廖小斌︱物业管理四十年（五）：时代的盛宴

香港中环的基金经理们永远不会明白，为什么国内物业服务企业的财报里总飘着红烧牛肉面的味道。那是2018年冬天，某上市物企的CFO在四季酒店套房里，就着康师傅修改第四季度报表时，窗外的维多利亚港正倒映着深圳湾科技园的灯光。两地灯火同样璀璨，只是这边厢用K线图丈量社区价值，那边厢还在为每平方米涨三毛钱和业委会撕扯得面红耳赤。

实际上，从2014年开始，大量国内物业服务企业走向资本市场，开启了物业管理的一个崭新时代。对物业管理的影响也主要涉及三个方面的内容：一、物业管理正式与资本结缡；二、整个物业管理行业估值达到前所未有的高度，也吸引了大量社会资本对物业管理行业的的关注；三、在资本的助力下，物业管理具备改变命运的契机。这三个方面都昭示着物业管理的一种发展倾向。很明显，资本已经成为这个行业最闪亮的主角。到2024年，物业管理行业上市企业总数达六十多家。

资本的引入，并不意味着物业管理行业将要重蹈之前的老路。从2014年之后的将近10年时间里，我们见证了物业管理行业从未有过的崭新面貌。尤其2018年3月，摩根士丹利发布的一份关于物业管理行业报告，直接引爆了物业管理行业在资本市场的整体估值。大摩认为中国社区服务行业（以物业管理为主）具备长期增长潜力，其商业模式基于存量房地产资源的轻资产运营，具有低周期性、低政策风险的特点。与房地产开发相比，物业服务企业受益于新房交付带来的管理面积自然增长，且不受土地政策或市场波动的直接影响。

摩根士丹利2018年的报告标志着国际投行对中国物业管理行业的系统性关注的起点。其核心逻辑围绕轻资产模式、增值服务潜力及龙头整合开展。在此，摆在全体物业管理人面前的，无疑是一场时代的盛宴。

资本市场对物业管理行业的影响无疑是深远的。

资本从来不是冰冷的数字游戏，而是一场无声的革命。当它叩开物业管理的大门时，这个曾经被视作“收租维生”的传统行业，骤然被推向了时代的前台。资本带来的不仅是账面上的财富，更是一种全新的生存逻辑——它让物业管理从“看门扫地”的刻板印象中挣脱，真正站在了城市服务与社区经济的风口浪尖。

一是经过资本的催化，从边缘到主流。在资本尚未大规模涌入之前，物业管理行业像是一个沉默的守夜人，日复一日地维系着社区的运转，却鲜少有人真正关注它的价值。然而，当资本的目光投向这片蓝海，一切都变了。那些曾经被视为“低端劳务”的服务，被赋予了新的定义——“存量资产运营”、“社区流量入口”“城市服务基础设施”。资本让物业管理不再只是房地产的附属品，而是成为独立的经济主体，甚至成为地方政府探索基层治理的重要伙伴。

二是资本最直接的贡献，就是让物业管理行业真正拥抱了现代化。资本的注入，让企业有底气投资智能化、数字化，让门禁系统从铁锁变成人脸识别，让报修流程从电话登记变成手机APP一键响应。更重要的是，资本推动了行业的标准化。上市企业必须接受市场的审视，必须优化管理、提升效率、降低成本。

三是资本让物业管理行业看到了更大的可能性——社区经济。资本的介入，让企业开始探索增值服务：社区团购、家政服务、养老托幼、房屋租售……物业管理不再只是“维持秩序”，而是真正成为社区生活的运营者。

但资本的退潮比所有人预料的都要快得多。资本的退潮是必然的，但在过去的两年里，资本退潮的速度却让人目瞪口呆。对物业管理行业来说，资本本来就是一把双刃剑，一方面，带来了行业的高光时刻，从某种意义上说，创造了物业管理辉煌时刻的正是资本。资本大潮退去时，最先露出的是对赌协议里的礁石。深圳某物企为完成业绩，将空置房的物业费计入收入，审计师在底稿里备注："钥匙在开发商手里，我们没进去清点。”

更重要的是，上市企业并没有带来企业经营理念的巨大变化，没有运用市场中的所有资源来创造顾客需求，只是让财富发生裂变效应，实现财富的重新转移。这必然引起资本真正关注的业主方的极大警觉和反感，这反过来也会促进资本的快速退潮。

资本，这位曾踏着镁光灯而来的贵客，终究在物业管理的厅堂里留下了一地狼藉的繁华，资本的盛宴，终究敌不过价值的称量。那被捧上云端的估值，原不过是市场对这古老行当初现时的“陌生感”与“新鲜感”所支付的溢价，犹如一个老道的鉴赏家，偶尔也会为一张未经世事的年轻面孔而意乱情迷。当最初的晕眩褪去，当“价值创造”的承诺在粗糙的服务现实面前逐渐显影，资本的耐心便如潮水般退却，其速度之迅疾，足以让昨日还在为敲钟而狂欢的人们，今日便只能在K线图的断崖边，目睹着零成交量的尴尬沉默。

资本从未离去，它只是从喧嚣的舞者，变成了角落里的冰冷看客。那场盛大的宴席已然散场，杯盘狼藉间，物业管理这个曾被迫扮演资本宠儿的行当，正艰难地吞咽着膨胀后的虚浮，感受着骨子里被强加的重量。这迫使行业在辉煌的幻灭与卑微的现实之间，重新校准自己的重量——那重量，终究不在资本市场的风起云涌里，而在每一个归家业主踏入小区时，脚下所踏的方寸之地，和心头那一丝不易察觉的安然。