国际投行近期密集发布物管行业评级报告，摩根士丹利、美银证券及中金等机构相继上调目标价或重申优质个股“增持”评级。

这一动作标志着曾经历深度调整的物管板块正重新进入主流资金视野，行业价值迎来系统性重估契机。

国际投行评级转向，行业价值迎来重估

摩根士丹利在最新研究报告中明确指出，物业管理行业2025年上半年收入预计同比增长5%，盈利平均增长6%，毛利率保持稳定，销售及管理费用率（SG&A）持续优化。

这一稳健增长预期成为评级转向的底层逻辑。

投行筛选逻辑清晰聚焦三大核心指标：现金回款能力、股息能见度和派息前景稳定性。

摩根士丹利据此给予绿城服务与华润万象生活“增持”评级，目标价分别为5.18港元和42.49港元。

美银证券更将华润万象生活目标价大幅上调10%至44港元，视其为行业投资首选。

中金亦加入看好阵营，维持华润万象生活40港元目标价及“跑赢行业”评级。

这一系列动作不仅是对个股基本面的认可，更标志着国际资本对物管板块系统性风险释放的确认——行业已从地产债务危机阴影中走出，步入经营韧性验证阶段。

值得关注的是，华润万象生活总市值有望重回1000亿港元的重要关口。

行业整体企稳，优质企业展现增长韧性

尽管行业整体增长温和，但企业间分化显著。

摩根士丹利预测绿城服务与华润万象生活凭借15%-20%的盈利增速领跑行业；万物云增长10%-15%；保利物业与中海物业保持中单位数增长；而碧桂园服务与融创服务则可能面临5%-10%的下滑。

（主要物管企业中期业绩预期与评级，来源：综合国际投行报告）

华润万象生活的业绩韧性尤为突出。中金预计其2025年上半年核心净利润增长13%至20亿元，购物中心零售额同比大增15%-20%，显著优于社会零售总额5%的增速。其高端商业板块表现亮眼，重奢购物中心同店增速领跑。

政策红利释放，行业战略地位跃升

行业复苏背后，是政策定位的根本性转变。

2025年7月中央城市工作会议首次明确将物业管理纳入城市治理核心体系，提出从“增量扩张”转向“存量提质”，赋予物企三重战略角色转型：

1）从基础服务商到社区生活运营商：政策鼓励物业整合养老、托育、零售等社区服务，开辟增值业务空间；

2）从小区管理者到城市治理末梢：深度参与老旧小区改造、城中村更新项目，实现“规划-运营”全周期管理；

3）从人力密集型到技术驱动型：智慧城市要求倒逼物联网、AI技术在安防、设备监测领域落地。

这一顶层设计为行业打开了万亿级城市服务市场。物业公司从地产配套服务商升级为“城市民生神经末梢”，业务空间从小区围墙内延伸至城市公共服务的广阔领域。

优质企业分化，商业运营与股东回馈成关键

在行业分化格局下，头部企业已构筑鲜明竞争壁垒。

华润万象生活凭借高端商业运营能力穿越周期，上半年新开业5座购物中心并外拓签约5个第三方项目。

更值得关注的是其股东回报力度——2024年派息比率高达核心净利润的138%（含特别股息），两年累计分派率达100%。中金预计其2025年股息收益率可达5.1%，树立行业标杆。

科技赋能成为头部企业降本增效的核心工具。万物云通过数字化管理平台降低人工成本，支撑高于同业的10%-15%利润增速。摩根士丹利特别指出，行业（SG&A）费用率下降正是技术替代人力的直接体现。

挑战依存，现金流与关联业务风险待化解

尽管行业曙光初现，但风险点仍需警惕。

首先，物管板块增长仍然承压。地产竣工下滑拖累非业主增值服务，华润万象生活第三方拓展节奏放缓，新签年化合同额预计从10亿降至4亿元；

其次，现金流匹配存在隐忧。ToB端（开发商）与ToC端（业主）收缴率双降，中金提示需关注经营性现金流与净利润的匹配度；

再次，关联方风险并未解除。融创服务等企业仍受地产母公司拖累，盈利下滑警示行业出清尚未完结。

未来物管行业将延续“分化型复苏”路径，拥有独立运营能力、现金流健康且能兑现股东回报的企业，将持续获得估值溢价。

结 语

随着中央政策将物业提升为“城市治理末梢”，叠加经营效率改善与股东回报提升，物管行业正从地产阴霾中走出。

那些占据高端商业运营赛道、现金流健康且持续回馈股东的龙头企业，已不仅是社区服务的提供者，更是城市存量更新时代的核心基础设施。

当国际投行的研报再次覆盖这个曾被冷落的板块，一场价值重估的序幕已然拉开。