“828”新政出台后，市场共识是地产下半场将进入“新模式”。

即他以前通过预售期房、高杠杆的玩法不灵了，房企要用真金白银、房屋品质说话。

“828”新政影响还在发酵，10天后，中央社会工作部又对物管行业出手了。

01.探索新模式

9月9日，中央社会工作部副部长赵世堂在国新办发布会上明确提出:

将探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，解决居民反映最集中的物业服务问题。

该新模式的核心是，由社区党组织当“牵头人”，给居委会、业委会、物业搭台子、定规则。

简而言之就是“当组织把握方向，居委会连接群众，业委会传民意，物业出好服务”。

在勿爷看来，828新政是对地产行业纠偏，保障好房子，而9月9日社会工作部则是将党组织、居委会、业委会和物业四位一体，保证好服务。

02.为什么要探索新模式

我们知道，地产进入下半场，存量时代下，物业正在走向前台，但当下物管行业可谓乱象频发。业主不满意，物业不满意，上层也不满意。

就如社会工作部副部长赵世堂发布会上说的：物业问题是老百姓反映最集中的问题，要解决。

如有些业委会，一家独大，假传民意，中饱私囊，和“不心仪”的物业各种不对付，业委会成员无业、不缴纳物业费的、心怀叵测的大有人在，致使真心做服务的物业处处受制。

如有些物业，对业主反映的一些问题虚与委蛇，敷衍拖延，服务缩水，甚至侵占公共收益，账目不透明，被解聘后赖着不走等。

还有居委会、业委会、物业之间，对业主反映的疑难杂症问题来回踢皮球。

一边是业主、业委会对物业吐槽抱怨，一边是物业收缴率日趋下降。

行业当前乱象多发，主要还是缺少上层有效管理和监督，即方向指引和规则约束。

03.新模式什么样

社会工作部提出的探索居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，将很大程度上解决多方痛点。

首先，业委会将规范化、专业化。

今年1月，新修订的《城市居民委员会组织法》正式施行。

随后2026年4月公布的基层党建工作重点任务中，对业委会相关内容就出现了一些有价值的探索。

如建立业委会人选储备库、推动社区两委成员和小区党组书记进入业委会、推行公共收入统一入账、工程项目统一审价、年度审计统一实施等。

随着这些探索逐步落地，一些小区业委会也将告别草台班子，从“业主自治组织”，逐渐向更加专业、规范、制度化的治理主体演进。

其次，物业身份再次演变。

物业的身份最早是房企配套，后勤，再后来是房企第二增长曲线。而如今则是基层治理体系的关键一环。不仅提供好服务，还要参与小区治理。（和此前“管理”改“服务”并不冲突）

相关探索就明确提出：社区党组织牵头，建立居委会、业委会、物业服务企业和业主代表共同参与的联席会议制度。

重大事项一起讨论，疑难问题一起解决，并且和执法力量协同联动，避免踢皮球。物业正在从一个单纯的“服务行业”，越来越被放进基层社会治理体系里面。

最后，物业也将打破低价低质低收缴率的恶性循环。

此前行业乱象，多是业主、业委会不信任物业，总觉得有猫腻，即便质价相符，还会以别的小区物业费更低、服务没做好等为由要求降费，甚至不缴纳物业费。物业有理说不清。

还有一些物业，也的确有一些服务、账目问题。

而新模式下，党组织、居委会都是明白人，随着业委会的规范化专业化提升，物业账目透明化，很多问题都能厘清。

04.例子

事实上，这种新模式多地试点已见成效。

如贵州息烽县，在物业领域推进“一核双驱三提升”治理改革。

核心做法是为小区开设‌红色共管账户‌，由社区、业委会、物业三方共管公共收益，资金支取需三方共同审核，并对全县20个住宅小区开展公共收益专项审计，已追回被侵占公共收益17.25万元，物业投诉率下降22%。

上海静安区今年就在推进所谓“三方协同”，甚至把居委会、业委会、物业企业集中到一个空间里办公。一个小区里，居民只需要“一口受理”，三个主体共同商议、协同解决。

还有寿阳九龙新寓，新模式下实行物业评分淘汰制，服务评分低于60分立即启动二次选聘，小区物业费缴费率从60%回升至100%，服务口碑全面回暖。

试想，如果这种物业新模式若在全国铺开，业主满意度将大大提升，行业高质量发展不再是望梅止渴。

结语：

物管行业发展在上层指引下一步步向好。

2021年，地产行业全面出险前夕，住建部等10部委便联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业向高品质多样化升级，如向养老、托幼、家政等领域延伸，发展“物业服务+生活服务”模式。

随后几年，银川、广州等地发改委先后出台物业费限价政策，要求“质价相符”倒逼物业提升服务质量。

之后38号文、十五五规划、公积金新政等都在把资源向物业倾斜，828新政则是把预售制下期房质量问题的锅从根源上避免，为物业“减负”。

如今社会工作部探索的“物业新模式”更是将物业纳入基层治理体系，服务和治理双管齐下。

政策铺路，党建引领，协调发展，存量时代下，物业的担子重了规矩多了，但路也越走越宽。