招商积余打响年报第一枪

年报季几近过半，但发布业绩的没有一个，直到招商积余打响了第一枪。

3月13日，A股上市物企央企一哥招商积余发布2025年年度业绩，是整合上市以来首次“遥遥领先”其它上市物企。

都说业绩好发布早，那么招商积余是否也如此？如果单看数据，答案或许并非如此。

先看主要财务指标：

毫无疑问，在当下阶段，相比去年在管面积仅增加1200万平方米的招商积余，营收能逼近200亿大关，增速高于去年且收能保持双位的确有两把刷子。

要知道，自2021年开始，招商积余来自招商系的投喂就不断减少。

如2021年来自控股股东的非住宅项目新签合同额同比下降了57%；2022年来自控股股东的住宅项目新签合同额同比下降26.26%；而2023年至2025年，来自控股股东的住宅和非住宅项目保持着双降趋势。

也是从2024年开始，招商积余开始披露来自第三方收入的数据，其中住宅项目新签合同金额同比增速连续两年超过40%，2024年是46.62%，2025年飙升到59.6%。

从收入来源看，招商积余对关联方依赖逐渐降低，而对独立第三方开始加码。

从招商积余物管业务和资管业务看，两大业务收入明细中除了资管业务收入微降外，其它皆保持正增长。由于其他业务收入占比较低，此处可忽略不计。

不论从收入来源和收入细项目分析，招商营收可圈可点。

但除了营业收入192.73亿，同比增长12.23%外，其它指标几乎清一色负增长，且都是双位数。这是自2022年以来首次。

归母净利润6.55亿，同比下降22.12%，大约回到了2023年的水平。盈利能力自然也是水降船低，净利率仅有3.4%，连续4年下滑。

对于净利润下降，招商积余解释说是处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润减少2.56亿所致，如果剔除该因素，归母净利润还增长8.3%。

也就是说，和前几年其它物企计提大额减值一样，招商积余净利润下降是对持有的投资性房地产的处置，是偶发因素。

记得出售衡阳中航股权时，媒体用甩掉背负了6年的重资产包袱来形容这一交易。

但要知道，招商积余手中持有可不只有衡阳中海一个投资性房地产项目。

根据年报披露，招商积余还有54.58亿货值的投资性房地产，相比去年公允价值收益减少了近2000万，目前还占总资产的27.19%，是除货币资金外最大的资产构成。

2022年聂黎明在任董事长时，由于当时房地产行业还没现在严峻，还好出手，如今又亏钱处理掉一个。乐观的看招商积余每年的投资性房地产都在下降。

但值得注意的是，在房地产项目去化艰难的当下，招商积余处理投资性房地产的难度悉数将会增加。2025年资管业务中持有物业出租和经营收入同比下降4.21%，2024年下降4.03%，连降两年或许就是证明。

为了剥离重资产甩掉包袱，不让砸在手里，招商积余是否会时不时打折甚至亏钱甩卖？

另外招商蛇口业绩预告披露，2025年营收同比大降69~75%，净利润暴降91~94%。即便对招商积余投喂不断降低，影响犹在。

如上两点都将是招商积余的业绩雷点。

2024年招商积余换了董事长，次年又换了总经理，董事会也大换血。整体而言，无论是加码第三方、聚焦主业，还是降本增效，兑现股东回报计划等，这届管理层还是能打的。

但投资性房地产的历史包袱和关联方业绩暴降，始终是董事长吕斌和总经理陈智恒绕不过去的关口。

房地产行业深度调整的影响已经波及到了央企物企。