2024年，中国物业管理行业在深度调整中呈现两极分化格局。

当招商积余成功接管上海最大社区康城（200万m²、4万居民）的新闻登上国家级媒体央视新闻头条后，引发社会关注，尤其是文章突出招商积余央企的身份，更是将这个项目更换物业的意义上升到了前所未有的高度。

招商积余是否能借助这个项目登顶物业一哥的宝座，目前暂未可知。

但通过对比两家上市物管公司的年度财报，可清晰观察到央企代表与民企龙头在发展路径、能力构建及战略取舍上的显著差异。

核心业绩：规模与效益的差异化表现

从财务规模看，碧桂园服务以439.93亿元营收保持行业领先，是招商积余（171.72亿元）的2.56倍，但其3.2%的营收增速创下近五年最低；招商积余则以9.89%的营收增速、14.24%的净利润增速（8.40亿元）展现更强的增长韧性。

（图1：核心财务指标对比）

毛利率层面，碧桂园服务19.1%的毛利率虽仍高于行业均值，但受城市服务收缩影响连续三年下滑；招商积余凭借非住宅业态优势，毛利率提升至11.96%，其中第三方外拓项目毛利率达13.2%，成本管控能力持续优化。

在管规模与结构上，碧桂园服务以8.7亿m²在管面积保持绝对领先，住宅业态贡献58.9%收入，但社区增值服务占比仅9.5%，业务结构仍需突破单一依赖；

招商积余在管面积3.65亿m²，非住宅业态占比62.3%，政府公建、产业园区等细分领域新增深圳新华医院、北京农发行总部等标杆项目，第三方外拓合同额占比达91.7%，市场化拓展能力突出。

业态布局：赛道选择与资源禀赋的分野

（一）招商积余

依托招商局集团的央企背景，招商积余在政府公建、产业园区等非住领域建立显著优势。2024年承接的深圳前海自贸区、雄安新区等政府项目，以及华为松山湖基地、阿里巴巴西溪园区等产业园区订单，均受益于股东资源赋能。

其"红色物业"模式在上海康城的成功实践，展现出大型社区治理中党建引领与专业服务结合的独特能力，为参与城市更新项目积累标杆案例。

财务稳健性是另一核心优势：应收账款同比下降4.36%，资产负债率降至44.56%，显著优于行业65%的平均水平，现金流净额18.36亿元为业务拓展提供安全边际。

（图2：业务结构与市场化能力对比）

（二）碧桂园服务

面对关联方流动性压力，碧桂园服务2024年主动收缩低毛利业务，城市服务收入同比下降14.7%，同时将资源集中于住宅服务升级，社区工单响应时效提升至15分钟，客户满意度达89分。

通过"城市合伙人3.0"模式，第三方签约面积达7870万m²，非关联方收入占比提升至98.9%，基本完成从开发商依赖型向独立市场化企业的转型。

在科技投入上，其12亿元的AI研发支出催生"零号助理"数字化系统，推动服务效率提升，但增值服务对利润贡献仍不足15%，新能源充电桩等创新业务尚未形成规模效应，多元业态培育面临挑战。

发展韧性：财务安全与抗风险能力对比

招商积余的财务结构呈现"低负债、高流动性"特征：有息负债较上年减少58.12%，应收账款周转天数降至58天，经营性现金流连续三年保持正向增长，为应对行业周期波动提供充足缓冲。

这种稳健性与其"轻资产+高毛利"的非住业态布局直接相关，政府类项目付款周期稳定，企业客户粘性强，抗风险能力突出。

（图3：财务健康度与风险指标对比）

碧桂园服务则通过激进的资产减值计提与业务收缩实现财务出清：2024年计提信用减值损失12.7亿元，彻底剥离高风险业务，经营性现金流净额达38.7亿元，现金储备181.79亿元，财务安全性显著提升。

但其住宅业态占比仍超50%，关联方历史应收账款余额23.65亿元（同比下降14.2%），回款周期延长的潜在风险仍需持续关注。

战略路径：存量竞争时代的不同选择

面对行业"存量竞争"趋势，两家企业展现出差异化战略：

1）招商积余聚焦"专业化+平台化"双轮驱动，在医疗物业（管理32家三甲医院）、交通枢纽（覆盖12个机场）等细分领域建立技术壁垒，同时通过"沃土云林"平台整合社区商业、家政服务等场景，目标增值服务收入占比提升至15%。

这种依托央企资源、深耕高价值赛道的策略，更契合城市更新、国企后勤社会化改革等政策红利领域。

（图4：战略投入与未来规划对比）

2）碧桂园服务选择"科技赋能+生态扩张"路径，2025年计划投入20亿元用于服务机器人部署（目标1000台/年），通过"人机协同"降低人力成本占比至60%以下；同时与美团、京东合作构建社区生活服务网络，试点社区光伏、储能等新能源业务，试图从住宅服务提供商转型为社区生态运营商。

其挑战在于如何突破住宅业态的增长天花板，将科技投入转化为实际盈利增量。

行业格局：竞争本质与未来变量

当前行业格局呈现"规模领先与价值领先"的双轨竞争：碧桂园服务以439亿元营收保持规模第一，但增长动能趋缓，需解决增值服务单一、多元业态培育滞后的问题；招商积余以171亿元营收位居第二，却在业态质量（非住占比62%）、财务健康度（资产负债率44.56%）、政策适配性（红色物业模式）上建立独特优势。

随着物业管理从"开发商配套"转向"城市公共服务单元"，政府类项目占比、科技投入转化率、复杂场景服务能力等指标的重要性与日俱增。

值得注意的是，两家企业在风险应对上展现不同策略：招商积余通过央企背景实现资源与市场的平衡，碧桂园服务则以民企的市场化灵活性完成战略瘦身。未来竞争的胜负手，既在于现有优势赛道的护城河深度，更取决于谁能率先突破"住宅服务-增值服务-城市服务"的价值链条闭环。

当行业告别高速扩张期，真正的"物管一哥"或将在精细化运营能力、生态整合能力与风险管控能力的综合比拼中逐渐明晰。

客观来看，当前两家企业各有优劣：碧桂园服务的规模基础与转型决心不容小觑，招商积余的价值质量与稳健增长颇具潜力。

这场没有终点的争夺战，本质上是中国物管行业在发展模式、资源整合、能力构建上的深度探索，其竞争过程本身，正推动行业向更成熟、更可持续的方向演进。