第一节 行业基本情况

一、行业范围

（一）行业发展历程

物业管理服务是指物业服务企业经业主委托，按照物业服务合同约定，对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行维修、养护、管理并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等活动。物业管理服务可以分为住宅物业服务和非住宅物业服务，其中非住宅物业又可以细分为商办物业和公建物业两个领域。

我国的物业管理行业诞生于上世纪八十年代，发端于沿海发达城市，并逐步向内陆地区延伸。1981年国内第一家物业管理公司——深圳物业成立，标志着我国物业管理行业正式诞生。此后30余年间，物业管理行业先后经历了起步探索阶段（1981-2003年）、规范管理阶段（2003年-2014年）和市场化运作阶段（2014年至今）。

在起步探索阶段，仅有基础物业服务，行业极度分散。随着2003年6月我国第一部物业管理行政法规——《物业管理条例》的诞生，物管行业逐步进入规范管理阶段。2014年以来，我国物管行业进入市场化运作阶段。政策逐步向鼓励性转型，伴随着政策的放开和支持，物管行业上市、并购频现，集中度加速提升。

（二）行业范围

物业管理提供的服务可以分为基础业务服务和增值业务服务两大类。其中，基础业务服务包括安保、绿化、保洁、维修等常规性的公共服务。增值业务根据服务对象又可进一步划分为业主增值服务和非业主增值服务。其中，面向业主的增值服务包括社区家政服务、教育养老服务、社区金融服务；面向非业主的增值服务则包括了开发商为新楼盘提供的销售代理、顾问咨询以及广告服务等。

（三）行业业务来源

对物业管理行业而言，合约面积及在管面积一般有三大来源：地产关联企业的竣工面积直接转化、依靠品牌等实力进行市场化拓展、依靠自有资金或资本市场力量对存量项目进行收并购。其中，承接关联地产开发企业的项目目前仍是百强企业提升现有规模和充实储备的重要方式，地产上游的竣工面积是新增管理面积的重要来源，在很大程度上影响物业管理行业的未来增速。

二、行业商业模式

（一）行业商业模式

物业管理行业的业务板块可以分为基础物业服务以及增值服务。其中增值服务板块可再细分为对业主增值服务以及对非业主增值服务。

（二）行业收费模式

伴随国家《物业管理条例》颁布实施，物业管理收费方式有包干制和酬金制两种收费方式。

从上述比较可以看出，包干制简单易行，节省了业主的管理成本，同时激发物业企业创新管理，发展增值业务。但由于企业自负盈亏，节省成本以增加利润可能导致业主满意度降低等问题。相比包干制，酬金制体现了市场经济的要求，业主对物业的监管使得物业管理更加透明，有利于企业专业化水平提高，有效解决业主与物业企业之间沟通和不信任的问题，但酬金制也对业主管理水平提出了较高要求。

物业管理的目的之一是提升物业价值。从两种收费特点来看，酬金制是物业收费的发展方向，在成熟的国外市场，物业收费普遍采用酬金制。目前，我国大部分小区的物业收费采用包干制，主要原因是我国居民对物业消费承受能力不高，业主管理水平较低，而包干制省去了账目审计等管理工作。对于中低档物业而言，包干制收费相对较低，加上业主主动管理意识和知识限制，因此包干制更加普遍。

三、行业政策环境

近年来，物业管理行业的政策主基调聚焦于建立并完善规范化的管理体系，进而推动行业的高质量发展。在基础制度层面，物业服务纳入鼓励类商务服务业，标志着行业定位提升。“好房子好服务”内涵逐渐明晰，“好房子”标准为安全、舒适、绿色和智慧，“好服务”对应着优质的物业服务和生活服务。

在社区治理层面，鉴于社区安全事故频发，中央及地方政府均出台了一系列的管控政策措施，旨在全面加强社区安全管理。我国已有22城试点房屋养老金制度，但从局部城市试点到全国大范围推广仍需经历较长的时间周期。

