2024年物业行业迎来“转型期”：物企转向质量效益并重 探索价值匹配与资本新机遇

2024年，物业行业继续向高质量发展阶段迈进，行业格局与战略重心发生了显著变化。据克而瑞物管的监测数据显示，今年共有6家上市物业企业的在管面积突破了5亿平方米大关，其中万物云以10.6亿平方米的在管面积位居榜首，碧桂园服务和保利物业分别以10.5亿平方米和7.9亿平方米紧随其后，位列第二和第三。

与此同时，行业内部的规模扩张速度明显放缓。2024年，共有7家物业企业的合约管理面积超过5亿平方米，但百强物业企业的“合约在管比”均值已下降至1.28，相较于2023年的1.32，这一数据继续呈现下滑趋势。这反映出企业在新项目获取上的增速放缓，市场竞争日益激烈。

随着物业行业的逐渐成熟，行业发展重心已从过去的“规模为王”转变为“质量效益并重”。多家物业企业不再强调规模和扩张，而是更加注重提升经营效益和服务质量。有业内人士指出，尽管行业增速有所放缓，但整体发展前景依然向好，未来地方国资企业有望整合上市，而专业赛道中的民营企业也将受到资本市场的更多关注。

在规模扩张放缓的背景下，多家物业企业出现了规模负增长的情况。据中指研究院统计，2024年上半年，披露合约面积数据的49家上市物业企业中，有18家企业的合约面积出现负增长，占比达到36.73%；同时，披露在管面积数据的55家企业中，也有11家企业的在管面积出现负增长，占比为20%。

然而，值得注意的是，尽管规模扩张放缓，但物业行业的竞争格局依然稳定。克而瑞物管指出，2024年物企的规模竞争格局延续了2023年的趋势，在管面积突破5亿平方米的物企数量保持稳定。

在追求质量效益的同时，物业行业也面临着物业费指导价格出台带来的挑战。2024年上半年，多个城市出台了物业费指导价，导致部分小区的物业费出现下调。这一变化使得业主对物业服务的“质价相符”要求更加迫切。

为了应对这一挑战，多家物业公司开始将物业服务标准化、透明化，并尝试推出“菜单化”“定制化”服务。例如，万物云在2024年年底发布了“智选”产品，将服务选项和定价权利交还给业主，创新推出“弹性定价”模式。

中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示，“卷服务”已成为推动质价相符格局的主要动力之一。物企在积极拓展服务内容、提升服务体验的同时，也在成本控制方面下功夫，通过规模化运营降低采购、人力等成本，运用科技手段提升效率。

在资本市场方面，自2023年以来，房地产行业的深度调整对物业市场产生了持续影响。恒生物业服务及管理指数在2024年呈现波动下滑的趋势，与恒生指数的表现形成鲜明对比。尽管如此，物业行业仍有企业成功登陆资本市场，为行业带来了新的活力。

据中指研究院统计，2024年有两家国资物业企业成功上市，至此物业行业共有68家上市企业。同时，还有多家企业正在推进行业顾问事宜，预计2025年将会有更多物业企业登陆资本市场。

然而，也有部分物业企业选择了私有化。例如，华发股份在2024年9月完成了对华发物业的私有化，使其退出资本市场；融信服务也被控股股东建议私有化，预计将在2025年完成退市。

牛晓娟分析指出，2024年物业企业通过主动控制关联交易、提升分红水平、回购股票等市值管理手段，向市场传递了积极信号，增强了投资者信心。未来，地方国资企业仍有整合上市的机会，而专业赛道中的民营企业也将受到资本市场的更多关注。在质量效益并重的背景下，物业行业将探索出更加符合市场需求和资本期望的发展路径。