地产央国企，在中国房地产市场是一种独特的存在。

风水轮流转，在民营房企过去10年大崛起到如今大调整后，眼下迎来地产央国企的春天。

显而易见的是，今天的地产央国企，将实质性、大力度、全面性的“弯道超车”，未来地产央国企，将成为未来5年10年乃至更长时间的行业主导者、引领者！

但今天，我们对地产央国企的关注还很片面，或者我们更多关注在土地战场，融资战场地产央国企的“高光”表现！

融资牛，拿地牛，成为地产央国企最被关注的2大标签。

这很片面！

事实上，相对民营房企更大的冒险精神和更大的容错范围，地产央国企则相对更稳健，他们的战略转型，他们的多元化探索，不容拍脑袋决策。

相对民营房企做汽车，做水，做高科技，做生物等五花八门的转型，地产央国企因为自身稳健，安全的内在基因特性，他们的转型之路，天然更慎重，更理性，他们的容错率更低。

所以，今天针对地产央国企的转型研究，是有参考价值的！

一则地产央国企，无论战略之变，还是经营变革，安全，稳健，合规、永远是第一位的。二则地产央国企资金实力牛牛的，产业资源多多的，天生就沉淀了很多存量经营与运营资产，尤其积累到一定时候，需要给个说法和“出路”！

赛道如何调？十四五战略如何变?多元化之路如何展开？今天让我们针对性看看稳健型的地产央国企，到底在如何变？

战略调整1 告别全销售模式 自持物业规模持续上升，开启存量大战略

过去房企对旗下存量物业的持有比例，是严格控制的！

在传统业务发展得好的年代里，持有型物业变现慢、运营难度大，没有加大投入的必要。

但今时今日，规模房企很难再避开存量物业的经营问题了。从近几年的行业动态来看，头部房企转向存量市场的态度是坚定的。

因为地产行业已经走到拐点，那么房企能做的就是直面挑战、不再逃避。因此头部房企都在致力于摆脱对住宅开发与销售业务的绝对依赖，提高存量物业的收入比重。

1、商业地产与主业相关度高，即使承压也要坚定布局

做商业物业持有经营，对大多数房企都是水到渠成的。

因为任何综合体项目中都多少包含商业指标，只不过看是做社区商业还是集中式商业的区别。

虽然这几年来受到疫情的影响，商业物业的经营一直在承受着各种不确定性和压力。但业内一直不乏经营能力强、已经形成强大品牌效应的房企，即使中短期内业务承压，仍然选择坚定布局。

最典型的是华润。

华润置地2019年，就成为继万达商业后第二家租金收入破百亿的内地房企。

而22半年报显示，上半年华润旗下购物中心的零售额做到了541.1亿元，同比增长7.0%，租金收入为61.9亿元。而在上半年新开业的6座购物中心，平均出租率达到了88.65%。

在市场充斥着不确定因素的情况下，这个成绩是优于行业平均水平的。华润表示对国内消费市场增长潜力坚定且长期的看好，下半年还有7座购物中心将会开业。截至今年中，华润旗下在营购物中心59个，建筑面积达726万方。

同时，目前购物中心经营收入，在华润置地所有经营性不动产业务当中占比是最高的，达82%！

而从全集团层面来看，经营性不动产业务的营收占比虽然只有约10.4%，但毛利却占到了25.4%。这个数据或许也从另一个维度解释了，规模房企坚定布局存量经营领域的原因。

面向未来，华润置地2021年就表示：力争未来5年，地产签约额和商业租金要“双翻番”！

中海这几年也在商业地产领域发力了。

截止2022年上半年，中海商业物业收入为26.5亿元，同比增长6.2%，并且还新增了7个商业运营项目。

下半年还将纳入10个商业项目，全年下来新增的商业运营面积预计将超过100万方。稳健如中海，也必须开始在业务多元化、资产结构复合化这方面作出尝试了。

早在2017年的业绩会上，中海就明确提出“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”。

2、产业地产热度攀升，国央企品牌效应显现

产业地产，这几年逐渐从冷门赛道变热门赛道。

能够成规模地落地并运营产业园的民营企业不多，但对于产业资源储备充分地产国央企来说，这却是个不错的赛道。

实际上，经过数年的布局，已有不少国央企的产业地产领域站稳了脚跟，并塑造了自己的产业品牌价值，比如金地。

产业地产赛道，金地既是先行者，也是中国产业地产“科技创新产业引领者”！

据半年报显示，金地商置旗下拥有超过220万方的产业园项目，其中在营建面超过150万方，处于成熟期的项目平均出租率均在95%以上。

整个上半年中，产业园运营业务为金地商置贡献了3.21亿元的收入，同比大涨53%，在所有物业投资及管理收入中占到了34%的比例。

据报告表述，可观的涨幅很大一部分是来源于深圳威新科技园3期在今年初的正式运营。可见在对城市、地段与资产质素的严格筛选之下，优质的园区资产为业绩带来的拉动是巨大的。

