汤颖豪——香港物业管理经验与内地对比分析

今天我要分享的主题是“从香港经验看内地物业管理高质量发展”。

香港的物业管理发展较早，体系相对成熟，但也不是完美的。我们有很多经验可以借鉴，当然也有很多问题需要共同探讨。

香港法律体系完善，很多事情会强制业主参与。业主大会必须每年召开，讨论小区重大事项，比如选聘物业公司、大额支出（超过预算20%需业主投票通过）。业主立案法团，有点类似于业委会，是决策核心，物业公司必须执行他们的决定。物业管理必须持牌，物业经理、物业公司都要有牌照，否则违法。

香港物业财务透明，以酬金制为主。物业费收缴率接近100%，因为法律保障，欠费可以强制追缴。每3个月公示财务报表，每年做审计报告，业主可以查账。香港99%采用酬金制，物业公司只拿固定佣金，剩余的钱归业主，资金流向透明。与内地包干制对比，包干制下，物业公司可能会为了利润减少服务投入；酬金制下，物业公司更注重服务质量。

香港物业市场化运作，政府监管到位。物业费随市场调整，比如2025年我住的小区涨了15%，但在内地涨5%都很难。香港政府不干预定价，但要求强制验楼（楼龄30年必须体检，否则违法）。纠纷调解机制成熟，有专门的土地审裁处处理物业官司，政府鼓励调解。

香港与内地物业在管理上存在差异。首先是法律约束方面，香港管理严格，业主大会、业委会权力大，但在内地业委会职能较弱，前期物业合同约束力不足。第二，物业费模式也不相同，香港实行酬金制，公开通明，业主主导，内地是包干制，纯利润导向，易引发纠纷。第三，香港空置费是由开发商或者业主必须100%交费，不打折，在内地空置房争议大，部分业主拒交这个费用。第四，香港在科技应用方面人脸识别是很难推广的，业主更加注重隐私，内地接受度比较高，智慧物业发展快。

我对内地物业管理有几点建议：第一，建议推广酬金制，让物业费更透明，减少业主与物业公司的矛盾。第二，强化业主大会和业委会的决策权，避免物业公司“一言堂”。第三，建立强制验楼制度，提前应对未来老旧小区维修问题。第四，完善法律执行，比如欠费追缴、公共维修基金使用等。

香港的物业管理经验告诉我们：透明、法治、业主参与是关键。内地物业管理要高质量发展，可以借鉴香港的成熟做法，但也需要结合本地实际情况调整。