PMIF2024｜时代邻里丁志刚：物业如何破局美居业务？

2024年12月13日，“增值创新 赋能未来”PMIF物业经营创新者论坛在深圳国际会展中心盛大召开。此次论坛活动汇聚了来自政府、企业、行业协会的嘉宾以及专家学者，共同探讨物业增值服务与多种经营创新的发展趋势，分享行业成功案例，旨在激发行业的创新思维，推动物业服务行业的可持续发展。

论坛在热烈的氛围中拉开帷幕，日新网创始人张建全开场致辞，介绍了论坛的背景和目的。他指出，随着城市化的快速发展和人们生活质量的不断提高，物业服务行业面临着前所未有的挑战与机遇。传统的安保、清洁和维修等基础服务已经难以满足业主日益增长的多元化需求，物业增值服务与多种经营创新逐渐成为行业发展的重要趋势。此次论坛旨在搭建一个交流与合作的平台，共同探索物业服务行业的新发展路径。

随后，日新智库合伙人/社区经济资深媒体人佟少、增值运营教练/李可频道主理人李可、彩生活服务集团社区多种服务部总经理沈一欧、中国数字地产与物业智库专家吴龙、时代邻里副总裁/广东省电子商务协会副会长/广东省家居建材商会副会长丁志刚、巷往社区创始人任振雷作为演讲嘉宾，纷纷上台发言。他们围绕着AI物管、房屋资产、车位资产、社区消费、美居服务等议题展开热烈讨论，分享了自己的见解和经验。

以下是时代邻里副总裁丁志刚的演讲文字整理：

今天我要分享的主题是如何破局美居业务。在我看来，时代邻里走到今天，我并不认为这是一个需要“破局”的问题，因为从一开始，我们没有盲目跟随其他公司的步伐，而是选择了与众不同的道路。

回顾整个美居行业的发展，从万科提出“拎包入住”的概念开始，大家就一直在探索中前行。在过去的几年里，但是很多公司只看到了增量业务的机遇，却忽略了底层逻辑：联营。真正的联营是保底加提成的形式。很多公司虽然意识到了增量业务的局限性，但却依然没有做出改变，只是为了短期的指标而继续挣扎。而我们则选择了在合适的时机，果断地放弃了拎包入住业务，专注于真正的联营模式。

我们不仅仅是一家提供美居服务的物业公司，更是一家拥有物业背景的装修公司。利用物业的优势，为业主提供装修服务，这与传统的美居业务有着本质的区别。而且公司所有的业务，都是与装修公司进行对标的，而不是与同行进行竞争。

怎么做才算美居自营呢？我认为如果毛利率连20%都不到，那么所谓的自营就只是一个包装而已。真正的自营，需要具备销售、设计、造价和监理的能力，同时还需要拥有完整的供应链。只有这样，才能够确保每一单业务的毛利率都能达到一个合理的水平。

在这条路上，公司也在不断地学习如何与上游供应链合作、如何控制施工质量和进度、如何提供个性化的解决方案等等。正因具备了这样的能力，所以当接触到物业体系时，就能够发现其巨大的获客优势。与传统的装修公司相比，我们的获客成本更低，因此可以为客户提供更具性价比的服务，也能够在市场上脱颖而出。

实际上，破局美居业务并不是一件简单的事情。需要我们具备前瞻性的眼光、坚定的决心和不断的学习能力。有些公司选择了并联或串联的方式，但这些都不是最佳的选择。因为它们要么导致了资源的浪费和效率低下，要么导致了管理上的混乱和冲突。

而且物业行业还存在着两个矛盾，第一大矛盾就是开源与节流之间的矛盾。物业不仅很难实现100%收缴，而且物业费还有上涨限制，这种节省成本的逻辑是无法支撑经营的。第二大矛盾是物业的薪酬体系里只有工资加奖金或工资加绩效。但要让员工有动力需要更多的激励方式，比如工资加绩效加佣金，或者工资加工单等。然而，物业行业彻底改革其薪酬体系也很难达成的。

要解决这个难点，我们需要探索适合自己的“双体系模式”，即物业体系+装修体系。完善原有的物业体系，让其更好地为装修体系做支撑，也就是将物业和装修体系有机地结合起来，形成一个高效、协同的整体。

那时代邻里是如何完善物业体系，使其支撑装修体系的呢？第一，我们所有的工作都是按劳分配的，让公司的薪酬体系与经营绩效挂钩，让每个人都明白自己的付出与回报是成正比的。

第二，我们以经营为核心，而不是以拓展为核心。所有的拓展都要考虑对经营有没有用、拓展的重心到底是什么？所有的品质追求到底是为了提升满意度还是业主满意？业主对基础服务都不满意，你还怎么去做经营？所以，经营的关键就在于你有没有真正的勇气去让业主满意。只有获得业主真正的认可，公司的经营才更容易被其接受，你的经营也更有可能成功。

现如今，美居行业可以说是一个非常红得发紫的行业，不仅仅是互联网公司、家具公司、汽车公司、房地产公司，甚至连卖家电的京东也开始做装修了。就像是中国新能源汽车在弯道超车一样，我们不跟这些公司比操作感、比发动机性能，而是要研究怎么能用冰箱、大彩电、大沙发来取代传统的操作杆，让所有发动机直接消失。我们要在这个红的发紫的行业里找到自己的出路。

因此，要做好美居服务，需要把所有的业务回归到人、货、场、流量这四个要素上。其实物业公司在上游是有优势的。我们可以让这四个成本都有优势，但关键是如何把四个因素聚集起来、如何让物业公司的体系优势展现出来。

可能很多人会觉得美居行业没有前途或者很难做，但我想说，只要换个角度或者坚持一下，也许就能找到自己的发展之路。我期待全行业有一个共同的认知，大家都能更坚决地去执行自己的战略，相信在这个逻辑下，整个行业一定会有一个非常光明的未来！