上半年，在多重因素的交织下，整个行业的舆情几乎被调降物业费垄断。虽然阻力重重，但部分物企仍然在探索新发展范式的道路上。

比如万科物业用一本服务清单重建业主信任，世茂服务以冷链投资叩响万亿市场大门，南都物业和新大正则用无人机与机器人重塑服务价值链。

当创新渗透至行业毛细血管，传统物业正裂变出颠覆性基因。

服务模式革命：弹性定价重构业主与物业的契约

6月13日，在2025中国物业服务企业综合实力研究成果发布会上，万科物业副总经理邹明放出重磅信息，万科物业针对物业费采取“弹性定价”模式，并向行业开源两方面内容。

此前，万科物业将508项服务拆解为158项必选服务（如电梯维保等法定项目）与350项自选服务（如绿化修剪频次）。在打响本轮降价第一枪的重庆，金域学府翰林小区业主率先通过协商将高层物业费从3元/㎡降至2.28元/㎡，降幅达24%。

（万科物业弹性定价清单一览）

这一模式的核心突破在于服务清单透明化与定价权转移：1）成本可视：公区收益80%归业主，50%强制用于公共修缮并公示；2）动态挂钩：数字化工单系统按月生成服务报告，业主可实时监督履约；3）行业开源：2025年6月，万科将508项标准及《弹性定价白皮书》向全行业开放，推动中小物企低成本复制。

表：弹性定价模式的三大创新维度

技术融合爆发：无人机与机器人重塑服务价值链

在低空经济与具身智能的浪潮下，上市物企技术布局从单点工具升级为生态级重构。以南都物业为例，其通过“资本+技术”双轮驱动的方式开展AI生态布局。

1）战略控股云象机器人：1500万元投资持股8.57%，成为最大产业股东，共建“算法+硬件+场景”闭环。其9000万方管理面积为机器人提供海量测试场景，目标降低人工成本10%；

2）产业基金捕获前沿技术：设立赛智助龙基金，重点投资宇树科技等人形机器人企业，构建“技术孵化-场景验证”链条，研发费用同比激增80.63%。

表：技术融合创新的商业化效能对比图片

与此同时，A股另一家上市物企新大正，正在成为低空经济定义空间服务的新范式。

其成立无人机科技公司，在重庆大学虎溪校区实现巡检效率提升80%，覆盖人工盲区水域与植被监测，精度达0.5㎡；在35所高校部署“智赛洁”无人车，单台替代3-4名人力，配套AI调度平台动态优化路径，农业植保效率提升30%。

6月12日，一场旨在探索产教深度融合新模式的签约仪式在重庆城市管理职业学院举行，标志着新大正无人机科技公司与该学校正式开启全面战略合作的新篇章。

赛道裂变：从社区服务到万亿产业链整合

与时偕行，上市物企的边界正突破“四保一服”，向高增长赛道延伸。

6月19日，世茂服务公告，拟斥资2.376亿元联合无锡星河打造辽西最大智慧冷链枢纽，整合物流与新能源资源，构建“全温域、全链条”供应链体系，响应国家“十四五”冷链规划。

（信息来源：世茂服务公告）

此外，万科物业与高和资本成立社商基金，装入持重资产探索“蝶城+社商”模式，抢占社区消费终端；

招商积余“沃土云林”模式整合到家服务、空间运营等业务，增值服务收入占比突破15%，成为轻资产平台运营商。

创新生态：政策与资本的双重催化

创新落地依赖外部生态的协同进化。

从政策端看，重庆2024年修订《物业服务收费管理办法》为弹性定价提供合法性；从资本端看，2025年6月3日，新大正与南都物业因技术布局获资本市场双重认可，股价双双涨停。

未来，行业有望呈现三重范式跃迁：

服务产品化：弹性定价模式有望覆盖更多存量小区，业主自治意识觉醒倒逼服务清单标准化；

载体无人化：头部物企项目将部署无人机或机器人，人力成本占比从60%降至45%；

能力跨界化：物业工程师需掌握无人机调度或AI训练，新大正年输出500名低空经济专业人才。

结 语

当万科物业的508项服务清单成为行业开源标准，当世茂服务的冷链版图向辽西延伸，当南都物业的算法芯片嵌入清洁机器人——物业行业的价值锚点已从“空间管理”转向“生态运营”。

这场创新竞赛的终极赢家，必属于那些将技术基因、政策红利与用户需求编织成飞轮的企业。