传统住宅物业市场外，物企正加速拓展多元业态版图。

克而瑞物管发布的数据显示，4月份，第三方拓展规模前三的业态分别是办公、学校、住宅，其中办公项目、学校项目分别均占比18.5%，住宅项目位于第三位，占比16.4%，物企多业态布局趋势明显。

记者注意到，在竞相角逐多业态业务的同时，不少物企也遭遇团队人员结构不适应新业态、收并购带来业务整合难题等种种挑战。此外，有研究数据显示，物企热衷的城市服务等领域还存在毛利率低于基础物管服务的现象。

在业内人士看来，当下物企急于寻找住宅业务外的新领域，而商业管理、城市服务等为物企提供了业务拓展的新平台、向资本市场“讲故事”的新载体，未来有望获得进一步发展。

多元业务占比提升

非住物业面积占比提升、多元业务收并购事件增多，上市物企正在多元业务扩张赛道上加速。

嘉和家业物业服务研究院发布的数据显示，根据披露相关信息的32家上市物企的相关数据来看，截至2021年12月31日，上市物企非住物业平均在管面积为3483.9万㎡，较2020年末增长58.2%；平均占比为36.0%，较2020年末上升2.6个百分点。

无独有偶，万联证券研报也显示，2019～2021年，非住宅占比整体呈上升趋势，其所选取的14家物业管理企业平均非住宅管理面积占比从34.49%提升至40.02%，增长5.54个百分点。

上市物企对多业态业务的重视，可以从港股物企新军——东原仁知服务身上得以一窥究竟。

相关数据显示，东原仁知服务在管非住项目规模，从2019年的115.9万㎡增长至2021年的768.3万㎡，年复合增长率达到157%，在此情况下，上述业务在东原仁知服务总在管面积中的占比，由2019年的9.8%提升至2021年的27.2%。

东原仁知服务方面表示，由于在非住宅物业领域卓有成效的扩张及运作成果，其得以进一步延伸非住宅类增值服务，未来“在开创的高品质服务之路上打造多元业态和全产业链的服务优势，力争实现成为有独特业务价值的城市更新服务商”。

除了东原仁知服务外，新城悦、绿城服务等多家物企近年来非住宅业务发展也受到外界关注。如截至2021年12月31日，新城悦服务的非住宅在管面积达2902万㎡，占整体在管面积的18.9%。

引发市场关注的是，包括上市物企在内的诸多物企，竞相角逐非住宅业务的原因又是什么呢？

“住宅物业收费较低，根据上市物企披露的数据来看，物业费通常介于1.5～3元/平方米·月；非住宅物业收费高，如部分商业物业费用超10元甚至20元/平方米·月，且企业类客户收缴率高、支付能力强。”嘉和家业物业服务研究院如此认为。

嘉和家业物业服务研究院同时认为，市场同质化程度高，物企需要更多差异化的标签，而非住宅业态细分赛道众多、市场空间也更为广阔。在仍是“规模主导”的阶段，以差异化突围对于大多数企业的意义尤为重要。

竞逐城市服务赛道

在物企抢滩的多业态业务中，商业管理、城市服务等业务无疑备受市场瞩目。

“商业物业是目前最热门的赛道之一，凭借其高收益及高盈利的优势备受企业追捧，目前有超过80%的上市物企在管商业物业。从资本的角度看，高收益及高盈利能力能够增强投资者的信心，因此能给企业带来更高的溢价能力和抗风险性。”嘉和家业物业服务研究院如此表示。

梳理相关上市物企2021年年报可发现，商管类上市物企的毛利率较高。

据中信建投证券研报统计显示，2021年 24 家重点物企整体毛利率维持在27.6%，仅较 2021年提升 0.1个百分点，而星盛商业2021年毛利率高达57.75%，中骏商管毛利率达到47.22%，宝龙商业达到33.35%。

在此情况下，上市物企亦持续进军商管领域，如2021年12月13日，世茂服务对外发布公告称，其拟将收购上海世茂在中国从事的物业管理服务业务及相关增值服务，而在上述收购完成后，其也将进入商业物业管理和设施设备管理等领域。

除了商业管理领域外，在国家政策引导、市场竞争等因素影响下，城市服务亦成为近年来备受物企青睐的新领域。

据中泰证券研报数据，预计截止到2025年，城市服务行业市场空间将达到15800亿元。其认为，城市服务等物业行业三大业务板块，头部公司市占率较低，未来依然有高速成长的机会。

梳理可发现，碧桂园、世茂服务等上市物企是城市服务领域的重要参与者之一，如2021年10月29日，世茂服务正式发布城市服务业务发展蓝图，定位“世茂服务城市大管家”。

世茂服务相关负责人彼时表示，其城市服务业务以“城市大管家”为角色定位，一脉相承于“物业管家”传统优势，从服务“居民”延伸至服务“居民+市民”，从服务“墙内”延伸至服务“墙内+墙外”，从“单一”物业服务拓展为“全场景”城市服务。

毋庸置疑，面对超万亿规模的城市服务赛道，诸多物企皆欲谋求占领一席之地，在此情况下，通过“牵手”地方政府或国企扩张自身的城市服务业务版图也屡见不鲜，如2021年，正荣服务与宜春公交集团达成战略合作，弘阳服务与南京市栖霞区西岗街道签署战略合作协议等。

对于物企角逐城市服务赛道，中物研协发布的《2021城市服务物业管理发展报告》认为，一方面可以开拓新的业务线条，为政府解决治理难题；另一方面继续发挥平台属性，做好城市管家，提升城市治理的效率。

业务整合或成关键

但在抢滩多元业务的另一面，则是物企不得不面临的诸多挑战。

中金公司研报认为，非住宅物业管理包含写字楼、购物中心、产业园、医院等多个细分业态，业务端具备一定专业性。“企业若希望抓住细分市场机会、持续扩大市场份额及提升管理密度，那么全业态覆盖也将成为必然考量。而物企往往受关联房企本身业态布局限制，并不天然具备多业态管理能力，因此收并购成为业态补强的重要手段。”

在此情况下，包括多元业务在内的物业市场收并购规模再创新高。

据克而瑞物管和中物研协发布的数据显示，截至2021年12月31日，共有29家上市物企发起53项并购，并购交易总额达355.88亿元，交易所付总代价为上年同期（94.30亿元）的3.77倍。

但在快速扩大多元业务规模的同时，物企的收并购亦给自身带来业务整合等层面的挑战。

“若物业企业在还未把当下已开展的增值服务做大做强的情况下，就贸然布局进入另一项业务领域，牵扯额外的人力物力财力投入其中，很大概率会让企业‘拣了芝麻丢了西瓜’，得不偿失。”中指物业研究如此认为。

梳理可发现，除了业务整合等挑战外，物企也面临多元业务扩张带来的财务风险。

中信证券研报显示，在疫情期间，“城市服务存在更大规模的应收款项，非住宅大业主也要求一定的账期”，而中信建投证券研报也显示，公建物业部分项目存在阶段性的应收款回收效率低的问题，物企在这类项目的获取上也变得更为谨慎。

那在此情况下，物企又将如何更好应对诸多挑战呢？

在易居沃顿举行的线上公开课中，旭辉永升服务执行董事兼总裁周洪斌表示，物企规模化集中度进程还没有结束，仍会持续2～3年，物企需要做到向品牌企业发展、提升专业能力等。如在向品牌企业发展方面，其表示：“品牌企业要回归物业的本质，围绕业主的需求去构建平台与生态的多元化，全方位提供满足美好生活的模型，这会成为未来市场竞争的差异化优势。”