恒大物业营收69.43亿，在管面积6亿㎡

2026上半年恒大物业实现营收69.43亿元，同比+4.5%；毛利13.32亿元，同比+11.1%，整体毛利率19.2%，同比提升1.2个百分点；归母股东应占利润5.17亿元，同比+9.5%，净利润5.03亿元，仅增2.5%，董事会不派发中期股息。

公司零有息负债，可用资金42.44亿元，较去年年末小幅下降0.66亿元，流动比率改善至1.09倍，流动性整体安全。

业务层面，总在管面积6.03亿㎡，期内第三方新签、续签面积4300万㎡，年饱和收入近10亿元，第三方外拓取得进展。

物业管理服务为基本盘，收入58.46亿元，同比+3.9%，毛利率提升至16.2%，成本管控、服务提质带动盈利改善；受母公司关联方风险，空置物业约2.56亿元服务费按审慎原则不予确认收入，但仍需持续提供物业服务。

社区生活服务增长亮眼，收入5.38亿元，同比+17.9%，到家、租售业务增长较快；资产管理服务小幅增长，社区运营服务受商家投放收缩收入同比下滑7.3%。

增值板块中，资产管理服务毛利率达50.6%，是重要利润来源。

费用端，行政营销开支同比下降5.1%，降本增效落地；但期内发生商誉、无形资产减值，带来其他净损失4411万元，同时金融资产减值损失同比扩大，对净利润形成压制，造成归母利润增速显著高于整体净利润增速。

风险层面仍是核心关注点。

第一，关联方遗留风险仍未出清，母公司中国恒大处于清盘，关联贸易应收已全额计提减值；历史134亿元存款质押案件虽取得胜诉判决，但实际回款存在重大不确定性，仅收回少量款项；过往理财维权历史遗留问题，持续影响部分项目物业费收缴率。

第二，贸易应收规模继续抬升，第三方坏账计提增加，账龄拉长，回款压力持续存在。

第三，控股权存在重大不确定性，大股东股权正由清盘人对外招售，尚未签署约束性协议，控制权变动会影响管理层与经营稳定性。

第四，行业层面人工成本刚性上涨，物企竞争加剧；同时不进行分红，股东现金回报缺失。

总体看，剔除历史遗留扰动后，经营性基本面有所修复：第三方拓展提速，毛利率改善，增值业务部分板块高增，账面现金充裕，无有息负债。

但公司业绩被历史遗留风险深度约束，利润受减值扰动，控制权悬而未决仍是最大变量，后续重点跟踪第三方拓展质量、应收回款进度、股权处置进展以及减值计提情况。