2025年上半年，物业行业仍处于深度调整期，市场增量收窄、竞争加剧、业主需求转变等多重挑战并存。

在这样的背景下，雅生活服务（03319.HK）通过一系列战略调整与业务聚焦，实现了从“规模速度型”向“质量效益型”的转型，展现出较强的经营韧性与发展潜力。

（来源：雅生活服务2025业绩推介材料）

战略聚焦：超72%在管面积集中在一二线城市

据2025年中期业绩报告显示，雅生活上半年实现收入64.6亿元，净利润扭亏为盈，经调整净利润为5.9亿元，毛利率为14.5%，保持稳健态势。

（来源：雅生活集团官微）

经营质量的稳步提升、较强的抗风险能力，这份中期业绩展现出的是雅生活近年在经营战略上的主动求变，从向规模要效益到从质量要效益，聚焦深耕、轻装上阵、现金为王的策略见到成效。

城市布局大幅调整，聚焦高能级区域。雅生活明确提出将拓展城市从200余个精简至50个重点城市，尤其加强在广州、深圳、上海等核心城市及周边区域的布局。这一转变旨在提升单城市项目密度、强化品牌协同效应，实现规范化管理与资源集约。

上半年，公司在管面积达5.17亿平方米，合约面积6.92亿平方米。在管面积中第三方项目占比超80%，超72%集中于一、二线城市，约43%的物业服务板块收入来自北京、上海、广州、深圳等超一线城市，高能级城市的高消费力与优质项目密度，为品牌溢价与服务壁垒提供坚实支撑。

不断扩大领先业务的优势。在政府办公、公众场馆、公园景区、院校等细分市场，雅生活先后接管广州粤剧院、云南省博物馆、山东科技大学青岛校区、东莞职业学院、青岛机场航站楼、江阴市人民医院、无锡（国家）软件园（五、六期）、国家管网集团华南公司作业区后勤服务，期内新获取年化合同总额超过6亿元。

（来源：雅生活集团官微）

业务结构持续优化，退出低效项目。报告期内，雅生活主动收缩地产相关业务，退出现金流不佳、效益低下的项目，集中资源发展核心业务。

业主增值服务毛利率提升至21.7%，同比提升2.2百分点，主要因为收缩低毛利零售，发展社区充电桩等高附加值服务，持续优化业务结构，兑现增值服务的“减量增质”。

城市服务方面，通过向核心城市集聚，聚焦政府环卫、公共设施等高回款项目，强化吸纳现金流和低效项目汰换，现金流得到明显改善。

这些调整的背后，是雅生活对行业趋势的清醒判断——“跑马圈地”时代结束，精细化运营将成为核心竞争力。

主动变阵：内外挑战之下，多措并举求突围

面对行业周期性下行、房地产关联业务萎缩等外部压力，雅生活没有选择“躺平”，而是主动变阵，从服务、组织和运营等多维度推进改革。

升级服务标准体系，完成超过百项服务标准修订更新。

上半年形成《雅生活住宅分级服务产品图谱手册》，覆盖24个服务场景，涉及超过700个服务细项，务求提供“质价相符”的优质服务；针对“一老一幼”提供有温度的个性化服务，加强社区文化建设，提升业主满意度与认同感；参与编写国家级《物业服务客户满意度测评》标准编制，发挥行业影响力，填补行业空白。

（来源：雅生活集团官微）

“我们企业也做了比较多的深度设计，首先从核心竞争力上来说，我们要进一步优化和提供更优质的服务。在行业的转型升级过程中，在业主对服务觉醒、对价格更加敏感的过程中，'质价相符’对我们来说是个重要的课题。”管理层在业绩发布会上如是说。

组织提效，深化融合。持续精简组织层级，提升组织效能，进一步深化区域融合，树立简单、透明、务实、高效、担当的企业文化。

坚持“一区一策”“一城一策”“一企一策”，以结果为导向，实现穿透式精益化管理，保留经营单元特色优势，输出标准能力，实现跨区域协同。

精细运营，严控风险。建立战略驱动型成本管控体系，设置“运营成本中心”，加强供应商集中采购与成本管理，实现精细化、集约化运营；持续加强现金流管理，以优质服务驱动收缴改善，主动停止开发商相关增值服务，通过资产回收、加快去化等方式控制应收款项水平；

持续开展消防、电梯、电动车等专项整治工作，防范重大风险，加强应急演练，守护安全、有序的社区环境；以科技和信息化手段引领可持续发展，推进使用绿色能源，期内通过智能科技对空调、供水、照明等进行节能改造，有效节能降耗。

加强科技赋能，实现智慧引领

上半年，雅生活不断加大对于智能化、数字化改造升级的投入，完成DeepSeek本地化模型，构建“雅AI”智能决策中枢。

AI赋能后效率提升显著：90%的日常服务可以通过APP小程序实现指尖解决，AI智能客服调研效率较人工提升2倍，数字网格平台令工单响应速度提高30%。

通过推进停车场智慧平台建设，实现数字化统一管理，减少人工成本。

推行智慧社区（如无感通行系统），提升管理效率的同时增强业主体验，成为降本增效的“新引擎”。

（来源：雅生活集团官微）

展望：聚焦与变阵的意义

雅生活此次的战略转型，不仅是应对当前市场环境的权宜之计，更是一次面向未来的“自我重塑”。

通过聚焦核心城市、主动对服务和组织升级、强化科技赋能，雅生活服务正在构建更可持续的商业模式。公司率先成为在下行市场中走出稳健步伐的头部民营上市物企。

在这场自我重塑的征程中，雅生活或许正在书写中国物业行业的新范式——当潮水退去，唯有锚定品质、效率与创新的企业，方能穿越周期。