4月17日，港交所官网信息显示，深业物业第四次递交的招股书正式失效，成为港股市场近年来少见的"四次闯关皆败"案例。

（来源：港交所官网）

从2023年初首次递表至今，即使有中金公司保荐，这家深圳国资背景的物管公司都未能跨越上市门槛。

其连续折戟的背后，既是物业管理行业估值体系重构的缩影，也暴露出关联地产拖累、商业模式短板与资本市场环境剧变的多重矛盾。

港交所IPO生态剧变，物管板块被资本"边缘化"

近半年港股IPO市场呈现显著的行业分化特征：以AI芯片、生物医药、新能源汽车为代表的硬科技企业成为绝对主力，2024年Q4至今科技类IPO募资额占比达73%，而物业管理板块则遭遇"冰点时刻"。

据港交所数据，2024年以来仅有2家物企成功上市，较2021年同期的28家暴跌92.9%，且平均募资规模从15亿港元缩水至3.2亿港元。

这种结构性冷落源于市场偏好的根本转变。投资者更倾向于高增长潜力的科技赛道，如近期上市的晶科电子获得了5677倍的超额认购，而物管企业平均认购倍数不足10倍。

深业物业所处的传统物管领域，在港交所"新经济优先"的审核导向下，天然缺乏估值叙事优势，前三次递表均因"行业属性不符当前市场热点"被延缓审核。

关联地产承压，掩盖自身价值成长

作为深业集团旗下核心物管平台，深业物业与控股公司深圳控股（00604.HK）的经营绑定成为上市最大的阻碍。

深圳控股2024年财报显示，其城市综合运营业务合同签约面积突破1亿㎡，在管面积约9669万㎡，其中独立第三方项目面积占比80.3%，非住业态（如城市服务、产业园区等）面积占比69.9%。

物业管理业务收入约32.9亿港元，同比增长17.8%，毛利率约15.7%，收入增速显著。

然而回到深圳控股自身，其全年实现营收155.7亿港元，同比下滑1.67%，净亏损扩大至18.23亿港元，主要源于对路劲、深劲等企业的股权投资减值，合计计提11.71亿港元。

母公司乏力的经营表现，势必降低交易所同意深业物业在同一板块上市的可能性。

房地产行业筑底，物管增长逻辑遭遇"戴维斯双杀"

中国房地产市场的深度调整，正从供给端与需求端同步冲击物管行业。

国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，连续三年累计降幅达35%，新房配套的物管签约面积同步萎缩。

更严峻的是存量市场竞争白热化，头部物企通过低价策略抢占市场。2024年行业平均物业费同比下降3.2%，深业物业的毛利率仅约15.7%。

这种"规模增速放缓+利润率下探"的双重压力，使得资本市场对物管企业的成长预期彻底扭转——2021年港股物管板块平均PE为25倍，如今已跌至6.8倍，低于港股整体估值水平（9.2倍），深业物业的盈利能力难以支撑其上市估值诉求。

四次折戟启示：物管企业的"上市资格重构"

中美贸易对抗的长期化，正通过资本流动与风险偏好两个维度影响港股市场。

一方面，国际投资者对中国地产相关资产的担忧尚未缓解，2024年外资持有港股物管股比例降至18%，较2021年高点下降27个百分点；

另一方面，关税战导致的出口放缓将间接影响大湾区的物业需求，深业物业在深圳、香港的商业物业出租率可能会出现一定程度的下滑，而这又会进一步削弱其抗周期的叙事能力。

面对困境，深业物业的破局路径逐渐清晰：要么效仿万物云压降地产关联业务，打造"轻重分离"的独立运营体系；要么依托国资背景做大做强城市运营赛道。

但无论选择何种路径，其核心都在于回答一个关键问题——如何在地产退潮期，证明自身是具备可持续价值的"独立生命体"，而非开发业务的附属品。

结  语

深业物业的四次折戟，恰似一面镜子，照见了港股市场的现实残酷：没有永远的"上市窗口"，只有不断进化的企业基因。

当房地产的黄金时代落幕，物管企业的上市资格不再由规模或背景决定，而是取决于能否在行业重构期，构建起穿越周期的商业模式。

对于深业物业而言，或许第五次递表时，需要呈现的不仅是财务数据的优化，更是一场从"地产附庸"到"城市服务商"的彻底蜕变。