近年来，物业服务行业发展迅猛，但在新、旧物管交接中时常发生纠纷与矛盾，交接“卡壳”，双方剑拔弩张、大打出手，甚至发生伤亡事件，酿成社会热点问题。物管撤离、交接规范化缺失，物管退出机制无法正常落实等，无疑制约物业服务行业的健康发展。

新、旧物管项目交接存在的问题

配套相关法规跟不上形势发展需要

相关物管法律法规，对新、旧物管交接只从原则上进行规定，涉及到具体如何交接的操作流程却无法可依。物业管理行业已走过40年，目前正处在转型与快速发展阶段，而相关法律法规明显滞后于行业的发展，往往让企业陷入无所适从的境地。

部分物业服务企业缺乏社会责任感，契约精神缺失

“天下没有不散的筵席”。从物业管理市场的角度，有进入，就必然有退出。物管企业撤离小区，关键问题在于如何做好相关的交接工作，做好撤离相应的善后处理。部分企业采取不欢而散、打架斗殴的方式，败坏了物业服务行业形象，给行业带来负面影响。

缺乏有效的违规惩罚机制

物管公司进入与退出项目本应是一件挺正常的商业事务，也是市场机制选择的结果。业委会可以炒掉物管公司，自然物管企业也可以跟业主说“再见”。明确两者关系，是规范物管交接的前提。但进入与退出的过程要做到依约、合法。因此，针对物管交接中出现的问题，作为主管部门，应严格执法，按照相关的处罚条款，对不履行撤离与交接手续的企业给予处罚，严重者应纳入失信企业名单，通过惩罚机制来体现法律的公正与严肃，保护合法、惩治非法。

缺乏物业移交标准操作模式

由于缺少可供参考的物业移交标准，造成物管交接没有统一的标准模式，一般情况下走走过场，以形式移交代替实质性移交。这往往会留下“后遗症”，也是酿成移交矛盾的主要原因之一。

物管项目交接基本程序与范式

为使交接顺利进行，应当规范物业服务交接行为，以保护物业服务交接各相关方的权益为出发点，制订出交接时的规范。以下是交接的基本程序与范式。

（一）交接依据

物管交接是一项带有法律性质的工作，涉及物业管理权限转移，处理不当，企业会站到“被告席”。国务院《物业管理条例》与地方性物业管理法规均对交接小区做出明确的规定：提前解除物管合同的，应当在三十日前告知对方。

除与物管相关的法律、法规规定外，物管项目交接的法律依据主要还有：物业服务委托合同、验收规范和质量标准，包括国家、行业和地方的规范、标准等。

（二）撤场方应当完成的工作

对于各种原因撤离小区的物业服务企业，应当按规定向小区业主委员会提出不再签订物业服务合同，请业主委员会从速另聘物业服务企业，在规定的时间内向小区业主委员会或所在地街道办事处、居委会递交报告。并且在选聘程序合法合规完成后必须完成交接，而不是单方面说走即走。在撤离时，应当通知小区业主在规定的时间内前来结清相关费用，感谢小区业主们对物业服务工作的支持。反馈说明撤离原因及结束服务时间，以减少物业服务费用拖欠所引起的纠纷。

撤离小区前，本着负责任的态度，物业服务企业应当指定专人，配合前来接管的企业处理善后事项，进行工作对接，使物业服务平稳过渡。同时将撤离小区的情况说明以书面形式向行政主管部门、街道办事处、所在社区居委会报备。

（三）接管方交接前期准备

物管项目接管方在正式交接前应做好准备工作，按照中标文件或物管服务合同的要求，建立与相配的组织机构，配备相应的交接查验人员，做好物管服务交接接管的准备工作，包括成立项目交接接管团队、策划物管服务交接接收方案、准备交接接收所需的物资、装备，准备查验资料及相关表格等。

1.组织及人员准备

物管项目接管方应根据管理服务合同及服务委托方的要求，提前组建项目管理专业团队，明确职责，责任到人，建立相关制度和工作流程，项目管理团队中应包括熟悉设备与管理的专业技术人员，有条件的可以聘请行业专家，指派项目管理经理、房屋本体、设施设备管理工程师、安全秩序管理与环境管理专业技术人员等，为交接打造好团队。

