万物云蝶城战略最新进展

8月24日，万物云（2602.HK）发布2023年中期业绩公告。报告期内，万物云实现营业收入160.2亿元，同比增长12.5%。实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润）18.6亿元，同比增长20.4%，净利润10.5亿元，同比增长15.7%。

在中规中矩的财务数据之外，物股通关注到，万物云的蝶城战略得到了快速的推进。

蝶城是万物云的区域服务概念，是指在3公里半径的地理空间内，围绕居民生活与资产服务需求，基于空间物联技术及应用，构建的社区共享服务网络。通过打破传统住宅物业围墙，人员调度从小区内变为跨小区，让效率得以提升。

（来源：万物云2022年度业绩推介材料）

万物云蝶城基于DFMS模型，通过选址造城、流程改造、生态叠加三步走实现。所谓DFMS模型，指的是以数据（Data）来选址，通过对基础设施（Facility）的投入，实现以智能物联、数据驱动的方式去改变业务流程，并在选定的蝶城里获得更多市场机会（Marketing），最终形成3公里半径的区域服务网络（Service）。

在8月25日的业绩发布会上，朱保全指出，过去半年，万物云的“蝶城战略”顺利兑现。

其中，在选址造城方面，蝶城底盘数量持续增长达到601个，较22年末增加17个。上半年，在3402条价值街道内，新签约188个住宅项目。

（来源：万物云2023年中期业绩推介材料）

朱保全介绍到，随着物业市场化制度的逐步完善，存量项目换签物业公司将呈高速发展趋势。因为存量市场机会涌现，公司得以继续提升区域浓度。

在流程改造方面，万物云累计推进三批蝶城进行流程改造，共计150个蝶城，超过年初100个的计划，累计覆盖超过1000个住宅项目。

（来源：万物云2023年中期业绩推介材料）

自蝶城战略推进以来，万物云对蝶城的流程改造环节共投入3亿元，为已改造蝶城带来基础住宅物业毛利率提升超过4%ppt，在业绩期内提效金额1亿元。也带动公司整体剔除无形资产摊销的住宅物管毛利率同比提升2.4%ppt至14.4%。

（来源：万物云2023年中期业绩推介材料）

在生态叠加方面，房屋焕新业务模型已在40个蝶城落地。该项业务可根据小区消费能力、户型面积，结合不同人群的特殊需求研发针对该项目及户型的一户一价，凭借公开透明的价格、工期及服务细则，产品研发时的工程量、工艺、材料等快速后台拆单的精准匹配，提升消费者的满意度。

（来源：万物云2023年中期业绩推介材料）

报告期内，蝶城里的房屋焕新签约合同金额达1.6亿元，同比增长65.5%，满意度超过98%，带动居住相关资产服务营收同比增加30%，毛利率同比提升4.3个百分点至28.4%。

对于行业普遍关注的带资进场问题，在业绩发布会上，中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪，向管理层提出了若干子问题。

对此，万物云副总经理兼首席客户官杨光辉表示，万科物业从来没有使用过带资进场的做法。在蝶城战略规划下，万物云是通过投入智慧社区的改造资金，来为客户打造智慧社区。

这与市场上通常理解的带资进场还是有很大的不同，主要体现在：

1、资金来源。万物云上市之初，在招股书中指出的用35%的募集资金投向智慧社区建设。

2、对于资金的投向有明确的要求，核心聚焦在智慧化的升级方面。

3、从投入回报来看，近几年万物云把投入的智慧社区改造基金的使用情况做了一个整体的测算，如果把这笔资金的投入简单的看做并购的话，那么整体的投入资金和获得的项目相比，整体的PE是不到5倍PE，所以投入产出比还是非常明显的。

此外，物股通在《带资736万进场，万科物业霸道抢盘》一文中提到的缤纷南郡小区选聘有了新进展，三家候选公司分别是万科物业、金茂服务及金地智慧服务，且三家分别于8月11日、12日、13日开展了路演活动。

从路演现场的宣传标语来看，万科物业为保顺利拿下，修改了此前不同意资金共管的条件，用超大的字体标注出“万科物业承诺带资736万元，用于小区品质提升及硬件改造，投入资金接受全体业主监督及业委会审批，无需返还&监管&审批”的诱惑条件。

就这砸钱的架势，估计业主的心里都乐开了花。

不出意外的话，万科物业应该能够锁定本次竞聘的胜局。