在股价实现连续四个交易日上涨后，恒大物业集团有限公司（6666.HK，以下简称“恒大物业”）于3月16日交出了上市以来的首份成绩单。

财报显示，2020年，恒大物业实现营收约105.1亿元，同比增长43.3%；净利润约为26.5亿元，同比增长184.3%；毛利率为38.1%，净利率为25.2%。

在规模方面，截至2020年末，恒大物业拥有在管面积约3亿平方米，合约面积约5.65亿平方米。在业绩会上，公司管理层定下“2021年合约面积不低于8亿平方米，在管面积突破6亿平方米”的目标。

记者注意到，追求规模之外，恒大物业在2021年将新增保险经纪业务，拟代理寿险、财险、车险等多元产品。

犹记得，2015年，中国恒大集团收购中新大东方人寿保险有限公司50%股权借此布局保险领域。标的更名后，“恒大人寿”正式亮相。

恒大物业管理层在业绩会上披露，公司将收购恒大保险经纪公司（以下简称“恒大保险”），该标的在2020年的保费业绩约9.5亿元。此外，公司还将与恒大人寿等公司合作，为恒大物业住户提供各类保险产品。

为此，恒大物业预计，公司2021年社区增值服务板块的收入增长幅度在90%以上。值得注意的是，截至2020年，恒大物业的社区增值服务收入占比仅为12%。恒大物业执行董事兼副总经理王震对此坦言，“对标行业较早上市的头部物业公司，公司的社区增值服务还有很大的提升空间。”

社区增值服务收入占比12%

众所周知，传统物业管理服务存在利润率水平偏低的普遍问题。因此，为了实现更大的利润空间，不少物业公司选择在提升增值服务（尤其是社区增值服务）的收入占比方面发力。

财报显示，2020年，恒大物业实现物业管理服务收入约63.22亿元，同比增长约37.1%；社区增值服务收入约12.64亿元，同比增长约120.6%；非业主增值服务收入29.23亿元，同比增长约36.1%。

在毛利率方面，恒大物业2020年物业管理服务的毛利率为33.6%，不及非业主增值服务的37.1%，更远低于社区增值服务的63.4%。

过去一年，恒大物业开展社区团购、社区传媒及社区空间运营等业务。其中，社区经营服务收入达6.22亿元，同比增长约207.3%；社区资产管理服务收入为4.81亿元，同比增长58.8%；社区生活服务收入达1.62亿元，同比增长138%。

不过，记者注意到，相比其他两项业务收入占比的下滑，恒大物业社区增值服务的收入占比虽出现提升，但也仅占到总收入的12%。

业绩会上，恒大物业执行董事兼总经理胡亮指出，相较全国其他一些将社区增值服务的收入占比提升至14%、15%水平的物业公司，恒大物业仍还有非常广阔的空间。

对此，恒大物业管理层同时表示，“公司的收入增长不单纯于依靠面积的增长，还有其多元化的增值服务。社区增值服务将成为公司未来增长的新引擎，力争社区增值业务在2021年突破翻倍增长。”

据王震介绍，恒大物业2021年在保持现有的社区资产、社区经营、社区生活服务快速增长的基础上，围绕恒大集团地产、旅游、健康、汽车、保险等多元化产业，将重点开展房产中介、保险经纪、家装美居及社区团购四项业务。

其中，房产中介业务将与房车宝集团全面合作，立足超过3万个服务中心及2000多万平台会员，提供房产信息的整合与推介、拓客引流及房屋托管等系列服务；保险经纪业务方面，公司将很快收购恒大保险。

天眼查显示，恒大保险隶属于恒大集团，由恒大互联网集团有限公司100%持股。王震表示，收购恒大保险是为补强恒大物业在社区保险板块的业务。

记者注意到，保险经纪业务为恒大物业在2021年新增业务。至此，许家印于6年前进军保险领域的举措，又即将成为恒大物业又一业务触角。

业绩会上，恒大物业管理层透露，公司专门组建300余人的并购团队，今年年初制定计划后，已与全国200余家规模1000万平方米以上的物业公司进行全面摸排，目前在谈的收购标的体量非常巨大，初步达成意向甚至在尽调的公司，整体规模已超过10亿平方米。

