上海豪宅物业费正翻倍上涨！

作为国际金融中心的“魔都”上海，不仅有最高的陆家嘴“三件套”，还有最高的物业费水平。

有媒体统计，2020年，上海内环新盘物业费大概8到10元/平/月、中外环5到6元/平/月、外环4-5元/平/月。而5年后，内环内新盘物业费20元/平/月水平已是普遍现象，内中环15元、中外环12元，就连郊区也已经来到了8元。翻倍了。在行业萎靡、物业费降价潮背景下，这几年上海的新盘物业费水平可以用“离谱”来形容。

去年，在《物业费涨得太离谱了》一文中，勿爷认为上海物业费涨速迅猛有5个原因：

1.成本上涨，抗通胀。物业公司需要涨价维持物业服务水平；

2.解决物业费难涨的难题，一步到位，以绝后患；

3.物企寻求利润回报，利益最大化，这一点被资本裹挟的上市物企尤为突出；

4.2022年2月上海全面实施物企薪酬制计费方式，助涨了物业费；

5.2015年魔都取消了物业费政府指导价，完全交由市场这只看不见的手去调节。

不过现在，理由或许还要增加2个：功能性更多成本更大和保值增值。大家都知道，在大环境不好和房地产行业深度调整背景下，房子难卖，全国房价都处于跌势。如2025年8月至10月全国房价持续下跌，尤其二手房市场跌幅加剧，购房热情不振，但是上海新盘豪宅却屡现“抢购”。10月18日，位于黄浦区顶级豪宅“高福云境”，25套总价1.3亿至1.7亿元的超大平层“一日售罄”。单盘成交金额高达60.54亿元，成交建面达28135㎡，强势拿下克而瑞上海10月销售金额与面积“双冠王”。

值得一提的是，高福云境超高层住宅物业费为18元/平方米/月，别墅为25元/平方米/月。同样，位于黄浦区的融创上海壹号院，66套房源1小时售罄，套均7300万元左右，总价达48亿元。据媒体报道，其物业费也高达28 元 /㎡/ 月。还有同区域的嘉里金陵华庭二期，平均单价为20.5万元/平方米，套均总价约8200万元，最高单价达32.68万元/平方米（总价2.8亿元），首批房源“日光”。网络资料显示，嘉里金陵华庭二期物业费也超过15元/平方米/月。

先说功能多成本高。现在住宅也在更新换代，创新的设计、配套的会所、游泳池、健身房等各种功能性设施比老小区更加丰富，当然维护和运营、保持水质清洁等也无疑增加了成本，是一笔长年累月积少成多持续性的开销。再说保值增值。毫无疑问，好马配好鞍，豪房子肯定是好房子，当然需要匹配好或者豪服务。

纵看房地产行业，豪宅是富豪最爱，也可以说物业费越贵的房子，富人越爱。业内人士分析称，这几年物业费贵的新房，卖的反而越好，物业费越贵的房子反而越保值。这也从侧面应征了前几年流行的一句：买房子就是买服务。

毕竟行业大势下，如何保证资产保值增值是富豪必须考量的，而不是无脑的“不求最好，但求最贵”。除了地段等因素，物业公司提供豪或者好服务可以一定程度上让房子抗跌、保值甚至增值。

而物业公司提供“豪”服务的前提是等值或者超值的物业费。这样物企才有“动利”。

以杭州万固珺府为例，因成立业委会后以“隔壁小区更低”为由，盲目砍价物业费，导致滨江服务撤场。明面上看是“业主维权胜利”，实际上梁静茹给了假的勇气。不得已，小区由街道指定的临时托管物业磐石物业接管，但因物业费定价过低（2.2-2.75元/㎡·月）且服务品质下降，导致业主对小区管理信心受挫。有媒体称，万固珺府发售单价是1.8万/㎡，而滨江服务撤场后二手房成交均价为1.4万/㎡左右，成为钱塘区成交破发榜第一。

另据杭州某小区案例显示，物业撤场后入室盗窃案同比增加三倍，设施维护停滞，直接影响居住体验和房产价值。‌试想，物业管理服务品质掉渣的小区，房价势必受到影响。反之，物业服务口碑好的小区房价肯定比服务掉渣的小区坚挺甚至高。子弹充足的前提下，购房者怎么选，一目了然。

除了内环豪宅新盘，上海其它区域新盘物业费也是节节走高，虽然上海新盘物业费有越来越贵的理由，但和国外豪宅相比，还是有点小巫见大巫了。全世界第一豪宅，纽元中央公园壹号其物业费最贵的据称每平方米超过500元；同区域物业费中位数约155元元/㎡·月；勒布朗·詹姆斯的豪宅年物业费约30万美元；新加坡高端豪宅物业费是帝都北京同类型房产的4倍……所以有评论表示，和国外豪宅相比上海的物业费还是太低了。只能说贫穷限制了大众想象，物管行业正在两级分化，表现为大众提供服务的和给富人提供服务的。

那么问题来了，上海豪宅物业费是向国外靠拢还是全都是泡沫？

靠不靠拢有待商榷，只知道现阶段下，在大众认知中上海物业费多少还是有点离谱了。不全是泡沫，但也有刺客。曾经的高房价有泡沫，现在的高物业费也是。直接体现是物业收着高物业费，却提供不了匹配的服务，被称为物业费刺客。因此，虽然是开发商定价，但压力最终还是给到了物业公司。要是提供的服务“质价不符”，少不了会出现被业主砍一刀或者更换的可能。

在“质价相符”指引下，物管行业、物企还有很长的路要走。