今年以来，物管股普遍下跌。

克而瑞数据显示，从2022年年初到7月底，59家上市物管企业中有51家股价下跌，仅有3家物企小幅上涨；股价跌幅超过五成的物企达到了17家。分析人士指出，自去年下半年以来，资本市场急剧降温，大部分物业股股价距离峰值几近“腰斩”，除了修复过高的估值以外，房地产行业压力传导也成为重要原因。

从过去房企争相分拆物业赴港上市、龙头物企市值屡创新高，到近期板块持续回调，物企与房企之间的强关联或许早已为变化埋下伏笔。

7月物企股价平均跌幅达17.4%

今年7月，物管股延续了下降趋势，克而瑞数据显示，截至7月31日，59家上市物企有46家股价较月初下跌，占比接近八成；平均降幅达到了17.4%。

其中在7月8日刚刚挂牌上市的鲁商服务，截至8月8日收盘，股价相比发行价跌了57%。7月份下跌最多的物企则是力高健康生活，这家今年3月31日正式挂牌的物企曾打破物业股大半年来上市即破发的“魔咒”，股价一度较发行价上涨近344.9%，然而7月其股价跌幅达到68%，其中7月27日更是在尾盘“闪崩”，下跌近85%。

与市场大势相比，物业板块也没有跑过。光大证券数据显示，2022年7月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为-24.04%，跑输沪深300指数17.0pct，跑输恒生指数16.2pct，跑输恒生港股通指数15.6pct；2022年1-7月，光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-34.4%，跑输沪深300指数18.8pct，跑输恒生指数20.5pct，跑输恒生港股通指数18.1pct。

股价持续走低，上市物企的估值随之下滑。据克而瑞统计，截至7月31日，59家上市物企总市值为3420.3亿元，较上月末下跌22.8%，市值下跌的房企多达44家；对比年初，59家上市物企总市值下降32%，市值较年初下降的物企达到了47家。

物管板块持续“降温”，物企上市的节奏也趋于放缓。今年新上市的物企仅有4家，相比前两年明显减少。不过，仍有不少物企正在等待登陆资本市场，苏新美好生活二次递表，于8月1日通过了港交所聆讯；7月29日，众安智慧生活第三次向港交所递交招股书；7月22日，深圳控股公告考虑分拆物业管理业务于港交所主板独立上市；万物云和龙湖智创生活无疑是待上市物企中最受关注的两家，7月万物云赴港上市获证监会核准，龙湖智创生活则更新了已失效的招股书。这些物企能否给资本市场物管板块带来新的气象，还有待观察。

物企独立性存疑 估值有望修复

物管股在2020年高歌猛进，风光无限，港股物业板块总市值曾一度突破万亿港元。随着资本市场恢复理性，物管股近两年逐渐降温。同时，作为与房地产高度关联的行业，物管股也受到地产行业深度调整以及房企信用事件影响，板块持续承压。

南都物业战投证券中心总经理倪瑶指出，近期资本市场的波动最主要是受到关联地产公司影响，市场担忧情绪明显，对物业公司独立性存疑。

7月22日，恒大物业发布公告称，经调查其134亿存款质押相关的贷款通过第三方回流至中国恒大，多位涉事高管辞职；6月，宝龙商业与宝龙控股一宗8.68亿元的交易被外界质疑是向母公司“输血”，引发股价波动，最终宣告交易终止。类似事件让市场对上市物企独立性和成长性的担忧升级，物管股整体持续下滑。

不过，在部分物企看来，当前股价并不能与公司价值相匹配，多家物企积极行动向投资者释放信心。7月15日，旭辉永升服务公告，非执行董事及控股股东林峰已在公开市场购买合共50万股公司股份，总代价约为335.15万港元。碧桂园服务从7月15日到7月21日多次回购股份，累计回购约164.7万股。

有业内人士表示，回购一定程度上减少了股票流动性，有助于稳定股价。企业对于回购动作则有更多考量，碧桂园服务在公告中表示，董事会相信，当前股价并未充分反映本公司的相关价值；购回股份反映本公司对其业务的长远前景充满信心，最终可令本公司获益，且符合本公司及股东的整体利益；并且还指出公司财务状况稳健，能在进行购回股份的同时维持足够财务资源以满足本公司业务持续增长。

同时，有部分分析人士对物业板块下半年表现持较为乐观的态度。平安证券研报认为，2022下半年疫情控制及房地产温和修复下，物管全年业绩仍有支撑。中长期新房交付仍可推动管理规模正向增长，叠加房地产调整带来物管格局持续优化，优质物企成长仍值得期待。当前板块估值跌至历史低位，性价比持续凸显，下半年随着不利因素逐渐解除，估值有望持续修复。