第二节 行业市场运行情况

一、行业运行情况

（一）新增项目与招标信息

2025年3月，全国重点城市新增土地项目数2925个，规划建筑面积13334.00万平方米。其中，新增住宅项目426个，商业办公项目411个，工业项目1809个，其他类项目279个。

2025年3月，京津冀、粤港澳等重点区域共发布5648条物业相关招标信息。其中，非住宅业态占据较大比重为5411条。

（二）物业服务企业新增合约面积分析

2025年3月，TOP50企业新增合约面积约5203万平方米，头部企业规模持续扩张；新增合约面积均值为104万平方米。其中，深圳市金地物业管理有限公司、招商局积余产业运营服务股份有限公司、新希望物业服务集团有限公司规模扩张迅速，新增合约面积超过300万平方米。

（三）物业服务企业第三方市场拓展分析

2025年3月，TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积共计3685万平方米，均值为74万平方米。其中排名前两位的企业分别为深圳市金地物业管理有限公司、招商局积余产业运营服务股份有限公司，第三方市场拓展面积分别为596万平方米、262万平方米。

（四）物业服务企业承接关联方面积分析

2025年3月，TOP50企业承接关联方面积合计约1543万平方米。其中，TOP50的企业新增承接关联方在管面积的均值达到31万平方米，TOP10企业待转化面积的门槛值为48万平方米。

承接兄弟公司项目是物业管理企业规模扩张的重要手段。2025年3月，头部企业如保利物业服务股份有限公司、华润万象生活有限公司、万物云空间科技服务股份有限公司，在母公司及关联方的支持下将新增超过100万平方米的在管面积。依托于关联房企的发展，物业服务企业管理面积增长的稳定性得到有力保障。

（五）物业服务企业承接关联方面积分析

2025年3月，根据监测，深圳市金地物业管理有限公司中标深圳市南山区南头街道办事处环卫（物管城市）服务采购项目尤为突出，中标金额为6445万元，广东宏德科技物业有限公司、上海复医天健医疗服务产业股份有限公司、保利物业服务股份有限公司等在城市服务领域都有斩获。

二、行业重点企业影响情况

（一）项目拓展

2025年3月，根据监测，全国各地共有33794条项目中标信息。部分主要项目拓展与中标信息如下：

（二）人员变动

2025年3月有多位物业企业高管职位发生变动，包括招商积余、方圆生活服务、建发物业等多家物企。伴随着物业行业的变革，市场竞争加剧会促使企业优化管理架构，从而为企业的未来发展开辟新的道路。

（三）战略部署

在物业企业陆续披露的最新一期年报中，智慧化建设与数字化转型成为很多物企的关键词，科技正在为物业企业的发展持续赋能。

1.推出物业智能体，启动管家赋能计划

绿城服务与蚂蚁集团联合推出物业智能体，试点AI眼镜、客服机器人等工具，实现报事响应效率提升40%；启动管家赋能计划，整合超千条实战案例，通过AI收费助手将收缴率提升至98.7%；探索公园+城市服务，整合资源打造深度服务链路。

2.构建覆盖感知-决策-执行全链路的智慧服务中枢

基于科技+服务平台，时代邻里构建了覆盖感知-决策-执行全链路的智慧服务中枢，依托AI、物联网等新技术，打造出具备自主学习能力的服务响应体系，实现服务场景的多重突破。在智能运维体系方面，时代邻里通过200+智慧车场构建的神经感知网络，缩短业主的平均通行时效；通过投入使用清洁机器人提升服务效率，实现清洁设备覆盖率超90%，让小区保持靓丽如新，给业主更美好的体验。

在安全防控升级方面，通过多模态识别算法重构社区安防体系，提升异常事件捕捉准确率。在品质管控方面，运用数字技术建立空间动态模型，提升设备设施预维护效率。推动AI在大管家的应用，加快数字化与自动化进程，逐步实现全面线上化与自动化，实现效率和效益双提升，构建持续市场竞争力。