不过，需要关注的是，如此大规模，又夹杂跨业态的并购是否会对公司整体利润水平产生影响？

对此，王震表示，“公司的并购绝对不是盲目的，对标的的选择有清晰的标准。”他指出，最主要的标准之一是尽调审计后并购标的毛利率需在20%的水平，净利率也不低于10%。而标准化运营之外，通过科技赋能，运营成本可有效降低10%～15%，缩短其与恒大物业之间毛利率的差距。

“并购公司的社区增值业务业绩均相对弱甚至可以忽略不计，而这一块业务的毛利率通常比较高，为此，公司将通过增值业务的复制拓展和资源输出，产生叠加的增长效应，快速提升并购公司的营业收入和利润水平。”王震表示。

在管理质量上，“通过我们的标准化体系以及核心团队的快速输出，实现麦当劳式的复制发展，能够加速并购公司的全面融入。”恒大物业管理层解释道。

“全球最大”的规模野心

早在上市之初，恒大物业便提出要成为全球规模最大的物业公司。

对于为何有如此信心，恒大物业管理层回应称，主要有三方面原因。一是当前的物业市场具有广阔前景，根据中指院报告预测，2020年全国物业管理面积约251亿平方米，2024年将达到311亿平方米，市场增速迅猛、资源充足。此外，当前十强企业市场份额2019年为9.2%，预测2020年突破10%，行业集中度不断提升，呈现强者恒强态势。

其次，恒大物业在布局、管理、科技、品牌、资金、人才方面具备优势，是外拓及并购业务快速发展的有力保障。第三则是来自恒大集团的充足保障，恒大物业管理层透露，恒大集团后备资源充足，住宅、商写、旧改等储备总面积为2亿～3亿平方米。2020年，恒大集团销售面积为8085.6万平方米，其2021年的销售目标为7500亿元，每年均有大量优质项目持续稳健交付。

为此，恒大物业定下两个指标。其中，公司2021年在管面积计划增长3.6亿平方米，未来三年营收保持年均增长50%的速度。

财报显示，2020年，恒大物业拥有在管面积约3亿平方米，合约面积约5.65亿平方米，共布局290个城市，管理项目937个。

不过，记者注意到，过去一年，恒大物业来自第三方开发商开发的在管物业面积仅有约970万平方米，公司业绩依靠的主要来源仍是恒大集团。

2021年，恒大物业在外拓方面明显“加速”。今年1月，恒大物业完成上市后首度大手笔并购，斥资15亿元收购浙江亚太酒店物业服务有限公司。公开资料显示，该标的在管面积超8000万平方米。

截至2021年2月28日，恒大物业在管面积在2个月内增长1.13亿平方米，基本完成全年计划任务约30%。其中，第三方的面积占比亦达到30%左右的水平，包括369个住宅类项目、169个商写类项目、72个产业园区、学校及医院等公建类项目780个、城市公共服务项目36个。

而在营收方面，未考虑重大的并购以及重点新业务拓展带来的可观收益的情况下，恒大物业管理层预测，公司2021年～2023年营业收入的年均涨幅将会是50%～60%的水平。

分业务板块来看，物业管理服务方面，按照在管面积6亿平方米，以及当前的物业费每平方米2.28元的均价测算，2021年，公司物业管理费收入涨幅的预期水平为60%～70%。社区增值服务方面，预测2021年的收入增长90%以上；非业主增值服务方面，预测2021年～2023年其收入平均增长率水平在30%～40%区间。

值得一提的是，业绩发布前一天，恒大物业正式成为港股通标的。截至3月16日收盘，恒大物业报16.3港元/股，总市值达1762.16亿港元。