中海物业最大的一笔收购被嫌弃了

10月11日，鲜有并购的中海物业官宣：

拟以不超过9.5亿港元收购Project Supervision Limited。

单以金额而论，这应该是中海物业上市以来最大的一笔收购，也是并购风口遇冷后，年内物管圈为数不多的大笔收购。

而这些收购发起方大都是国家队物企。如招商积余和华润万象生活，前者去年5.36亿收购新中物业67%股权，后者8月收购朗基生活服务100%股权……

一般收购都是奔着扩张规模的目的而去，那么一直对收购爱答不理的中海物业为何突兀的祭出了大手笔收购，而且还不增加一平方米在管面积？

要知道，中海物业高层曾表示，收购其它品牌标的会拖累其服务品质和口碑，所以主要依赖内生增长。而当时奉行扩张战略的唐学斌等原中海物业管理层扭头加盟了彩生活。

不过看到本次收购的标的带有“中海”二字，也就不难理解了。

按照公告所述，中海物业此笔收购的目标标的Project Supervision Limited，即“中海监理”，被认定为高新技术企业，主要从事提供工程监理及施工咨询服务，属于轻资产模式。

而中海物业的战略定位是城市空间综合营运商，主要业务包括监理业务在内的城市运营服务领域。

所以管理层认为此项收购，可以扩大其在中国内地的业务据点及经营规模，并令集团得以巩固其作为中国内地领先物业管理公司之一的定位及竞争力。

简而言之，中海物业收购理由主要有两点：

一，业务协同，巩固定位，提升竞争力；二，可带来稳定收入和提高盈利水平。

台面上看，中海物业这笔收购的确理由充足。不过市场对此貌似并不看好，用一个字表态就是：切。

嫌弃之意满满。

收购官宣前，或许走漏了风声，当天物业板块微涨，而中海物业股价跌了3.95%；收购官宣次日，头部物企都在北上，中海物业股价却南下，跌幅超过10%，领跌物业股。

别的物企收购都会刺激股价，中海物业收购却拖累了股价。也和此前友军大跌，其却一枝独秀股价创新高时想比简直判若云泥。

下面我们就看看这笔交易到底划不划算。

据公告，此笔收购市盈率17.54倍。与以往物企收购10倍左右市盈率相比算是高的。就是在现阶段下也只高不低。

不过中海物业给出的理由是，与目标公司同类四家約15.92倍至約82.41倍的历史市盈率相比，此笔收购很划算，貌似还捡了个便宜。合理的解释是，监理行业比物管行业估值要高。

和其它物企收购一样，中海物业此项收购也与出售方签订了业绩对赌协议。即在2023年度，收购标的税后净利润将不少于5000万，否则就要赔偿。

值得一提的是，目标公司过去两年的税后净利润分别是6015万港元和6376万港元，换算成人民币比5000万也只多不少，只要不出大的纰漏，业绩对赌简直白捡。

而且，目标公司是中国建筑兴业为特殊目的于7月14日成立的，特殊目的或许就是打包出售资产。另外中海监理是卖方7000万收购而来，出售的话收益超过10倍。

所以在勿爷看来，一个愿买一个愿卖，双向奔赴下，业绩对赌协议就是走个形式而已。此笔交易中海物业貌似势在必行，一切都是为了8月中期业绩定下的“打造综合服务运营商”。

至于提高利润率，由于中海物业并没有给出目标公司历年的盈利指标，所以能提高多少，能否改善国家队物企盈利能力低下处境，目前还是未知数。

不过参照监理行业毛利率水平，如中达安中期毛利率24.9%的水平，应该会对中海物业16%的毛利率有所提升。

综上所述，以前爱屯车位的中海物业在新战略定位下，不唯规模论选择从业态端突围，借此巩固提高城市运营服务竞争力的收购貌似没什么毛病。毕竟物企未来的战场是涉及城市服务的存量市场。

市场之所以不感冒还嫌弃，原因之一是，干物管的却收购了几乎毫无关联的工程监理，就好像阿珍突然爱上了阿强一样，市场一时有点懵逼。

原因之二或许是因为这么多小目标投出去了却没有增加规模，如涉及工程建筑的中海监理若和房地产行业相关性强，若经济大环境没有改善，其业务会否萎缩，业绩是不是还能稳定就要打个问号。

加之是关联交易，国家队房企也曾遭外媒看衰，所以也有接盘或输血关联方的嫌疑。担忧把安全的国家队带到沟里，市场不明就理用脚投票。

勿爷觉得，到底是中海物业太疯癫，还是吃瓜群众看不穿，最终要用业绩说话。

静观其变就好。