物业管理行业：规模增速放缓，提质增效成关键

开源证券研报指出，中国物业管理行业在管规模增速持续放缓，2024年末达314.1亿平，同比增长4%，2020-2024年复合增长率为4.9%。百强物企在管面积增速连续三年回落，合管比降至1.27。尽管收入保持稳健增长，但增速已降至个位数，毛利率和净利率呈下行趋势。值得注意的是，18家样本物企中，11家2024年收入同比增长或减亏，业绩整体符合预期；管理费率优化、现金储备充裕及股息率稳定成为行业亮点。

行业竞争格局正从规模扩张转向服务品质提升。头部物企通过退出低质项目、优化在管结构，并借助AI技术降本增效，未来盈利能力有望改善。开源证券认为，质价相符、服务品质突出且能提供优质增值服务的企业将更具发展潜力。

2025年物管行业三大发展机遇

1. 服务升级：在“好房子、好服务”理念下，优质服务成为核心竞争力，物企通过创新服务产品抢占市场。

2. 技术赋能：AI技术应用推动硬件升级和管理效率提升，助力成本节约。

3. 政策红利：房屋养老金政策为城市更新和老旧小区改造带来新机遇，布局新赛道或改善低价项目盈利空间。

REITs市场：结构性分化，关注高分红与政策支持方向

2025年初以来，中国公募REITs市场呈现显著分化，抗周期板块（如保障房、消费）表现强劲，而顺周期板块（如仓储、产业园）承压。开源证券指出，短期市场或受宏观波动影响，弱周期板块若回调可能凸显配置价值；顺周期板块需关注内需修复与估值修复机会。长期来看，政策支持的扩容方向（如养老、新型基建REITs）及利率下行背景下高分红资产的吸引力将推动市场结构性机会深化。

未来REITs市场将延续扩容与分化趋势。政策支持常态化发行和资产类型多元化，预计将覆盖新基建、智慧城市、文旅等新兴领域。同时，存量项目扩募提速有望增强市场流动性。

风险提示

需关注调控政策超预期变化、房地产销售复苏不及预期、第三方拓展竞争加剧、增值业务毛利率下行及项目长期分派率不及预期等风险。