近日，贝好家首个承载贝壳C2M能力的地产新物种开始冻资排号，案名贝宸S1如新能源汽车品牌，其对外宣传片提出生态、智能、美学的可持续的生活系统，引发地产行业高度关注。项目总共推出108套房源，主力户型面积275平米、375平米、少量顶跃560平米，贝好家营销称为108个生态智慧舱。房子作为生活的容器，如果上一代豪宅项目是在卷产品，现在展现豪宅配套服务能力的物业公司走向台前，成为客户重要的购买依据。

一、贝壳距离下场做物业还有多久

市场对贝壳的豪宅服务能力提出质疑，认为其缺乏高端住宅的服务基因，项目后期恐无法兑现前期营销的配套服务。1600多平米的业主专享会所，首创的六感房屋智能系统、新自然主义的公区景观等都考验项目物业的专业运营能力，房子价格还没出来，物业费定价就已经吊足物业圈胃口，受限地块面积，总共108户客户支付的物业费用很难支撑该项目豪宅配套服务，这成为唱空媒体的主流担忧。

贝壳自己下场做物业的声音由来已久，那是基于普通住宅物业的低门槛，以及贝壳在二手房租售、房屋维修装饰全链条资产服务能力的认知，但刚需项目无市场，豪宅项目配套服务能力又非一日之功，豪宅配套服务从来是业主和开发商矛盾焦点，贝壳当下最好的选择还是和有成熟豪宅服务体系的物业公司的合作，经市场了解获悉，贝宸S1预计引入新希望服务的D10物业体系，为项目提供前提物业管理服务，可见贝壳距离自己下场做物业还需要很长的路要走。

二、国内豪宅物业的运营痛点

1、高标准人才体系的缺失，管家服务断层

豪宅物业市场行业通病是优质人才稀缺且流动率高，管家需兼备高端礼仪、多语种服务、应急处理等能力。

如绿城服务案例，其在杭州某项目推行“金钥匙管家”认证体系，引入酒店式服务培训，但近年仍面临人才被高端酒店挖角的问题，部分项目管家年流失率达30%以上。

又如上海丰诚物业在上海某豪宅项目采用香港管家模式，高管层从半岛酒店聘请，但内地基层员工难以适应“24小时隐形服务”标准，导致服务分层明显。

2、智能化系统运维成本高，技术响应滞后

豪宅普遍配备进口智能家居系统（如萨维奥拉遮阳、江森自控温控），但物业缺乏专业维保能力，技术服务响应滞后，引发客户不满。

如融创物业案例，上海“外滩壹号院”应用是全屋智能化系统，却因物业技术团队仅能处理基础故障，复杂问题需等待境外厂商支持（平均响应72小时），引发业主投诉。

今年6月23传出，成都朗诗乐府项目智能家居系统用的是朗诗科技住宅产品线的五恒系统科技，因为业主欠缴基础物业费+五恒系统维护费，面对高昂运营成本，朗诗物业不得不停运五恒系统，这引起业主强烈抗议，着手换掉朗诗物业维权行动。

3、高端会所运营普遍入不敷出，难以为继

高端会所运营需平衡私密性与经营收益，国内多数沦为“面子工程”和前期营销卖点，实际运营困难重重。

如杭州“凤起潮鸣”会所米其林餐厅因客流量不足，年亏损超500万，被迫改为业主私宴场地。上海静安金茂府项目，会所运营因为入不敷出尝试市场化引入外部会员，导致业主服务品质下降，业主投诉后最后不得不改为业主专享服务，维持亏损现状。

也有一些成功范式，如丰诚物业在上海“翠湖天地”采用会员制分级运营，通过分层服务覆盖85%运营成本。

4、生态维护标准模糊，景观退化风险

国内高端住宅，名贵树种、水景系统缺乏专业养护标准。

如某物业因未掌握黑松修剪技术导致30棵日本进口松树枯死，单棵赔偿成本达18万元。

如杭州某豪宅项目业委会要求物业建立植物基因库，每棵树植入RFID芯片监测生长数据，养护成本增加40%但迎来业主一致好评。

三、豪宅物业运营，内地物企仍需证明自己

豪宅市场的竞争不仅是产品设计，更是服务能力的比拼。贝壳能否通过引进专业团队、高标准服务体系打破市场质疑将持续引发关注；而国内物企如何在服务标准上匹配顶豪需求，整合国际资源服务全球多元结构客户；如何降低进口设备依赖，减少运维被动局面；如何在人才体系上如何培养适配客户文化的顶级管家资源，这些能力都将成为国内物业必做的证明题。