第三节 行业发展趋势分析

一、行业整合加速集中

随着市场竞争的加剧，物业行业的整合将加速，大型物业企业将通过并购、合作等方式不断扩大规模，市场集中度将进一步提高。小型物业企业如果不能及时提升自身竞争力，将逐渐被市场淘汰。预计在未来几年内，排名前10的物业企业市场份额将达到50%以上，形成寡头垄断的市场格局。这些大型物业企业将凭借规模优势、品牌优势和技术优势，在市场中占据主导地位。碧桂园服务、万科物业等头部企业不断通过并购其他中小物业企业，扩大自身的管理规模和服务范围，提升市场竞争力。

二、服务精细品质至上

业主对物业服务品质的要求将越来越高，物业企业必须不断提升服务品质，向专业化、精细化方向发展。通过引入先进的管理理念和技术手段，提高服务的效率和质量，满足业主日益多样化的需求。未来的物业服务将更加注重细节，从环境卫生的清洁标准到设施设备的维护保养，从社区文化活动的策划组织到个性化服务的提供，都将更加专业化、精细化，为业主打造高品质的生活环境。高端物业项目将更加注重服务的个性化和定制化，为业主提供专属的管家服务，满足业主的高端生活需求。在环境卫生方面，将采用更加先进的清洁设备和技术，确保小区环境的整洁和美观。

三、科技深度全面融合

科技将继续深刻影响物业行业的发展，人工智能、大数据、物联网等技术将在物业领域得到更广泛的应用。智慧物业将成为行业的标配，实现物业管理的智能化、自动化和信息化。未来的小区将实现全智能化管理，从门禁系统、安防监控到设施设备管理、物业服务调度，都将通过智能化平台实现高效运作。业主可以通过手机APP随时随地享受便捷的物业服务，物业企业也可以通过数据分析优化服务流程，提高管理效率。智能机器人将在物业保洁、巡逻等工作中得到广泛应用，提高工作效率和服务质量。同时，通过大数据分析业主的需求和行为习惯，为业主提供更加精准的服务。

四、多元业务拓展边界

为了寻找新的增长点，物业企业将不断拓展业务领域，向多元化方向发展。除了传统的物业服务和增值服务外，还将涉足养老服务、商业运营、社区金融等领域，打造综合性的生活服务平台。一些大型物业企业已经开始布局养老服务领域，建设高端养老社区，提供一站式的养老服务；还有的物业企业与金融机构合作，推出社区金融服务产品，满足业主的金融需求。物业企业还将通过开展社区商业活动，如社区集市、跳蚤市场等，增加社区的活力和商业氛围，同时也为企业带来新的收入来源。

物业行业正处于变革与发展的关键时期，既面临着诸多挑战，也蕴含着无限机遇。物业企业需要积极应对挑战，抓住机遇，通过提升服务质量、创新服务模式、加强科技应用等方式，实现可持续发展。业主也应该与物业企业加强沟通与合作，共同营造和谐美好的家园。相信在双方的共同努力下，物业行业将迎来更加美好的明天，为人们的生活带来更多的便利和幸福。

第四节 行业运行风险分析

一、成本攀升利润压缩

随着房地产市场调整和经济环境变化，物业管理行业面临营收增长乏力、成本上升等挑战。人力成本管控是物业企业面临的最大挑战之一，随着最低工资标准的提高和社会保险费用的增加，物业企业的用工成本不断攀升。物料及设备维护成本的管控也是物业企业成本管控的一大难题，管理费用的压缩空间有限是物业企业成本管控的另一大困境。

二、服务质量参差不齐

部分物业企业服务质量仍有待提升，服务质量的参差不齐，严重影响了整个行业的形象。一些老旧小区的物业管理仍停留在基本的安保和维修层面，缺乏精细化管理和人性化服务，小区垃圾清理不及时，楼道照明损坏长时间无人维修，安保措施形同虚设等问题屡见不鲜。根据相关调查，在一些中小城市，超过30%的小区业主对物业的服务质量不满意，投诉率居高不下。在某小区，业主们抱怨小区的绿化长期无人打理，杂草丛生；电梯经常故障，维修不及时，给居民的生活带来了极大的不便。这些服务质量问题严重影响了业主的居住体验，也引发了业主与物业之间的矛盾。

