务方面进行了大量的尝试。

首先就是储能方面。在过去的一年里，写字楼市场已经由业主方市场转变为租户方市场，深圳甲级写字楼的平均出租率已经跌到了接近甚至低于80%，其他一般级别写字楼的出租率更低。这种市场变化不仅对服务品质提出了更高要求，也对其收益和利润也产生了直接影响。对此，我们推出了青系列的E能源，包括充电桩、用户侧储能以及技术节能等多个方面。

目前，公司在深圳已经做了四个储能项目，通过夜间低谷时充电、峰期时放电的方式实现峰谷套利，为物业项目降本增效。同时，在需求的侧响应方面，能够做到在用电高峰时期将储能对电网放电，获取一定的激励和补贴。这四个项目都是写字楼项目，目前年平均收入能达到200万，IR平均都能达到20%以上。在未来，可能能够达到2万千瓦时的储能容量，并通过与光储充的相结合，形成虚拟电厂，接受电网的调度。

其次是充电桩业务。近年来，电动自行车起火事件频发，目前市场上90%以上的物业企业内部的电动车充电桩都缺乏统一平台管理，存在安全隐患。在过去半年里，我们在充电桩领域积极寻找优秀的合作伙伴，进行统一规划和统一管理，已经投入了2300台充电桩，日均收入达到1.5万元。期望未来的建设规模能够达到1000个项目，日均收入达到7万元，成为行业内充电桩运营规模最大的运营商之一。

尽管如此，我们在实践中也面临了一些挑战，特别是养老领域的挑战。这并不是无病呻吟，也不是因为同行都在做所以我们就跟风。实际上，我们每年至少进行两次客户访谈，发现客户对养老相关的服务需求最高，但同时客户支付相关费用的意愿也较低。

另一方面，养老护理员最大的挑战并不在于客户，而在于养老服务人员。其工作非常辛苦，而且养老机构的成本控制比物业还严。但是，随着人工智能和数字化的发展，很多岗位消失了，服务业成为了很多人下岗后的首选方向。这有可能会成为物业企业在多种经营方面人才选择的机遇。

众所周知，再过十年，中国至少有4亿人将达到65岁。虽然现在平均入住养老机构的人的年龄是80～84岁，但当国人达到65岁时，身体就已经开始进入衰退阶段。对此，我们考虑了一下民众最需要的是什么：可以信赖的服务。因此，我们选择了与央企光大养老集团的百灵帮合作，共同打造了光大百灵帮彩生活事业部。

在接管这个养老机构大概一年后，就已经实现了盈利。这是非常不容易的，因为即使在老龄化非常严重的城市，比如广州，养老机构的平均入住率都不到40%。这就像一个酒店入住率不到40%，或者物业管理收缴率只有40%，对于物企来说是非常严峻的挑战。

我们之所以做这个机构，就是为了做居家养老。因为在中国市场上，很多人并不愿意把自己的父母送到养老机构，或者有一天当自己老去时，也不愿意去。其实真正的适合中国的养老方式是居家养老，而这正是物业企业的机会。因为只有物业企业才知道哪些客户家里是什么情况，如何去服务他们。我们也一直在进行探索，并希望在这方面与更多的同行交流。

目前国内已经有不到10家企业把这种抱团社区居家养老做出了模型，并得到了民政部的认可。这种模型叫做“离家不离小区，不离亲人的熟悉环境”。希望更多的物业同行在投身养老的同时，能够一起共同探索如何来做这种离家不离小区和亲人的熟悉环境的养老模式。

此外，我们还在探索其他业务机会，比如社区保险等。彩生活是业内仅有的几家拥有自己保险经纪公司的企业之一，公司的保险经纪公司非常懂物业，并且能够为客户提供非常合理且暖心的保险产品。通过保险经纪公司，能够极大地降低成本。 

最后，虽然市场非常严酷，但我相信只要我们保持着向阳而生、向光而为的心态，努力朝着不同的方向去探索，就一定会有发展的机会！