临邛自古称繁庶，天府南来第一州”，这句诗生动描绘出邛崃市的繁华底蕴。刚过去的中秋小长假，作为成都西部区域中心新坐标的邛崃，展现出强大的旅游吸引力，共接待游客 41.54 万人次，创造旅游总收入 27973.46 万元。从成都向西北行进 65 公里，便能抵达巴蜀四大古镇之一的邛崃，这里古称临邛，也是西汉才女卓文君的故乡。

在岁月长河的洗礼下，邛崃沉淀了厚重的人文历史。如今，古典韵味与现代商业巧妙融合，这里已发展成为集旅游观光休闲、购物娱乐休闲、地方文化体验、特色餐饮消费等功能于一体的复古又时尚的新消费空间。今年 7 月，邛崃文脉坊成功获得四川省文化和旅游厅认证，成为省级旅游休闲街区之一。通过创新的物业、经营、地方留存税收收入、资产资本化等运作方式，文脉坊在民生体验、文化氛围营造以及资产价值提升方面均取得显著成效。数据显示，目前邛崃文脉坊片区开业率已达 95%，资产价值约 19.1 亿元，相比之前增长了 19%，预计 10 年后固定资产价值将攀升至约 30 亿元。

然而，时光回溯到几年前，邛崃文脉坊却深陷保护与更新的困境。当时，街巷狭窄、建筑老旧、公共功能匮乏、人居环境破败，消费业态呈现传统、零散、低端的特征。城市更新的浪潮为文脉坊带来重现 “繁庶临邛” 的契机。城市管理者在重新梳理保护、传承、发展关系的同时，积极探索运营新路径，其中关键举措便是引入龙湖智创生活作为运营打理人，为这座 12 万方的商业街区提供商业资产管理与物业管理服务。

当下，由国资引领，借助专业化公司运营，已成为众多城市文旅项目的发展模式。对于从物管转型而来的运营者而言，像文脉坊这样的项目开启了他们新的发展方向。在地产行业调整期，物企为求生存与发展，主动或被动地加速进军非住宅市场。面对客户群体及需求的转变，物业服务从传统的 “四保一服” 升级为 “资管 + 物管” 的全链运营服务，不仅提供工程、安全、环境、客户服务等基础服务，还从前期介入不动产的招商运营管理，最终实现客户资产的保值增值。

以服务文脉坊的龙湖智创生活为例，截至 2024 年上半年，其物业在管面积达 3.7 亿平方米，在管项目超 2100 个，客户满意度连续 15 年超过 90%。在 “资管 + 物管” 模式的推动下，业务广泛覆盖消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公、企业服务、不动产资产管理、科技解决方案等多个领域。

01 应需而动，深挖存量市场

近两年来，文旅市场呈现出迅猛的发展态势。数据显示，2024 年春节期间，旅游出游人次达 4.74 亿，旅游收入 6326.87 亿元，分别恢复至 2019 年同期的 119% 和 107.7%，已全面超越疫情前水平，文旅项目的开发建设热度不断攀升。与此同时，旅游消费趋势发生变化，游客逐渐逃离拥挤的热门景点，转向小而美的县域旅游。县城凭借独特的自然风貌、丰富的文化遗产和淳朴的民风民俗，吸引着追求个性化、静谧旅行体验的游客。除了传统热门旅游城市，带有非遗文化特色的旅游项目成为新热点。

部分头部物管企业敏锐洞察到这一消费需求与场景的变化，率先布局 “资管 + 物管” 模式，龙湖智创生活便是其中的佼佼者。除已开业的成都邛崃文脉坊外，龙湖智创生活还在第三方市场成功竞得福建泉州晋文坊、湖北随州草甸子街、山西忻州五台县金界寺村与旧怀台村等项目，涵盖商业街区、历史文化街区、文旅配套等多种类型。在这些项目中，龙湖智创生活为一手业主方提供全周期招运服务，包括研策顾问、招商筹开、运营推广管理、物业管理服务等传统商管公司的资产管理服务内容。

在文旅项目之外，龙湖智创生活在非住领域还开拓了另一条业务线，即为商写、产业园办公项目客户提供商业配套招商运营延展服务。这类项目通常先提供物管服务，后期根据甲方核心需求，拓展资管服务，延伸服务边界。今年，龙湖智创生活在这条业务线上成绩斐然，新增了网易杭州总部、东莞 - 华为松山湖产业园、杭州 - 蚂蚁集团飞天园区、北京 - 蚂蚁创新科技总部、北京 - 用友集团总部、成都 - 阿里 IDC 园区、广州 - 小米大厦等多个一线或高能级城市的大厂项目。

02 定制招商，挖潜隐密商机

庞大的不动产存量市场蕴含着巨大的发展潜力。在非住物业市场，服务产品越丰富，竞争壁垒越高。随着领域内客户需求趋向非核心业务整体外包，能够提供综合服务的运营商更具竞争优势。基于 “资管 + 物管” 的全链运营服务，龙湖智创生活结合行业现状及消费者关注点，为项目量身定制招商方案。

