办公物业市场迈入存量时代，物企未来布局机遇在哪里？
更为重要的是，在实际运营环节，物企仍需不断提升自身的服务能力，从基础物业管理向FM(设施管理)转变，全面服务企业客户的多样化需求，实现物业资产的保值和增值，才能塑造核心竞争力，继而在办公物业市场抢占更高的市场份额。
区别于住宅物业，办公物业存在着物业费、毛利率较高等诸多优势，成为物企重点布局领域，部分品牌物企更是占据极高的营收比重。典型如卓越商企服务，2022年商务物业实现营业收入21.6亿元，占比高达77%。
聚焦办公物业这一细分领域，潜在市场容量究竟有多大？现阶段市场竞争格局有什么典型特征？对于不同开发能力的物企而言，城市及业务投拓重心又该如何取舍？
增量市场不断萎缩 全国有效存量办公物业不足30亿平
全国办公市场增量不断萎缩，未来年均增长不足3000万平方米。受困于全国办公市场整体供大于求、部分城市空置率高企等多方面因素，近年来全国办公楼开工及竣工面积直线走低。2019-2022年，全国办公楼竣工面积由3923万平方米缓步回落至2612万平方米，累计下降33%；开工面积更是由7083万平方米持续下滑至3180万平方米，累计跌幅高达55%。可以预见的是，全国办公市场增量将继续萎缩，未来年均增长将控制在3000万平方米以内。
现阶段全国办公物业整体容量近35亿平方米，预估有效容量不足30亿平方米。全国物业管理行业办公管理规模及营收规模早已进入低速增长期，预估2023年全国办公物业管理规模约34.7亿平方米，实现营收约2476.1亿元。
结合办公物业空置率情况，合理预估有效容量将在整体容量的基础上至少再打8折。按照办公物业平均1-3年重新招标的惯例推算，每年全国办公物业可以释放出来的有效容量着实不容小觑。而在物业行业整体增速趋势性放缓的大环境下，品牌物企更有必要加大办公物业投拓力度，助力企业业绩有质量的增长。
整体市场容量依城市能级锐减 且近半业主“自行”消化
办公物业整体市场容量依城市能级锐减。值得一提的是，企业办公需求与城市GDP总量密切相关，数据显示GDP排名前10城市办公需求大于剩余城市总和。而以一、二线城市办公物业管理规模为例，4个一线城市占比多达41%，其中北京占比略高，达到12%，上海、深圳和广州占比都在10%附近，33个二线城市占比约59%，直观反映一、二线城市办公物业整体市场容量差距悬殊。
近5成办公物业由关联物企内部消化。从存量办公物业需求方来看，无论是甲级办公楼，还是乙级办公楼，业主是开发商企业占比都在7成附近，非开发商企业占比则在3成左右。而从存量办公物业供给方来看，办公物业市场存在较高的竞争壁垒，近半需求均由业主“自行”消化，关联物企凭借集团资源优势，率先抢占存量办公物业近半的市场份额。例如上海，甲级、乙级办公楼关联方物业占比皆高达49%。又如武汉，甲级办公楼关联方物业占比多达46%，乙级办公楼关联方物业占比同样达到47%。
各线城市完全竞争容量差距悬殊 甲级五大行占比约半
一线城市办公物业完全竞争容量遥遥领先，二线及三四线城市存在数量级差距。对比上海、武汉和佛山存量办公物业，不难发现上海完全竞争容量更具规模优势，武汉和佛山完全竞争容量则明显偏低。
聚焦非关联存量办公物业，五大行凭借品牌优势更易抢占优质办公物业，甲级办公楼市场占有率约5成。基于品牌效应、管理输出等多重优势加持，五大行更易在市场化竞争的办公物业招投标中脱颖而出，抢占相较优质的非关联存量办公物业。例如上海，非关联存量甲级办公楼运营物企中，五大行占比高达53%。又如佛山，非关联存量甲级办公楼运营物企中，五大行占比同样达到52%。
反观非关联存量乙级办公楼，五大行所占的市场份额普遍低于20%。例如上海，非关联存量乙级办公楼运营物企中，五大行占比低至18%。尤其是佛山，非关联存量乙级办公楼物业，更是由国内中小物企及头部物企所瓜分。
小结
综上所述，办公市场已然进入存量时代，随着增量市场不断萎缩，未来全国办公楼年均增长将不足3000万平方米。无论是整体市场容量，还是完全竞争市场容量，各线城市均存在数量级差距，一线城市办公物业市场规模远高于二、三线城市。而从实际介入运营的物企来看，近半办公物业实则由业主“自行”消化，剩余市场化竞争的部分，甲级办公楼五大行市场占有率约5成，乙级办公楼五大行占有率尚不足两成。
有鉴于此，在办公物业这一细分领域，尤其是一线及强二线城市，市场容量依旧十分可观，物企可以适当加大投拓力度，助力企业营收有质量的增长。更为重要的是，在实际运营环节，物企仍需不断提升自身的服务能力，从基础物业管理向FM(设施管理)转变，全面服务企业客户的多样化需求，实现物业资产的保值和增值，才能塑造核心竞争力，继而在办公物业市场抢占更高的市场份额。
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