廖小斌 刘双乐︱房地产风险外溢下的物业管理突围

房地产行业的烈火，正沿着资本的暗河，悄无声息地蔓延至物业管理领域。多数上市物企的股价，如秋叶般凋零，发生市值崩塌。其实，并非因为它们做错了什么，而是因为它们离火源太近——近到无法呼吸，近到无力挣脱。物业管理，本应是非经济周期的朝阳行业，如今却成了房企的“提款机”。停车位收购、理财输血、担保代偿……这些看似合规的“关联交易”，实则是房企向物业服务企业伸出的抽血管。

现实的“适应性”与“不适应性”是同步随形的，当房地产的狂欢落幕，物业管理也被迫陪葬，当这个行业引发出不断诘难时，“不适应性”便显现了，表现为容易平庸而难于进入深刻，容易接受推崇而难于接受挑剔，容易顾影自怜而难于反躬自问。

我们不禁要问：在房地产的灰烬里，物业管理能否找到自己的重生之路？

问题的本质就是房地产与物业管理的“共生病。房地产行业的震荡，从来不是孤立的风暴。它的每一次震颤，都会沿着资本、债务、信用的链条，向更广泛的领域传递。而物业管理，这个本应独立运作的服务行业，却因长期与房企深度捆绑，成为风险传导的“最后一环”。多数上市物企的股价从巅峰跌落，并非偶然。它们的命运，早已被母公司的债务黑洞所裹挟而难以自拔。

而其中的核心矛盾在于：物业服务企业正在沦为房企的“资金池”和“信用背书”。这种矛盾的产生主要源于两个原因。一是监管真空，关联交易隐蔽性强，业主权益被系统性侵蚀。二是市场信心的完全崩塌，投资者看穿“物业估值”背后的空心化，行业估值集体塌陷。

事实上，物业管理行业走到今天这种境地，与房地产行业共生性是重要原因，虽然这种共生性难被多方面所接受。但问题恰恰就出在这里：越是艰难就越加回避，而越加回避也就越发显得艰难，于是这种困境便在众人的视而不见中继续传承，生生不已。要打破这一循环，唯有知难而上，问清楚到底什么是困境。

因此，我们需要有意志和决心来解决这个问题。从“被动输血”到“主动隔离”要阻断这场风险的蔓延，不能仅靠市场自我调节，而需要一场制度性的重构——既要有刚性的监管利剑，也要有柔性的行业自律，更要有对市场信心的精准修复。

这个问题之大当然不是区区一篇文章能够容纳得下的，故本文将换一个角度切入该问题，即：我们能否为物业管理行业的未来发展设置几道防线——这些防线专门为房地产企业而设。

一是设立“公平交易委员会”职能，由律师、会计师、行业专家组成，审核所有大额关联交易。由相关政府部门授权行业协会，成立一个由律师、会计师和行业专家组成的“公平交易委员会”，对物业服务企业与其股东做的大额关联交易，逐项进行审核，且审核通过后才可以实施，彻底阻断物业企业被动向股东输送资金和利益的行为。这些行为包括但不限于：购买母公司停车位、理财产品和下属企业，向母公司出借资金或提供担保，向母公司提供服务以母公司产品抵债，免物业管理费、代母公司给员工发放工资等。如果如此，上市物业企业的估值可以瞬间提升。让物业服务企业回归“服务主业”，而非房企的财务工具。

二是严控“买房送物业费”等风险行为问题，房企通过“赠送物业费”变相降价，透支物业服务企业未来收入。住建部门将其纳入违规销售监管，避免物业服务企业沦为促销牺牲品。

三是信用惩戒与市场禁入，建立黑名单制度，对违规关联交易的责任人实施市场禁入。必要时进行行业清退，对于严重侵害业主利益的物业企业，强制退出市场。住建部门通过信用信息管理办法，加强对物业服务企业负责人和项目负责人的规管，对于利用关联交易而侵害业主利益的行为给予惩戒，金额较大的，给予市场禁入。住建部门或者委托行业协会，对利用关联交易而侵害业主利益的行为展开调查，并出具意见书。

我们需要从“估值修复”到“行业重生”，物业管理行业摆脱房企依赖，真正回归“服务业主”的本质。每一场大火之后，都会有人开始思考如何建造更防火的房子。今天的物业管理行业，正站在这样的十字路口。

只要不是外强中干到拒绝承认事实，那么，就不会因目标的完善而狂妄自大到僭越应守的界限，也不因目标的遥不可及而自弃于虚无主义的深渊？唯其如此，我们这个行业才能避免今天两难处境，而真实立足于这个社会。或许，这场危机正是物业管理行业觉醒的契机——它终将挣脱房企的枷锁，真正成为业主利益的守护者，而非资本的附庸。