破局物业管理“内卷”：从恶性竞争到价值共生的转型路径

近几年来，以经济下行为引爆点，整个社会的上升通道不断收窄，有关整个社会内卷的问题，已经成为民众激烈讨论的话题。这种讨论几乎发生在社会的各个层面，在那个各个行业欣欣向荣的时代过去后，社会生活中的一系列事件和变化的确在不断地给已有的各种观点和争鸣带来反思，也给我们演绎着难以捉摸的当代迷思。

2023年7月中央政治局会议首提防止“内卷式”恶性竞争，2024年7月财经委开会再提“治理企业低价无序竞争”，说明“反内卷”将作为顶层设计成为今后一个时期政治经济领域的一件大事。

在大的时代背景之下，常常被认作典型的非周期性行业的物业管理，也遭遇了前所未有的冲击，特别是近年来来自社区和新闻媒介的一系列举动，更是吸引了全社会的目光。住建部相关数据也表明，物业管理行业平均利润率从2018年8.2%降至2023年4.1%。近期，某头部企业0.68元/㎡/月中标保障房项目，更是引起行业哗然，担心会进入服务品质下降→业主投诉率上升→企业续约率下降的死亡循环通道。

如果对比2023年政治局会议与2024年财经委会议表述差异，我们会发现一个细节，那就是从“防止”到“治理”的措辞升级，低价无序竞争”被明确定义为内卷核心。

如果从物业管理的角度，我们可以思考三个问题：

一是物业管理领域“内卷式”竞争的危害是什么？程度怎样？

二是物业管理“内卷式”竞争的机理是什么？内卷主要出现在哪些环节？

三是如何遏制物业管理领域的“内卷式”竞争？

对于物业管理领域“内卷式”竞争的危害的问题，实际上行业已有共识，只是缺少具体的分析，也没有正确地评判和认识其对行业今天所面临困境的联系的必然性，以及对物业管理行业的长期发展所能产生的或大或小的影响与意义，并用认真而又鲜活的言语表现出来，较为清新又不乏妥帖地为世人展现物业管理行业一系列在艰难与苦痛中不屈地挣扎的寻魂。

如果我们稍加分析，这种影响无疑是多层次多方面的，从经济层面来看，整个物业管理利润率发生坍塌，全国百强物业企业净利润增速从19%暴降至5%（2020-2023），利润率的崩塌也就限制了整个行业创新，企业研发投入占比不足营收1%（对比科技行业平均5%）；从社会层面来看，带来整个行业服务水平的实质性下降，以牺牲服务质量为代价来求生存是很多企业万般无奈的选择，同时，基层员工的权益受损，以保洁人员为例，深圳保洁员时薪从25元压缩至18元（深圳人社局数据）；从行业生态来看，中小企业生存危机的开始显现，注销物业企业数量同比急剧增加，这也不可避免带来整个行业和市场的信号严重失真，价格战导致优质服务供给不足。

对物业管理行业而言，行业的高歌猛进寻求的是一种自新，而今我们在困境下的反思是一种自信，走出困境或寻找未来的路径是一种自强。我们评判时下行业内卷，需要的不是冷眼旁观。我们每一个人都希望行业多一些清新视角，就算是不同的标准也会有更多的发展意义和价值在行业面前闪烁，而不是过多的光怪陆离的商业化炒作误导大众的正确辨识。

那么，我就要思考，物业管理“内卷式”竞争的机理是什么？内卷主要出现在哪些环节？虽然关于内卷的问题，已成为整个社会的共识，但考虑到物业管理行业的特殊性，思索的总要从行业的实际情况出发，否则乐于为责任不倦奋斗是没有价值的。

如果我们稍加分析，物业管理行业内卷形成机理，首先是供需结构严重失衡，表现在整个行业投标机制的缺陷，最低价中标几成一种趋势。同时，物业管理行业同样存在产能过剩的问题，全国逾10万家物业服务企业，但整个行业的CR10仅15%，形成鲜明对比的是美日欧等国家和地区CR3基本上在40%-60%；其次是各类标准众多但甚少落地，专业能力和服务水平的认定几近缺失，政府干预不足，导致套利空间显著存在，而惩罚措施和制度都常态化的缺位；其三是路径依赖陷阱，开发商捆绑，部分地产系物业服务企业依赖母公司输血续命，加上资本的短视，PE对赌协议倒逼规模优先战略。但当前的头部企业，既不够“大”，也不够“强”，还没有出现具有全球竞争力的领军企业。

从社会和社区的角度，社会大众和社区居民对物业管理各种批判性言论日趋迅猛，他们的评判与接受或摈弃还是一柄冷酷无情的标尺，因为他们需要贴近与关注他们生活与生存的物业管理，这实际上也倒逼了物业管理行业更加内卷，为了贴近和满足他们的各类需求，同时也提出了更高标准。

宁愿在痛苦的挣扎中认真思考与寻觅能够自新的出路，而非选择暂得一丝安逸的苟延，可能是每一个物业管理人，尤其是行业精英们需要思考得最多的内容。社会变化，新旧鼎革，对于过渡时代的各种激烈观点难免予时人与后人以见仁见智的评说和辨识，同时也会在大范围内引发对整个行业的怀疑。

当然，我更需要反思的是，面对物业管理领域的“内卷式”竞争，我们该如何破局。我们需要想对行业内卷有一个更加感性的认识，就要深入到这种意义产生的整个过程，也就是乔姆斯基所说的“制造同意”的全过程。我们从五个方面提出建议，一是建立物业管理费价格与CPI、PPI联动机制，完善物业管理领域的价格形成机制。二是控制增量，市场上已经不缺物业企业，应限制新注册无任何在管项目的新企业，对已注册但无在管项目的企业也应清理。三是提出政策规制组合拳。从准入端，对企业和个人，建立某种专业能力和服务水平的认证，当然，这不是新话题，现在看来，资质证书的取消，尤其是原建设部物业管理师执业资格证书的取消，弊远大于利。从交易端，推行“合理价区间招标”。从退出端，对矛盾冲突较多的项目，政府应开展履约评价，对于达不到最低服务标准的企业推出限制从业的规定，对于进入黑名单的企业和个人推出禁止从业的规定。四是建立市场自愈机制，鼓励行业的集中度提升，同时进行技术降本和出海疏导。五是治理创新实验。如建立“物业服务质量交易所”（服务标准资产化）试点“业委会+物企+街道”三方共治评分体系。行业协会也可发布宣言，提出“三不”公约：不参与低于成本价投标、不压缩法定人员配置、不拖欠供应链账款。

其实，我们很难将反内卷和市场化加以并列和区分，在主流意识日复一日年复一年的渗透之下，我们需要更加坚定地明白内卷对行业的制约，反内卷不是保护落后，而是让良币驱逐劣币——当物业服务企业比拼的不再是谁的价格更低，而是谁的服务更值，这个行业才能真正走进黄金时代。

社会是多元的，行业亦是，我们这个行业发展与传承，需要每一个人用发展的眼光看待与珍视。我们今天所做的所有努力和尝试，正逢其时且影响深远，囿于行业自身的缺陷，面对不可躲避的冲击，来一场行业发展的革命，来一轮全新的理性思考，才能廓清真正回归行业本位的障眼烟云。