两个多月前，旭辉曾经发布一则公告称，拟通过投标程序出售集团持有的旭辉永升服务23.26%的股份。当时市场传闻很多，据说华润万象生活、金茂服务等多家头部上市公司均与林老板接触洽谈过，华润万象生活要求对永升服务进行私有化，但最后双方没有达成一致。

但近期日新网通过信源获悉，永升服务有可能会在三月份收到收购回复，在这之前要求永升服务裁员。据了解永升服务人力已经开始通知裁员。

如果消息属实，此番永升服务大约算是找到了自己的白衣骑士。

我们都知道，永升服务喜欢改名，名字里“旭辉”两个字或增或减，仿佛都在述说着物业公司与地产母公司千丝万缕的关联。2018年分拆上市后不到两年，永升服务刚刚分拆的财务报表再度并入旭辉，当时的操作是：

旭辉控股以7.83亿港元向林氏家族收购旭辉永升服务5%股权，其在旭辉永升服务的持股比例增至26.48%。同时，林氏家族将23.64%的投票表决权委托给旭辉控股，至此旭辉控股拥有旭辉永升服务50.12%表决权。

因此，名字中当然要再度加上旭辉。

兜兜转转，再度冠上这两个字仅两年多，永升服务很可能将再度失去这两个字。

01 永升服务的规模

在规模上，旭辉永升服务这几年一直保持了高速的规模增长，从2015年仅有918万平方米在管面积，到2022年中期超过两个亿平方米，二十几倍的变化，从尾部一跃到了前排，仅比华润万象生活的2.45亿平方米少了3700万平方米。

2015-2021旭辉永升服务在管面积变化

这种增长速度，有赖于第三方的扩张。至2022年中期，旭辉永升服务来自第三方的项目已经接近83%。

关于第三方的扩张，首先当然是收并购，这几年旭辉永升也是收并购活跃选手，实施的也是“补足”计划，做强重点区域，通过并购不同类型物业，进行快速布局及业务扩张。

另一类则是近几年很流行的，与独立第三方开发商进行战略合作，根据2022年中期财报披露，永升物业已经和27家开发商达成了合作，能够优先获得这些公司开发的项目。

但这种合作，很难说是由物业公司的品牌发展促成的，可能很大概率依然在仰仗母公司的资源。但旭辉和永升抱团取暖，这种资源互助也不能说有什么问题。

02 永升服务的收入结构

截至2022年中期，旭辉永升服务收入约为31.63亿元，同比增长约53.6%；其中物业管理服务收入18.9亿元，同比增长65%，占了总收入的近六成；非业主增值服务收入5.4亿元，同比增长38%；社区增值服务收入几乎跟非业主增值服务持平，同比仅增长了不到5%，在总收入的占比下降了8个百分点。

很明显，收入仰赖规模增长。但在2022年中期，永升服务在管面积增长了大约60%，比物管收入的65%增速还低一些。个中原因不好推测，但对比2019年占比73%的第三方项目，贡献的收入占比却仅有50%，当时曾推测可能是因为第三方项目收费困难、费用相对低等原因。或许这些问题都在近两年里有比较好的解决掉？

总的来说，这家物业公司管理规模排在前列，虽然存在管理项目良莠不齐的问题，但作为一家规模超过2亿平方米的头部物业公司，买方一下子多出这么多管理面积，瞬间再造一个超级头部也是有可能的。

只不过跟收益相等的是困难和风险，鲸吞之险，如临渊攀顶。

03 谁会是潜在买家？

两年前嘉宝服务被并购，在行业里激起了惊涛大浪，可以想象，如果永升服务这次不是金科服务那般由机构接手，或者仅引进战投，而是实打实另一家物业公司进行并购，也会引起一阵新的轰动。

其实从年前旭辉发布公告要出售永升服务股权起，关于这起收购有可能的买家就是猜测不断。但即使是众看客，在眼下这个时节，也并不是很好看这桩出售，毕竟如今有心无力的多，敢于激情迈大步的变少了。

刚刚接手金科服务的博裕资本，据说眼下也进入了有心无力阶段。

碧桂园服务前两年下手太多次，我们此前也曾推测其进入到了规模困境，这个时候应该着重休养生息，大规模扩张已是过去式。当然了，已经稳稳占据规模一哥地位的碧桂园服务，缺少了必须要再买一单的必然条件，去年收购合富辉煌，应该是要往业务深耕方面继续推进了。

至于刚刚上市的万物云，以往的扩张路数里缺乏类似的动作，更不会下手。

如果使用排除法，华润万象生活确实算得上是可能出手的为数不多的几位之一。

2022年华润万象生活在并购上表现得很活跃，先后对禹洲物业、中南服务、祥生活等企业下手，且都是大手笔，单单不低于10亿元。

去年另一个有相对比较大规模扩张动作的，则是去年上市后很快就消费了4.5亿买下首置物业的金茂服务。

金茂服务上市时说的是，要考虑按市盈率约10倍至25倍收购或投资其他物管公司的大多数股权，目标是在2024年底前，可能收购或投资约3～8家物管公司及城市运营服务商，以及约3～5家提供社区产品及服务的公司。

距离这个目标起码还差了2家物管公司，如果一举拿下永升服务，规模增长的目标应该是能立刻实现，也可以立刻跻身物企前十位。

金茂服务去年中期在管面积仅有4550万平方米，预计到年底可以有六千万平左右，鲸吞永升服务无异于蛇吞象，前车可以对比合景悠活。再加上央企向来审慎的态度，此番出手的可能性不大。

华润万象生活去年中期在管面积2.45亿平方米，比永升服务也大不了太多，这桩收购也是比较激进了。

但去年其收购之后立即进入到合并步骤，挑挑拣拣，剔除掉不合适的部分，动作很快。比如宣布收购中南服务三个多月后，发布补充协议，将中南服务旗下14家附属公司中的2间注销或出售。之后又数次瘦身，挂牌转让其旗下物业公司。

去年的这几次并购之后，很可能华润万象生活已经总结出了一套属于自己的整合经验。此次传闻中要求永升服务裁员以及私有化，假如并购达成，后面迎接的恐怕也是新的铁血手段。

而后，华润万象生活在管面积将接近4.5亿平方米，仅排在保利物业之后。

对比目前物业公司在资本市场的表现，华润万象生活以规模第九排在市值第一位，等规模提上去，一哥的位置应该是更稳了。