2.交接策划

凡事预则立，不预则废。作为物管极重要的事务，物管项目交接前，接管方应做好交接的策划，形成策划方案，包括确定物业服务交接的具体内容，明确项目交接双方对口交接人员及负责人的联络方式，交接的时间、地点和接收流程，分析预估交接工作中的重点和难点及出现问题相应解决方案，交接手续的办理方式等。

3.交接物资准备

大军未动、粮草先行。接管方应当根据接收项目服务内容，准备好确保接管顺利实施必需的物资，办公设备如电脑、复印机、照相机、记录用文件夹、档案袋、检测用的万用表、接地电阻检测仪，其它必要的工具、器具等。

4.查验标准及记录

现场交接查验时，所涉及的标准按规定执行，包括国家的政策法规、国家及行业的标准等；未有相关规定按照行业惯例。现场完整移交，对于接管方来讲比较有利，但撤离方往往以设备设施具有合理的使用寿命为由拒绝修复。因此，为确保责任，可以在交接时以备忘录的形式记录交接现状，以明确责任。

（四）物管项目交接的内容及过程控制

1.物管档案资料交接。物管资料包含项目建设档案，涵盖项目建设的申请、审批资料文件、建设图纸等；业主档案，物业使用人及相关资料，包括业主基本资料、装修过程资料、产权资料等。涉及项目管理的建筑物、设施设备的维保合同、质保金额、质保到期时间等，应特别注意。财务资料及其他资料也应在交接的内容里。撤离方应将列出资料清单以方便交接。相关资料如何交接应确认并形成备忘录。

2.物管现场查验。按照承接查验相关要求，对房屋本体、共用设施设备进行查验，对公共水电表进行抄录、确认，对查验时发现的和易产生争执的问题进行记录，与交接方就存在问题如何处置并达成共识，形成备忘录，双方签字确认。

3.查验物资交接。接管方与撤离方就项目管理的相关物资进行确认，接管方应抱着友好态度，接受撤离方留下、可用于日后服务的物资，前提是其品质合格、价格与市场接轨。完成物资交接应进行确认。

4.物管项目交接记录。交接记录完成移交的重点工作，在明确责任中发挥着重要的作用，应给予高度重视，不能马虎应付。真实描述物管项目的情况，如实对实物的数量进行准确的记录，对于不能量化或不好描述的物体应用拍照、模算、约估的方式进行，然后进行备注而形成记录。

5.交接手续办理。明确各个相关项的交接手续办理要求及在办理手续时应注意的几个主要方面，包括对物业及共用配套设施设备的使用现状作出的评价，原有物业服务企业退出或留下人员的名单及其档案资料接收，遗留问题的处理方案等。交接手续应有双方被授权人员进行签字确认，双方至少各持一份格式与内容相同的交接手续。业委会应当作为中间人进行确认签字。

6.项目交接过程突发事件应急管理。做足应急管理预案是完成交接的重要保障之一，事先应估足物管项目交接的困难与可能发生的问题，包括交接实施过程控制要点，交接过程中突发事件发生的处置方法、要求，准备必要的应急物资，维护项目交接期内业主、物业使用人的正常生活与工作，维持项目的稳定、和谐。

物管项目的交接离不开撤离方、接管方、委托方的有效作为，也与政府相关主管部门的监督与管理密切相关。建立通畅的沟通渠道是实现顺利交接的必要前提与重要保证。

物管交接完成意味着物业管理权限的转移，物管企业应当认真对待。在交接过程中，撤离的物管企业应按照法律法规要求，秉承契约精神，履行社会责任，依照退出物管项目相关程序与步骤，将撤离工作做好，负责任地“交捧”，避免发生矛盾、问题，潇洒挥手道别而去面对新的挑战。而接管方应抱着客观态度，认真细致地落实接管，做实交接相关工作，做细交接各个环节与流程，以专业态度完整、圆满地完成物管交接，促使物管项目平稳过度，为构建和谐社区，输出专业的物业服务。