近年来物业管理行业经历了资本的热潮和市场的超跌，逐渐回归理性，开启触底反弹之路。2018年至2021年是物企上市热潮期，PE值一度抬升40倍以上。21年下半年房企进入集中低迷期，受房企影响物企也受到了信任危机，在超跌回调过程中PE值一度跌破10。自22年四季度，市场逐渐回归理性，开启触底反弹，PE值回升10-20倍左右。基于地产行业大环境，可以推断物企无法再通过规模扩大的方式获得较大利润空间。从数据来看，上市物企在管面积合约面积均值都下降了32%-27%，营收均值下降29%，利润下降显著，毛利净利跌至50%左右。在物企上市热潮褪去后企业数量逐渐稳定在60家左右，企业发展出现明显两极分化。头部企业在管理面积和营收方面占比份额不断提升，百强企业在管面积占整个市场三成以上，营收26%。上市物企表现突出，管理面积占整个份额中的17%，营收也占17%。

未来市场新的增量主要集中在地方国资企业，一方面地方国资的物企在积极筹备上市，另一方面去年集中供地中，地方国有平台作为主要托底方。数据统计去年国有平台拿地数占到了总成交的55%，为其物企未来规模扩张奠定了基础。

物业管理行业发展已经进入深水区，传统住宅物业服务和新拓服务都不同程度存在痛点和难点。

问题一：竞争异常激烈、丢盘或亏损现象严重。对于住宅物业，核心痛点是由于竞争加剧出现了丢盘或亏损现象。随着业委会成立率的提升，物企丢盘风险在增加。数据显示三家头部上市物企，续约率连年开始下降。物企为争取更多项目的管理权，加大项目竞争投入，但基础住宅物业服务收益少，事务琐碎，成本增加会导致拓新项目和亏损同步推进，数据显示某上市物企亏损项目达到近4成。

解决路径：需要通过对于业主方的福利提升，来提高业主满意度。对此各个物企都在进行有益的尝试：绿城通过线上多渠道触达，挖掘客户痛点，形成客户的核心需求，提供对应的显性化体验服务，如特定的仪式感服务，在特定场所增加客户的体验性；龙湖自创建立一套完整的客户技术评价体系，通过线上评价每一项服务体验触点，确保全流程的可追溯；碧桂园设置了美好生活体验官和客户体验提升小组，来正面解决负面体验出现的问题。解决单盘盈利的问题，核心在于提升同一个区域中多个项目的分布，也就是说提升区域的项目密度。万物云蝶城的模式值得借鉴，在3公里范围中，覆盖将近20个项目。一方面通过机器人、AI来替代部分重复性人工，另外一方面提高客户服务的人工费用，形成降本增效。同时，由于同一个区域当中，项目的密度增加容易实现增值服务从而产生收入，同时成本优化，最终形成利润上升。

问题二：专业能力要求高，市场化模式未跑通，规模增长受限。社区增值服务一直以来是物企致力于突破的核心点，但截至目前，盈利模式尚未走通，且规模增长受限。对此，克而瑞总结社区增值服务主要有以下几个服务方向和内容：租售服务目前以车位和尾盘销售为主，很难形成项目密度，从实际实施过程中也会受到专业团队、自身楼盘价值等因素影响，很难跟市场当中市场化服务平台相比。物业美居服务目前主要依赖于公司新盘规模的增加，如果新盘规模增量开始下降，后续美居服务收入也会相应下滑，所以存量盘美居服务很难跟市场中专业化公司相抗衡，主要还是以引流为主。社区零售服务目前收入多来自企业内部员工或供应商。到家服务由于服务项目数量相对有限，没有形成区域的密度，很难在价格上体现优势，和家政市场中专业服务平台相比不具备竞争力。基于以上服务现状，增值收入增量连年下降。

解决路径：对此首先要提升在同一区域内物业项目覆盖密度。对这些项目基于单盘价格，或是这些盘的各自特点及性质（新盘/存量大盘），进行分析梳理特征，从客户需求出发形成明确的服务产品线，寻找增值服务方向重点突破。针对覆盖量不足或专业门槛较高的业务，可采用引流模式与社区增值服务，相比物企在非主业务类拓展，更受限于专业能力。

问题三：专业能力弱，深度需求难以满足。在商业办公、产业园区这类型物业服务当中，甲方更看重招租能力和运营能力，而对于学校类物业经验管理能力要求更高，对于医院物业服务的专业性更强技术门槛更高。

解决路径：构建资物管一体化专业能力，实现降维突破。针对商业办公产业园区这类型物业，构建自务管一体化物企需要具备的能力不仅是在基础物业服务，更多的是降本增效，通过运营管理来对资产进行保值增值。资物管一体化展示的是物企向商管公司的迭代过程，这或许会成为下一轮物企资本化运营的突破点。

问题四：以环卫为主，相关财政支出降低，僧多粥少，物企环卫业务竞争能力弱。并非所有物企具备以上可能性及能力，针对城市服务目前还是集中在以环卫为主。环卫企业在城市环卫赛道的竞争力明显强于物企，目前相关财政支出降低，僧多粥少，目前市场竞争更为激烈。

解决路径：城市服务下一轮突破重点是城市管家模式实践。一方面政府放权之后，城乡社区服务管理支出有望有增长，收入增长可以进一步推动城市服务市场空间的增长。另一方面城市管家模式的实践对物企来说优势更为明显，目前城市管家模式运行，对于物企的选择超过了7成以上，受青睐更多的是大型物企或者品牌国资物企。

这篇文章为我们揭示了物业管理行业的关键挑战和未来发展的机遇。行业不断变革，需要持续创新，开拓新的发展途径。克而瑞也将持续在这些领域当中深耕与行业同行。