为什么物业收费不应成为难题？——基于准公共产品特性的分析

物业管理行业一路飞奔，却差强人意，也愈来愈让人惶惑不安。我们不知道该如何真正定位这个行业在社会发展中的地位，没有物业管理本身的飞速发展所留给人们心灵的巨大影响，而今天如火如荼的业主运动立足点又在哪里？很多人，包括政府部门，都认为物业管理服务作为一种典型的准公共产品，具有一定的非排他性和非竞争性，但一旦牵涉到利益的时候，其公共产品属性就会被批判到荡然无存。而其中最为重要，最为牵动人心的，就是物业管理费的定价、监管和收取的问题，实际上，我们该反思的是，当前物业管理收费为什么会成为一个难题？成为一项重要的日常工作，甚至会成为一项可以外包的业务，其公共性的意义和价值又何在？

其一，物业管理作为准公共产品，需要主管部门和整个社会的心理调整。

我们都深知，物业管理介于纯公共产品与私人产品之间，其服务对象是特定物业区域内的全体业主，单个业主并没有选择权。正是这种准公共产品属性，决定了物业管理收费不应成为一项难题，而应是理所当然的制度安排。

物业管理流淌着准公共服务的血液，其核心在于维系社区共有部分的运转与增值，而非纯粹的商业逐利。它近似于水、电、燃气等基础服务，用户付费获取服务，企业依约履行维护之责。然而现实却是，物业费被裹挟于“监管”与“博弈”的泥潭中，其准公共产品属性被过度商业化的疑云遮蔽。若将视野拓至更广阔的商业领域——如保险公司收取的保费，何曾见投保人追问资金存于哪家银行、投于何处项目？其信任根基，在于整套成熟的法律保障与监管制度，而非对资金流动的寸步紧盯。

但在现实中的情况是，当需要物业管理这个行业承担重大社会责任的时候，整个社会都会迫不及待地强调物业管理其公共产品定位，但在不需要的时候，却又弃之如草芥，其实暴露了今天整个社会对待物业管理行业的一种矛盾心态。

倘若我们稍加分析，我们便发现其中一个无法调和的矛盾，部分自媒体毫无底线挑起社区对立，看似从行业利益的角度出发，实则却不可避免将这个行业推入深渊，极大地增加了物业管理领域的摩擦成本。社区是百姓的生活世界，社区在日渐变化，物业管理在用自己的生命年轮参与这个过程，他们的理解和生命感受是否值得重视？当镜头跳过了几十年的历史和变迁，今天的物业管理还是昨天的物业管理吗？或者说今天的社区还是昨天的社区吗？

其二，物业管理收费不应该成为一个难题，不应该成为一项重要日常工作，更不应该成为一项可以外包的业务。

物业管理收费的性质应当被理解为不仅仅是普通意义上的服务收费，从性质上看，更类似于归集专用资金。这种基金性质的理解才有助于保证资金安全，避免被法院强制执行或列入破产财产，同时也能在税收处理上带来便利，减少业主和企业的负担。从本质上讲，物业管理费是业主为维持物业共同利益而必须支付的共同成本，类似于业主为其他公共产品支付的税收或费用。

与其他公共产品相比，物业管理具有其独特性。一方面，它像其他公共产品一样为特定群体提供共同利益；另一方面，它又需要通过收费机制来实现服务的可持续供给。这种特性使得物业管理收费既不同于纯公共产品的完全政府供给模式，也不同于私人产品的完全市场定价模式，而是需要建立一种兼顾公平与效率的收费机制。

从经济学理论来看，公共产品具有非排他性和非竞争性两个基本特征。纯公共产品（如国防、社会治安）由于无法有效排除不付费者使用，通常由政府提供并通过税收予以保障。而物业管理作为准公共产品，虽然具有一定的市场竞争性，但在排他性上却可以实现技术上的排除。

从法律层面看，《民法典》第九百四十四条规定，业主不得以未接受或无需接受物业服务为由拒交物业费。物业服务企业有权依据物业服务合同向业主收取物业服务费用，以保障物业服务的正常开展。这一法律规定为物业管理收费提供了坚实的法律基础，明确了业主的缴费义务和物业服务企业的收费权利。

但我们发现的一个悖论是，当业主欠费被诉诸法院，庭前的调解往往以物业费的折扣作为交换而结束，这几乎等同于鼓励业主欠费了。更有甚者，部分基层法院以政务资源不足为由，严格限制立案数量，这使得欠费客户数量多的项目将无法通过诉讼让业主履行缴费义务。可是，如果我们能把眼睛往咱们香港那边多看上一眼，就发现是一种完全不同的境况，如此简单的民事法律关系都不能处理好，何谈行业的高质量发展，这不值得我们深思吗？

其三，需要对物业管理收费制度进行全新的制度设计和安排，或者是对现有制度的革新。

物业费的收取本不应成为难题，其困局源于信任机制的缺失。若能以制度保障替代人为监管，使物业服务企业承担经营有限责任的同时，对资金安全背负无限责任，并严格筛选股东、排除诚信污点者，则信任自可生根。更进一步，物业服务收费应回归契约本质：由业主与物业服务企业根据服务标准与成本在合同中自主约定，政府仅需制定保证房屋建筑物安全并确保其使用功能，以及设备设施正常运行的基准价与浮动幅度作为参考，“市场的归市场”，而非一刀切的强制干预。即便是政策性住房的物业管理定价，也应是充分考虑物业管理市场价格的情况下制定的指导价。酬金制，以及所谓信托制等模式虽被推崇，却因法律救济不足而难以推行——当管理费归集不足导致亏损时，物业服务企业的利益缺乏保障机制，这反过来加剧了企业的防御性收费策略。

当前对物业费的“监管”思维，仍停留在机械管控层面：费用的第三方托管，费用审计……这些手段虽意在保护业主权益，却无形中编织了一张束缚行业活力的网。托管账户中的资金，虽列于“流动资产”项下，实则已成“戴镣铐的现金”；物业服务企业账面现金丰沛，可动用资金却寥寥无几，发展之力被悄然扼制。真正的“安全”，应是一套可核验、可追溯、可追责的制度体系，而非将资金禁锢于静态的牢笼中。政府应着力构建此类制度框架——如健全企业信用评价、强化股东资质审核、明确资金滥用的法律责任——而非沉溺于微观价格管制或账户监视。

物业管理作为准公共产品，其收费不应成为一项工作难题，而是服务可持续提供的必然要求。与其他公共产品不同，物业管理服务具有明显的区域性和排他性。正如张五常《经济解释》中所阐述的隔离理论，公用品（如路灯和演奏会）在享受人数增加而物品的量并不需要增加的情况下，之所以有些由政府供给而有些由私人市场收费，关键在于隔离成本的不同。

物业管理费的话太敏感了，所以不管我们如何解释，都会遭到批判和不理解，关键是我们怎么去理解社区的和谐和稳定，社区的和谐和稳定不仅仅是语言的华彩，更重要的是我们能否把其建构成一种视野，一种解释社区和物业管理之间关系的视野——这正是物业管理真正的价值所在。