三、物业费收缴困难

物业费收缴一直是物业企业面临的一大难题，部分业主以服务不满意、房屋质量问题、经济困难等各种理由拒交物业费，导致物业企业的资金周转困难，进而影响服务质量，形成恶性循环。全国平均物业费收缴率仅为70%左右（数据来源：相关行业调研），在一些老旧小区，这一比例甚至更低。有些业主认为物业提供的服务不值这个价，而有些则是因为与开发商存在矛盾，将怨气撒在了物业身上。物业费收缴困难不仅影响了物业企业的正常运营，也损害了广大按时缴费业主的利益。以某二线城市的老旧小区为例，物业费收缴率长期徘徊在50%左右，物业企业因资金短缺，无法及时对小区的公共设施进行维护和更新，导致小区环境日益恶化，进一步引发业主的不满，形成了恶性循环。

四、人才短缺与流失

物业行业的快速发展，对专业人才的需求日益增加，但目前行业从业人员中大专以上学历者占比不足20%，智能设备运维、社区运营等复合型人才缺口达200万。人才短缺严重制约了行业的发展和服务质量的提升。与此同时，物业行业还面临着人才流失的问题，由于工作强度大、薪资待遇相对较低、职业发展空间有限等原因，导致人才流失率加剧，某二线城市物业行业人才流失率高达60%。这不仅增加了企业的招聘和培训成本，也影响了服务的稳定性和连续性。许多物业企业难以招聘到高素质的管理人才和技术人才，导致在智慧物业建设、社区运营等方面进展缓慢。一些有经验的员工因为更好的职业发展机会和待遇而离开物业行业，使得企业不得不重新投入资源进行人员培训。

五、法规执行存在困境

老旧小区物业覆盖率仅58%，维修资金使用程序复杂，业委会成立率不足30%。在实际操作中，物业管理相关法规存在执行不到位的情况，导致业主和物业企业的权益难以得到有效保障。一些老旧小区由于缺乏规范的物业管理，环境卫生差，安全隐患多，居民生活受到严重影响。而在维修资金使用方面，由于审批流程繁琐，导致一些急需维修的项目无法及时进行，影响了业主的正常生活。在某老旧小区，由于业委会未能成立，物业企业在进行一些重大决策时，无法与业主进行有效的沟通和协商，导致矛盾不断升级。同时，由于维修资金使用程序复杂，小区的电梯老化严重，却迟迟无法得到维修和更换，给居民的生命安全带来了威胁。

第五节 行业展望

2025年以来，物业管理行业在政策支持下稳步发展。物业服务被纳入鼓励类商务服务业，“好房子好服务”理念深入人心，房屋养老金制度试点推行，为行业高质量发展奠定了坚实基础。

同时，2025年以来我国物业企业在市场拓展、服务运营和内部管理环节竞争激烈，通过“卷服务”和“卷价格”推动质价相符。“卷服务”体现在拓展服务内容、提升服务品质和响应速度，如开展社区文化活动、引入智能科技、提供个性化服务等；“卷价格”通过规模化运营、科技手段降低成本，制定灵活价格方案，实现价格透明化和民主化。二者相互配合，将推动行业迈向质价相符的良性发展道路，其中高质高价是理想模型，有助于提升行业整体水平。

综合以上分析，2025年中国物业管理行业呈现“精准资源配置、构建竞争壁垒、提升服务品质”的特征，通过明确核心战略定位，避免盲目多元化，根据自身优势和市场趋势选择战略方向，通过深耕本地市场，企业实现规模经济和协同效应，降低运营成本，提升口碑和品牌影响力，获取更多项目，提高市场份额和盈利能力。