以文旅项目为例，一方面，充当 “熟悉品牌的搬运工”，面向全球引入大众熟知的一线消费品牌，让游客在异地也能感受到熟悉感，迅速促成消费转化。比如妈妈带孩子逛古城文化街时若需临时办公，看到星巴克的标识就能找到合适的工作空间。另一方面，担当 “在地文化商业的挖掘者”，整合当地非遗、手工、地方知名品牌，并融入部分创新零售、休闲、体验及餐饮业态，在有限的空间与时间内，最大程度吸引消费者注意力，释放消费需求，让消费者获得超值体验。

在邛崃文脉坊的招商过程中，创新引入 “大店国际范” 的消费品牌，如星巴克、温德姆花园酒店、保利影院等国际国内知名品牌，以及以卤校长、鲁西肥牛、山上贵州酸汤火锅、方舟胖子、我在大理等你、野生菌火锅等为代表的 “西南 F4” 区域美食品牌。同时，探索培育 “小店临邛味” 的特色场景，将文君、邛窑、邛酒等特色符号与现代服务体验有机结合，打造段公馆、邛酒梦工场、新山书屋、美术馆等文化消费体验场馆，并孵化培育 “将门人”“西冰记”“陌啡” 等具有邛崃特色的本土品牌。

目前，文脉坊已聚集约 110 余家商家，占总招商面积的 92%。此外，还创新设置 “临邛汉卷”“端午奇妙游” 等沉浸式互动场景，植入 “崃劲市集”、夜间光彩等元素。围绕本地市民和外来游客的多元消费需求，植入游购娱住一体的场景业态，推动旧街区向时尚前沿的综合性文化、消费场景转变。星巴克文脉坊店开业当年，便荣膺大成都区域的季度销售冠军。自开放以来，文脉坊共接待游客 200 余万人次，2023 年中秋、国庆期间，超过 100 个 KOL 在文脉坊打卡，话题 “文脉坊” 多次登上热搜，引发 “全川现象级” 消费热潮。

“知名品牌” 与 “在地文化” 相结合，已成为龙湖智创生活的成熟招商策略。正在筹备中的晋文坊北区项目，依托 “无界社交场，潮流休闲地” 的业态定位，规划了 5 大功能区，从精致格调与时尚潮流出发，以特色餐饮区承接打卡需求，以休闲生活方式转换内容，以娱乐文化形成游逛动线闭环，预计今年年底部分区域开业。随州草甸子定位为城市会客厅、随州旅游集散中心和市民休闲乐活中心，项目以街巷肌理为序、以特色文化为脉，打造为礼乐、非遗、百味、书香、汉东、花涧、漫游和水韵八大组团。

03 专业运营，打造消费聚落

以运营思维为项目赋能，持续激发消费者市场需求，实现稳定且可持续的长效收益，是资管服务的核心任务。资产的保值增值离不开专业运营与科学管理。招商完成后，龙湖智创生活会一对一输出规范化装修标准、运营管理制度，确保项目研策定位精准落地。例如，段公馆原是民国政治风云人物段班级的私宅，经重塑并引入星巴克后，变身为兼具历史韵味、艺术感和设计感的城市展厅。此外，光影变幻的酒业梦工厂为邛酒之乡增添新魅力，形似重峦的邛崃美术馆成为生活中的艺术引力场，木质外立面的新山书屋散发古朴气息，为书香之地增添独特韵味。

在项目后续运营中，龙湖智创生活制定整体经营及推广策略，动态调整品牌、进行补位招商、核验商家销售情况。及时处理各类突发事件，全面把控舆情风险，持续维护品牌商家和消费者的满意度。设置消费体验官和消费需求转化官，前者在消费者到来前管控现场及商家品质，后者负责线上内容种草、线下商业氛围营造，规划合理动线，为商家引流，也为消费者提供清晰向导。

文旅类项目多为开放式空间，龙湖智创生活采用动态环境卫生治理、多动线人车秩序管理，应对旅游旺季潮汐客流对安全和客户体验的影响，做好大量特殊设施设备的运维、古城建筑维护、河道治理等工作。作为规范化、品质化的空间服务提供者，因地制宜提升专业服务标准及智能设备应用。

在姑苏古城项目中，龙湖智创生活运用智慧物业驾驶舱，值班人员可通过智慧工单、智能工牌、AI 视频云和智慧物联四大能力，实现各类数据一屏通览、统一调度。在吉好商业项目中，举办一系列趣味活动、社群活动，丰富顾客体验。如珑运会中的 “端水大师”“带薪划水场”“画饼研究院” 等趣味比赛环节，成为职场青年的精神乐园；夏秋时节的龙民节，在国风古韵的古筝、琵琶声中，开展投壶、抖空竹等活动，吸引众多家庭参与。

基于 “资管 + 物管” 的全链服务，龙湖智创生活的市场化专业运营模式同样适用于商写、产业园等非住宅空间商业配套项目，助力资产实现有底蕴、有温度、有活力、可持续的增值保值。