涅槃还是沉沦？新通胀周期下物业管理的抉择

2025年的世界经济，恰似一幅用矛盾勾勒的画卷——希望与隐忧在同一个框架内相互渗透。数字经济的星火已呈燎原之势，人工智能每创造一个新岗位就令两个传统岗位黯然退场，这种创造性破坏正在重塑就业市场的基因图谱。更为重要的是，通胀幽灵正在徘徊，美联储的利率剪刀时而张开时而合拢，剪裁出新兴市场跌宕起伏的资本潮汐。

今年3月，《提振消费专项行动方案》中明确了健全最低工资标准调整机制，科学合理提高最低工资标准，将是提升民生福祉，拉动经济发展的重要举措。事实上即使在目前经济下行周期，全国各地最低工资也在以每年200元（月薪）的速度悄然上涨。占比55%的人工成本刚性上升匹配上“铁板一块”的价格，注定了物业管理行业将滋生各种乱象。这不能简单地归因至道德和能力。

2027年，将是65岁以上人口占比陡增的起始之年，也许可能开启中国财富代际传承的大潮。据此推断，2028年前后将可能启动房地产价格上涨周期。渐行渐远的通胀也可能重回我们的生活。

我们要思考的是，当通胀来临时，国家经济政策必然会发生重大转向，其中大幅提高最低工资标准以保障民生将会成为重要选项，对高度依赖人力和基础服务的物业管理行业意味着什么？是灭顶之灾还是涅槃重生的契机？在这种背景下，我们要关注几个问题：一是物业管理行业和物业服务企业将受到哪些方面的影响？二是对物业管理行业而言，是“机遇”，还是“挑战”？如果当成“机遇”，该怎么利用？如果是“挑战”，该怎么应对？三是物业管理行业能否“化害为利”？在这个过程中，能否将行业的顽疾彻底治理好？四是能否在这样的营商环境下，实现整个行业和产业的跃升？

我们必须清楚地明白，对立与冲突，自古至今就一直存在于这个凡间。冲突并不可怕，不懂得或不愿意处理冲突才致命，分裂对立是现代性的正常表征。当通胀来临时，物业管理所面临的冲突不可避免，从成本端而言，压力空前巨大，人力成本飙升，这是最直接、最猛烈的冲击，通胀本身也会推高员工生活成本，同时，通胀导致维修耗材、外包服务等运营必需品价格全面上涨。从收入端而言，调整滞后且艰难，物业费定价通常受合同约束、业主大会决策流程复杂、业主对涨价抵触情绪强等因素制约，难以快速、足额地反映成本上涨。存在显著的“价格粘性”。当然，通胀本身侵蚀业主购买力，若叠加经济下行，部分业主可能出现缴费困难或拖延，进一步恶化物业服务企业现金流。

这对物业管理而言，是“灭顶之灾”还是“涅槃契机”？

作为“挑战”如何应对？极致化成本管控将会成为项目管理常态，而对部分项目的战略性退出也会成为必然选择。低质项目的弃管将增加社会的运行成本。在极致化的成本管控下，物业管理一种健康的上升状态将不复存在，其实这种情况在通胀还未来临的今天已经在发生，这将极大地打击员工的工作积极性。而项目战略性退出将会成为普遍情况，不仅会加剧社区的对立，更会对国家的社区治理产生冲击。

作为“机遇”如何利用？从物业管理的角度，不能抓住机遇将是不可承受之重，正是因为我们所面临的环境愈加沉重，盘根错节，灰色不明，如果不懂得采取轻盈飞翔的策略，怕只会跟着整个世界沉沦下去。成本压力是推动科技应用的最大动力，因此，倒逼服务升级与价值重构，智能化、数字化成为行业标配。同时，商业模式革新，物业服务企业向“资源整合者”和“品质管控者”角色转变。通过高质量的服务和有效的沟通，业主对物业服务的价值认知提升，更愿意为优质服务付费，创造新收入来源，对冲成本压力。

近期，我们经常沉浸在物业管理费降价的漩涡里，甚至有人还把物业管理费降价当成潮流和趋势。我们应该知道的是：中国家庭物业管理费支出仅占家庭可支配收入的2.5%左右，而绝大多数发达国家这个比例都在5%-7.5%这个区间。即使按区间下限计，中国物业管理费价格理论上涨空间将是100%。中国香港地区的物业管理费价格就是强有力的例证。这也解释了为什么我们的建筑物“老化”得特别快，也说明了房屋本体维护的强度是远远不够的。因此，当前的价格形成机制是有缺陷的，甚至是失灵的。

在短期的冲击和长期的利好之间，我们更需要生产一些能够吸引眼球或者注意力的内容，这个时候更需要行业精英和居上者的远见与魄力，敢于推动变革、拥抱整合。营造更公平、透明、支持行业健康发展的政策环境。同时让业主理解服务价值与合理成本的关系。

重回通胀周期叠加最低工资大幅上调对物业管理行业的巨大冲击将是现实且严峻的，短期阵痛不可避免。根治顽疾的可能性在于行业能否将巨大的压力转化为主动变革的强劲动力。经历这场“成本海啸”的洗礼，物业管理行业有望摆脱低效、低质、低价值的旧有形象，向更高效、更专业、更科技化、更具价值创造能力的现代服务业跃升。能否实现跃升，取决于行业内各参与方在压力下的智慧、决心和行动。