11月12日，港股的行情数据跳出了物业板块久违的亮色——华润万象生活（01209.HK）股价收盘攀升至46.12港元，较前一交易日上涨6.32%，对应的总市值定格在1052.69亿港元。

这是继今年6月以940亿港元逼近千亿关口后，公司市值正式重新站稳这一里程碑线，也让其成为当前物业上市板块中唯一稳定站在千亿市值阵营的企业。

千亿阵营的独行者

从2018至2025年，为期七年的物业板块市值沉浮中，华润万象生活的“逆周期”表现尤为突出。

通过对比主要头部公司上市后创下的前高与11月12日收盘的表现，分化格局一目了然。

（注：数据来源为各公司2025年11月12日收盘市值与历史峰值）

从数据可见，当年的“市值龙头”碧桂园服务已缩水超9成，恒大物业较峰值跌幅达93%，而华润万象生活已重回千亿峰值。

但在经历行业周期波动后重新站稳千亿关口，成为当前物业板块唯一稳定站在千亿市值阵营的企业——这一差异，是业务模式与战略定力的分化结果。

华润置地的强力加持

华润万象生活的市值韧性，离不开母公司华润置地（01109.HK）的深度赋能，二者形成“开发-运营-服务”的闭环生态。

1）商业项目的“内部协同”。华润置地开发的商业项目（如万象城、万象汇）优先由华润万象生活运营，2025年新开的13座购物中心中，超70%为华润置地自持或合作项目。图片

（来源：华润置地2025年中期业绩发布PPT）

这种“地产开发+商业运营”的协同，既保障了华润万象生活的商管项目储备，又通过轻资产输出（如第三方TOD项目）扩大市场份额。

2）会员体系的“流量互通”。通过收购华润通，华润万象生活的“万象会”会员体系实现会员资源整合及积分互通，超4000万会员可在购房、购物、物业服务中享受权益叠加。

（来源：华润万象生活2025年中期业绩发布PPT）

例如，华润置地业主可直接升级为万象会黑金卡会员，享受商业消费折扣；万象会会员购房可获最高1%的额外折扣。

这种客群交叉引流有望为双方带来更多精准客户转化，继而提升用户粘性与品牌忠诚度。

3）品牌与资源的“战略共振”。华润置地的“城市投资开发运营商”定位，为万象生活拓展城市空间服务（如成都东安湖体育公园、街区运营）提供了资源入口。

同时，华润集团的金融、零售（华润万家）、健康等板块，也与万象生活的社区增值服务形成联动，例如“润物直选”平台接入华润万家生鲜供应链，为业主提供优质低价的生活服务。

千亿背后：基本面驱动与策略层支撑

可以说此次市值重回千亿并非偶然，而是业务惯性、行业回暖与战略定力共同作用的结果，既有短期市场情绪的助推，更有长期策略壁垒的支撑。

短期驱动表现在有三重正向反馈筑牢回升基础。

市值的稳健回升，直接源于运营、行业、财务的同步向好，形成市场信心的正向循环：

1）运营数据持续高增：2024年公司已实现“新开21座购物中心、零售额增长18.7%”的亮眼成绩。2025年上半年增长动能不减，商业板块新获取6座第三方项目，在营项目增至125座，其中53座零售额稳居当地市场榜首；

物管板块在管面积突破4.2亿㎡，第三方外拓合约面积1432万㎡，客户满意度维持在92%以上高位，双业务线“规模+质量”双线提升。

（来源：华润置地2025年中期业绩发布PPT）

2）行业回暖的估值红利：今年下半年以来，物业板块从前期调整中逐步回暖，华润万象生活作为“商管+物管”双轮驱动的标杆，成为资金布局消费复苏板块的核心标的。

其市盈率（TTM）25.97倍，较中海物业（10.15倍）、碧桂园服务（14.81倍）形成明显估值溢价，反映市场对其抗周期能力的认可。

此外，叠加收购恒大物业的潜在可能，为市场添加了充分的想象空间。

3）财务底色打消市场疑虑：公司财务表现兼具“成长性”与“稳健性”——2024年以100%派息率回馈股东，上市以来累计分红近92亿港元；2025年上半年核心净利润同比增长15%，现金流净额持续正向。

对比之下，恒大物业股息率缺失，碧桂园服务盈利波动起伏大，华润的财务质量更获资金青睐。

长期支撑体现在有三大策略构建成的护城河。

若说基本面是“表”，差异化策略则是支撑市值穿越周期的“里”，具体体现在业务协同、收并购逻辑与战略定力三个维度：

1）双业务协同：商管端以“万象城/汇/天地”多产品线覆盖全客群，2025年新增8个轻资产外拓项目（含5个重点城市TOD项目），外拓毛利率达65.1%，贡献高利润；

物管端通过收购精准扩规，同时拓展成都东安湖体育公园等城市空间服务，提供稳定现金流。“商管赚利润、物管稳现金”的组合，形成独特抗周期能力。

2）收并购克制：不同于碧桂园服务等企业早年“高溢价扩规模”的策略，华润万象生活坚持“优质标的优先”——物管领域聚焦高潜力项目，商管领域以轻资产输出为主。

这种“精准克制”避免了资产减值压力，保障了业务盈利质量，也让其资产质量在行业中更具竞争力。

3）战略定力：成都汇尚园弃标事件虽曾引发热议，但后续验证了其决策合理性。

面对“带资进场+低物业费+隐性风险”的项目，公司坚守“安全+盈利”底线，避免因盲目承接陷入亏损，这一决策保障了2024-2025年利润稳定性，也成为此次市值修复的隐性支撑。

结 语

在多数物企仍挣扎于“规模与盈利”的当下，华润万象生活的千亿市值，是“不追规模重质量、不赌短期看长期”策略的胜利。

商管轻资产运营带来高毛利，物管品质服务保障现金流，二者结合形成“抗周期+高增长”的业务组合，为物管行业的转型提供了可复制的范本。

后续来看，公司积极承接购物中心、拓展更多一二线城市公建项目，增长路径仍清晰。