去年我国首批产业园公募REITs迎来上市，市场反响相当不错。金地威新产业研究院院长葛培健，近期在观点网的采访中曾透露，金地威新目前已经在公募REITs领域展开行动，目前已有5个项目符合申报要求，且申报工作已经取得了一定的进展。

金地在产业园领域布局很早，在项目投资与业务发展上都十分稳健，不断完善产业园开发与运营业务的各个模块。这两年产业地产业务已经迎来了一波红利收获期，金地在产业园的“投融建管退”链条上，很快就能够实现闭合。

未来，金地产业立志成为“中国高科技创新产业的领先者”！

3、保租房利好带动租住市场发展，国资企业加速入局

以长租公寓运营为主要模式的住房租赁业务，许多房企早在5-6年前就开始试水了。

但要做好这门生意并不容易，经过数轮考验后剩下的地产系玩家并不算多。眼下，除了泊寓、冠寓等头部品牌之外，其他品牌都在谨慎控制扩张规模。

但从去年下半年开始，保租房市场的腾飞，为整个住房租赁市场带来了一大波热度。尤其是地产国央企和各地城投公司，都开始响应国家号召，加快了入局住房租赁业务的速度。

许多原本旗下就拥有租赁品牌的国央企，今年都乘着政策全方位扶持的暖风，顺势开始进行扩张发展，包括华润有巢、招商伊敦公寓、金地草莓社区等等。

比如招商蛇口旗下的公寓品牌招商伊敦，虽然在2020年才成立，但发展速度很快。半年报显示招商蛇口长租公寓（含未开业项目）业务已布局全国 21 个城市，拥有约 3.7 万间房源。

华润有巢的扩张速度似乎更快。

成立4年来有巢品牌的在管房源已经达到5.5万间的规模，冲进了集中式长租公寓品牌管理规模的前10位。仅今年上半年，华润有巢开业规模就达到了6000间。

地产国央企在保租房方面发力，背后有多重因素在驱动。

一是基于多元化业务布局的考量；二是响应国家“租购并举”、加速发展保租房的相关号召；三是发力存量物业盘活，这是今年国有企业的重要任务之一；

四是今年我国首批保租房REITs终于在业内外期盼中面世，而且上市后表现强劲，这给予了保租房供应企业很大的发展信心。

和产业园类似，保租房“投融建管退”这个环也实现了闭合。

值得一提的是，这些长租品牌在业务上一直坚持“保租房+市场化租赁”两条腿模式。比如

• 招商就形成了“壹栈人才公寓、壹间精品公寓、壹棠/CM+服务式公寓”三大产品系，覆盖青年人才、白领及高端人才的租住需求。

• 华润有巢旗下也划分了高端服务式公寓、白领公寓、青年公寓、城中村更新公寓等不同的产品线，来进行差异化的市场定位。

随着保租房市场利好带动，租赁市场有望迎来更多参与者，也将呈现更多元多样的供应格局。

战略调整2：告别单一重资产模式 进军轻资产，品牌输出能力不断提升

轻重并举，这几年房企都在谈。

依托于在存量物业经营领域的多年培植，头部的地产国央企已经形成了多业态、复合化的轻资产服务输出能力，包括物业、商管、产服、代建等多个领域。

加强自主外拓能力、提升轻资产业务规模、扩大品牌影响力，是当前地产国央企们重视的发展方向。

比如招商局集团旗下的招商积余，今年以来在剥离地产开发类重资产方面动作频密。与此同时，在物业与资产管理服务方面，则在不断加强外拓能力，并降低对传统住宅物管业务的依赖。

半年报显示，今年上半年招商积余实现56.46亿元的营收，值得注意的是有2点。

其一，平台增值业务与专业增值业务收入占比，已接近两成。这部分业务主要包括企业集采、社区资源运营、房产经纪、建筑科技、安保、餐饮等服务内容。

这是招商积余在“沃土云林”商业模式之下，在基础物管服务之上衍生培植起来的增值型服务，其营收额与占比正在稳步增长。

其二、招商积余对非住项目的拓展一直在进行。

半年报显示，其今年成功拓展了包括中国农业银行北京数据中心、南华大学附属第一医院、中国移动西安公司、雄安新区容东片区、广东工业大学、上海普陀区行政服务中心等在内的多个非住项目。

且其中医院学校等公共物业管理项目不断增加，显现出招商积余积极构建公共服务商定位的态度。

据观点网统计，上半年招商积余一共新增第三方非住项目57个，自主拓展能力进一步凸显。而这要归功于其独特的“多引擎”发展模式，外拓渠道包括市场化投标、“总对总”大客户合作以及合资合作等。

反过来，招商积余也其将自身对控股股东委托项目的依赖程度，一直控制在3-4成左右，让轻资产输出真正独立造血，市场化做大。

另外一个表现亮眼的案例，是金地旗下的代建业务——金地管理。

其实金地早在2006年就已经开始涉足代建领域，目前管理服务的项目已经超过90个，累计签约管理面积超过1600万平方米，可谓品牌输出大户。目前，金地管理已经成为商办代建的领头羊！

半年报显示，上半年在深圳、西安、武汉、苏州等重点城市新增了20余个项目，目前商办项目累计投资规模超420亿元，面向政府的公建项目累计签约面积超过了360万方。

轻资产代建业务的利润率和现金流，抗周期性，相对重资产是有优势的。尤其在当下行情，代建业务又迎来了一些大发展的机会。

对此，金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌表示：有两类代建项目，现在增长非常快。

• 一类是纾困项目，金融机构和地方政府会需要类似金地这种拥有国资背景且专业能力极强的可靠团队，这来解决项目的纾困与推进问题。

• 一类是政府平台公司的项目，这一年来地方城投拿地占比极高，但其中有许多公司并没有充足的地产开发经验，因此就会产生咨询与代建需求，这是代建龙头难得的拓展机会。

应该说，从重资产向轻资产转型这个事，已经算老生常谈的话题。但是目前就效果而言，真正能做到独立外拓、自主造血，甚至反哺母集团的房企轻资产业务案例，还不算太多。

像招商积余与金地管理这样的轻资产品牌标杆，已经初见效果！

理性的说——只有切实将服务能力做专做强做实，轻资产业务才有机会做大，为母公司造血。

战略调整3：告别单一地产赛道 构建泛地产网，从单链走向地产大生态

近年来，伴随增量开发规模见顶，且不确定性在增加。因此我们也明显感受到：

房企向外、向存量要红利的需求已经相当急迫！

“去单一地产化”的多元发展趋势，已不可逆！

过去房企的业务布局，大多是围绕传统住宅开发而形成向心式或单链式布局。但现在越来越多的房企，将存量持有业务、轻资产类业务板块，提上了与开发板块同等并行的战略高度。

比如万科的转型，就很鲜明。

即万科开始从传统地产开发初步转型为“开发、经营、服务”并重发展模式。而且开发，运营，服务，万科正在这三大板块抢占细分版图的蛋糕和领导者地位。

• 比如服务赛道万物云上半年营收144亿，预计全年物业服务就有300亿左右的可观营收。

• 比如商业赛道万科上半年商业已经41亿。

比如招商蛇口眼下的业务板块也是三大版图。

1. 城市功能升级

2. 生产方式升级

3. 生活方式升级

而且还要讲求业务板块之间互融互促的生态特性。其中

生活方式升级，是围绕一般住宅社区和城市综合体开发来展开的业务模块。

生产方式升级类业务，主要聚焦于产业研究、产城规划、园区运营等业务，为城市产业创新与经济发展赋能。

城市功能升级则是专注于构建包括旅游地产、母港经济、邮轮产业、会展产业等在内的城市服务生态，在产城融合上发力，助力城市功能建设与形象提升。

越秀是另一个典型案例！

这两年发展势头迅猛的越秀，一直在强调商住并举的发展战略。

在越秀，资产持有经营业务，和地产开发业务的战略高度，是一样的！

依托于越秀房托资产管理平台，越秀得以对旗下各类不动产展开精细化、专业化的运营。据越秀半年报显示，上半年其持有的商业物业租赁收入，加上越秀房托的经营收入，已经达到了11.2亿元的规模。

基于越秀常年的多元化增储战略与TOD特色业务的发展， 持有型物业规模增加、持有业态类型趋向复杂的结果是必然的。那么随之而来的运营管理问题也是必然绕不开的。

基于此，越秀战略性提出“商住并举”的核心战略，是十分理性的决策。

这几年国央企纷纷开始战略转型，主要有两大动因。

一方面是在增量市场发展放缓，积极向外布局，寻找或自主培养新的增长极势在必行。

另一方面，在与地产相关衍生领域去构建泛地产业务生态网络，就能够获取到更广泛的资源。毕竟，优质资源在任何时候，都是王道之一。

结 语

国央企作为地产行业中相对稳健的一批企业，对于行业风险的嗅觉是极灵敏的，在战略布局与调整方面，也是最为慎重的。

但他们近年业务布局的倾向性十分明显，大抵可引用招商蛇口半年报中的3句话来总结：

一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

更全局看，当业内一批最为稳健的巨头们开始呈现出一些战略共性的时候，很大程度上也说明了这三大战略调整，或许就是行业未来的发展大方向。

房地产企业的危机归根结底是现金流的问题，解决房地产现金流问题除了目前已经被限制的融资型现金流以外，就只剩经营性型现金流，存量资产盘活和快速销售回款是房企解决经营现金流的唯一途径。

当前的房地产正在回归普通行业，需要建立新的商业模式，重构新的核心竞争力，还需要跨界汲取优秀企业赖以生存的核心基因，或者支撑它的逻辑体系。